[克而瑞]百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售環(huán)比增10%，地市放量投資達(dá)年內(nèi)次高 (9月)

??內(nèi)容提要>>>

??? 9月百?gòu)?qiáng)房企環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比降幅進(jìn)一步收窄

??? 國(guó)央企核心城市“搶地”，民企表現(xiàn)依舊羸弱

??? 房企融資總量環(huán)比大幅增加，但仍然處于低位

??? 國(guó)央企折扣力度加大，十一活動(dòng)前置積極營(yíng)銷(xiāo)

??? 李凡榮任中國(guó)金茂董事長(zhǎng)，華發(fā)股份聘任向宇為執(zhí)行副總裁

??? 多房企持續(xù)輕資產(chǎn)輸出 碧桂園、龍湖等房企積極布局

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??合約銷(xiāo)售

??9月百?gòu)?qiáng)房企環(huán)比增長(zhǎng)10%
同比降幅進(jìn)一步收窄

??? 核心觀點(diǎn)

??1、2022年9月，本是“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，但銷(xiāo)售情況仍延續(xù)了今年以來(lái)相對(duì)低迷的表現(xiàn)。TOP100房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄。累計(jì)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-9月業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位，操盤(pán)金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來(lái)同比降幅收窄，但企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。

??2、2022年前三季度，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。其中，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻1308.9億元，較去年同期降低38.8%。TOP20和TOP30房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別為552.9億元和367.2億元，同比降幅較高達(dá)53.6%和55.1%。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為86億元，較2021年同期的降幅也達(dá)到50.3%。

??3、9月，超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過(guò)30%。如華潤(rùn)、招商、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。但從業(yè)績(jī)同比來(lái)看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，9月單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量達(dá)到近7成，僅3成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

??企業(yè)拿地

??國(guó)央企核心城市“搶地”
民企表現(xiàn)依舊羸弱

??? 核心觀點(diǎn)

??1、9月10城集中供地帶動(dòng)30家監(jiān)測(cè)房企土地投資金額、面積環(huán)比上升。9月份，多城集中供地扎推開(kāi)啟，規(guī)?；瘒?guó)央企迎來(lái)一波拿地高峰。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家典型房企新增土儲(chǔ)建面470萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%；新增土地成交金額910億元，環(huán)比大增56%。而由于9月上海、深圳、北京等一線城市開(kāi)啟了第三輪集中供地，因此導(dǎo)致本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企拿地樓板價(jià)激增至19362元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)41%。

??2、銷(xiāo)售50強(qiáng)房企拿地金額回升，國(guó)央企在核心城市“搶地”。相較于8月集中供地的“暫緩”，9月10城趕在三季度結(jié)束前完成了2022年第三輪土拍，且包括深圳、上海、杭州等一線及準(zhǔn)一線核心城市，受到供應(yīng)放量，單月銷(xiāo)售50強(qiáng)拿地金額同比增長(zhǎng)68%，接近1200億元，僅次于今年6月拿地高點(diǎn)，單月拿地金額較前三季度均值高出50%。但實(shí)際上土拍熱度并未有大幅提升，底價(jià)成交、“托底”成交仍是常態(tài)，因此50強(qiáng)房企拿地金額同比仍跌29%。

??拿地企業(yè)來(lái)看，仍有超過(guò)七成50強(qiáng)房企9月無(wú)投資，而2022年投資“暫?！逼髽I(yè)超過(guò)30家，由此可見(jiàn)市場(chǎng)萎靡、現(xiàn)金流緊張對(duì)房企投資造成巨大影響。且9月拿地企業(yè)仍舊是前三季度表現(xiàn)相對(duì)積極的華潤(rùn)、保利、中海、招商、建發(fā)等。

??3、土拍政策進(jìn)一步寬松，關(guān)注四季度集中供地“撿漏”機(jī)會(huì)。近期，市場(chǎng)政策與土拍同步寬松，意在刺激回市場(chǎng)回暖、維穩(wěn)土地市場(chǎng)。從宏觀政策來(lái)看，濟(jì)南、青島、寧波等城市加碼放松限購(gòu)，廣州放松限價(jià)，在政策暖風(fēng)加持下，濟(jì)南、青島和寧波等二線城市市場(chǎng)信心或?qū)⒂兴迯?fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步回穩(wěn)。但短期市場(chǎng)仍處在筑底階段，政策落地效果仍不明朗，市場(chǎng)預(yù)期和信心也并未得到顯著的扭轉(zhuǎn)，因此房企資金壓力并不會(huì)得到緩解，四季度投資謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。

??但從土地市場(chǎng)釋放的信號(hào)來(lái)看，部分集中供地城市進(jìn)一步放松政策以提振房企拿地積極性。如南京第三輪出讓的46宗地塊全部不設(shè)毛坯房銷(xiāo)售限價(jià)，合肥提出銀行保函代替競(jìng)買(mǎi)保證金，政策的“一松再松”、政府不斷讓利，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的性?xún)r(jià)比凸顯，建議關(guān)注部分地塊撿漏機(jī)遇。

??綜合而言，我們認(rèn)為企業(yè)短期拿地意愿難以恢復(fù)，全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。企業(yè)三四線投資全面萎縮之下，僅有核心一二線以及部分熱點(diǎn)三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。此外，國(guó)央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。

??企業(yè)融資

??房企融資總量環(huán)比大幅增加
但仍然處于低位

??? 核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。房企融資量雖然環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近幾年的低位,可見(jiàn)房企融資難問(wèn)題仍然較為突出。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資533.86億元，環(huán)比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權(quán)融資63.4億元，環(huán)比增加106%，同比減少75.3%；本月資產(chǎn)證券化融資24.84億元，環(huán)比減少55.7%，同比減少83.1%。

??2、融資成本：2022年1-9月100家典型房企新增債券類(lèi)1融資成本4.3%，較2021年全年下降1.08個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.65%，較2021年全年上升0.53個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.7%，較2021年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，9月房企融資成本3.69%，環(huán)比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境內(nèi)融資成本3.1%，環(huán)比下降0.42pct，發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的萬(wàn)科等民營(yíng)房企；境外融資成本6.79%，主要是合景泰富發(fā)行的一筆約7.95億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，利率為6%。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，其融資總量達(dá)到了144.84億元，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在本月發(fā)行了一筆30億元的優(yōu)先票據(jù)，同時(shí)還獲得了多筆銀行貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2022年1-9月TOP10房企平均融資額達(dá)到了144.22億元，是所有梯隊(duì)中最多的；而TOP51+的房企融資規(guī)模同比減少34.79%，減少幅度最小。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.11%，較2021年全年下降0.87pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低2.23pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.13pct至5.34%，降幅最小。

??營(yíng)銷(xiāo)策略

??國(guó)央企折扣力度加大
十一活動(dòng)前置積極營(yíng)銷(xiāo)

??? 核心觀點(diǎn)

??1、“金九”爽約，國(guó)央企折扣力度加大。9月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)筑底行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比增15%顯著放量，而成交不升反降，同環(huán)比齊跌，環(huán)比下降4%，同比跌幅達(dá)29%，“金九”銷(xiāo)售表現(xiàn)冷淡收?qǐng)觥I(yíng)銷(xiāo)方面根據(jù)CRIC調(diào)研情況來(lái)看，9月南京郊區(qū)如高淳和溧水等區(qū)域、廣州部分區(qū)域的項(xiàng)目最低折扣達(dá)到7折；無(wú)錫多數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)備案價(jià)的85折扣的情況。同時(shí)保利、中海、中鐵等國(guó)央企房旗下的項(xiàng)目的折扣力度加大，部分項(xiàng)目可達(dá)7折左右。

??2、現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)，國(guó)慶營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)前置?，F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房活動(dòng)持續(xù)，如9月保利東莞推出“兩年0月供，交樓再供樓”活動(dòng)，提升交付信心。今年上半年五一黃金周房企提前至4月開(kāi)始積極營(yíng)銷(xiāo)， “金九銀十”之際，房企在十一小長(zhǎng)假前也已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，如長(zhǎng)沙萬(wàn)科借助38周年慶舉辦國(guó)慶搶先購(gòu)活動(dòng)；碧桂園“金秋購(gòu)房節(jié)” 覆蓋全國(guó)30省、260城，時(shí)間跨度從9月23日-10月10日。此外渠道方面，蘇州、昆明等城市出現(xiàn)“傭金前置”，提前劃撥300萬(wàn)或者一套一付，擊中拖欠痛點(diǎn)，昆明第三季度渠道占比上升5個(gè)百分點(diǎn)。

??3、展望下月，房企將仍會(huì)積極營(yíng)銷(xiāo)，折扣有望進(jìn)一步下探。近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號(hào)，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。加上北京、上海等一線城市在特定區(qū)域限購(gòu)定向松綁，諸多三四線城市限購(gòu)取消，首付比例下調(diào)，未來(lái)的政策面預(yù)期整體保持寬松。雖然各地紓困政策持續(xù)，但目前來(lái)看整體效果平平。為保證存貨去化，回籠資金穩(wěn)定現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)下月房企在業(yè)績(jī)壓力下仍會(huì)積極營(yíng)銷(xiāo)。加上當(dāng)前不斷有企業(yè)釋放折扣，四季度可以預(yù)見(jiàn)將有更多房企的項(xiàng)目加入，未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)進(jìn)一步調(diào)整，以加速成交去庫(kù)存。

??人事變動(dòng)

??李凡榮任中國(guó)金茂董事長(zhǎng)

??華發(fā)股份聘任向宇為執(zhí)行副總裁

??? 核心觀點(diǎn)

??1、9月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較前月明顯下降，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，伴隨三季度的結(jié)束，更多注意力轉(zhuǎn)移到具體營(yíng)銷(xiāo)、投拓等業(yè)務(wù)層面，房企高層人事調(diào)動(dòng)情況趨緩。

??2、9月23日，中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司董事會(huì)任命李凡榮先生為中國(guó)金茂董事長(zhǎng)，現(xiàn)任中國(guó)金茂董事長(zhǎng)寧高寧先生同日卸任。李凡榮現(xiàn)任中國(guó)中化控股有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)，在石油能源行業(yè)、大型企業(yè)管理方面擁有近40年工作經(jīng)驗(yàn)。此前于8月26日，中國(guó)中化官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，中國(guó)中化于當(dāng)日上午召開(kāi)中層以上管理人員大會(huì)。會(huì)議宣布免去寧高寧中國(guó)中化董事長(zhǎng)、黨組書(shū)記職務(wù)；任命李凡榮為中國(guó)中化董事長(zhǎng)、黨組書(shū)記，免去其公司總經(jīng)理職務(wù)。

??3、9月20日，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司發(fā)布關(guān)于聘任公司執(zhí)行副總裁的公告：同意聘任向宇先生為公司執(zhí)行副總裁，任期自董事局審議通過(guò)之日起至本屆董事局任期結(jié)束之日止。資料顯示，向宇曾任武漢中央商務(wù)區(qū)城建開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)；華發(fā)股份副總裁、華東區(qū)域董事長(zhǎng)兼華中區(qū)域董事長(zhǎng)等職，現(xiàn)任華發(fā)股份執(zhí)行副總裁。

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??多房企持續(xù)輕資產(chǎn)輸出
碧桂園、龍湖等房企積極布局

??? 核心觀點(diǎn)

??1、本月房企多元化熱度依舊，商業(yè)管理方面尤其突出，在城市更新、物業(yè)管理、數(shù)字化等方面也有所涉及。商業(yè)管理多元化動(dòng)作較多，碧桂園、龍湖、佳兆業(yè)、華夏幸福不斷加大輕資產(chǎn)輸出，金隅專(zhuān)注寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)。城市更新熱度保持，“央企資金紓困+舊改經(jīng)驗(yàn)房企”的搭配越來(lái)越常見(jiàn)，持續(xù)發(fā)掘城市更新市場(chǎng)活力。同時(shí)，物業(yè)管理和數(shù)字化等方面，也有部分房企也在持續(xù)布局。

??2、碧桂園文旅持續(xù)發(fā)力，“碧樂(lè)時(shí)光”、“碧樂(lè)軒”先后落子石家莊、常州。9月15日，碧桂園文商旅旗下品牌“碧樂(lè)時(shí)光”進(jìn)駐石家莊趙縣，打造多功能的地標(biāo)性商業(yè)集合；9月下旬，碧桂園文商旅旗下品牌“碧樂(lè)軒”落子常州，打造中端酒店公寓品牌，同時(shí)碧桂園文商旅常州首個(gè)"TOD模式"商業(yè)綜合體“碧樂(lè)城”也于21日動(dòng)工。自2022年除以來(lái)，每個(gè)月以新增1-2個(gè)項(xiàng)目的速度擴(kuò)充輕資產(chǎn)管理規(guī)模。截至目前，已新增15個(gè)項(xiàng)目輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，新增管理面積接近90萬(wàn)平方米。在地產(chǎn)主業(yè)承壓的行業(yè)背景下，碧桂園、龍湖等規(guī)模房企選擇輕資產(chǎn)輸出轉(zhuǎn)型，搭建更安全、穩(wěn)定、可持續(xù)的集團(tuán)發(fā)展架構(gòu)。

??3、富力與招商蛇口、中信證券及中國(guó)華融簽署合作框架協(xié)議，合力開(kāi)發(fā)富力大灣區(qū)舊改項(xiàng)目。9月13日，富力與招商蛇口、中信證券及中國(guó)華融簽署合作框架協(xié)議，以富力位于大灣區(qū)的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，優(yōu)先圍繞已選定項(xiàng)目探討合作模式和路徑，探討其他富力所持資產(chǎn)的合作可能性，這種“央企+民企”的合作方式逐漸成為助力集團(tuán)開(kāi)拓融資新渠道，為陷入資金困境且具有豐富舊改經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)提供了新的開(kāi)發(fā)思路。