2022-09-29 11:41:15來(lái)源:中房網(wǎng)
??深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場(chǎng)熱度較前兩輪有明顯下滑。
??◎ 作者 /謝楊春、吳嘉茗
??深圳的第三輪集中供地延續(xù)了一直以來(lái)較低的供地規(guī)模,共計(jì)成功出讓6宗地塊,總建面111.1萬(wàn)平方米,成交總金額106.4億元,由于本次供應(yīng)地塊的剛需屬性較強(qiáng),平均樓板價(jià)為9577元/平方米,整體溢價(jià)率降至3.94%,創(chuàng)深圳集中供地以來(lái)平均樓板價(jià)首次低于萬(wàn)元。
??第三輪出讓地塊以剛需為主
安居型商品房、保障性租賃用房比例高
??本輪深圳共計(jì)出讓7宗含宅用地,總規(guī)劃建面達(dá)到122.1萬(wàn)平方米,整體供應(yīng)量依然保持在較低的水平。
??今年前兩輪集中供地中,深圳的土地市場(chǎng)熱度一直較高,在全國(guó)土地市場(chǎng)陷入低迷的情況下仍然“一枝獨(dú)秀”,一方面是由于深圳的宅地供應(yīng)持續(xù)稀缺,另一方面也跟前兩輪有一些熱點(diǎn)地塊出讓有關(guān),例如前海、龍華民治等區(qū)域均有地塊出讓,且以15%的最高溢價(jià)率成交。
??而從土地供應(yīng)來(lái)看,本輪7宗地塊主要意在滿足剛需群體的需求,主要分布于龍華、光明和坪山相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)位,且安居型商品房占比較高:龍華0824號(hào)地塊為純安居型商品房,銷售均價(jià)不得高于26800元/平方米,此外坪山區(qū)坑梓的兩宗地為普通商品房+安居型商品房用地,安居型商品房初始建設(shè)的建面比例分別達(dá)到35%和48%。從銷售指導(dǎo)價(jià)來(lái)看也有所體現(xiàn),本輪供應(yīng)7宗地塊中,僅1宗地的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)/平方米。
??整體溢價(jià)率降至3.94%
土拍熱度較前兩輪顯著下滑
??深圳作為今年土地市場(chǎng)熱度最高的城市,首輪集中供地以所有地塊觸及最高限價(jià)、整體溢價(jià)率高達(dá)15%的熱度成交,第二輪則由于供應(yīng)地塊增多,土地市場(chǎng)熱度稍有回落,第三輪土拍的熱度則進(jìn)一步下滑,1宗地塊流拍,其余6宗成交地塊整體溢價(jià)率為3.94%,較第二輪下降5.39個(gè)百分點(diǎn)。
??兩宗觸及競(jìng)自持的地塊分別為寶安區(qū)福海的純宅地和龍華區(qū)福城的安居房地塊,寶安區(qū)福海地塊在本次供應(yīng)地塊中區(qū)位相對(duì)較優(yōu)的地塊,且周邊有11號(hào)線、在建12號(hào)線等地接資源,附近還有商場(chǎng)、學(xué)校、公園資源,配置相對(duì)齊全,周邊的潤(rùn)峯云上府項(xiàng)目6月份開盤認(rèn)購(gòu)率達(dá)到87.41%,去化表現(xiàn)較好,對(duì)本地塊的火熱成交也有一定帶動(dòng)作用;龍華福城的安居地塊銷售限價(jià)為28600元/平方米,與周邊5萬(wàn)左右的均價(jià)相比具備明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì),且地塊在最高限價(jià)+15600平方米自持的基礎(chǔ)上,實(shí)際樓板價(jià)為8918元/平方米,與26800元/平方米的售價(jià)相比,還具有較大的盈利空間。
??流拍地塊則是位于光明區(qū)馬天板塊的純宅地,雖然臨近地鐵站,但是距離市區(qū)較遠(yuǎn),且周邊的金地明峰府項(xiàng)目今年7月開盤認(rèn)購(gòu)率僅有22.61%,市場(chǎng)反應(yīng)較差,也對(duì)本次流拍地塊產(chǎn)生了一定負(fù)面影響。此外本次的其余4宗地塊均為底價(jià)成交,底價(jià)成交成為深圳本輪土拍的“底色”。
??銷售限價(jià)有所提升
但盈利空間不及前兩輪
??深圳本輪供應(yīng)土地的銷售指導(dǎo)價(jià)對(duì)比周邊房?jī)r(jià)、地價(jià)來(lái)看,有進(jìn)一步上升:
??例如寶山區(qū)福海街道的0991號(hào)地塊,本次毛坯銷售均價(jià)不得超過(guò)47950元/平方米,與今年第二批集中供地中出讓的沙井招商A301-0586地塊限價(jià)一致,但比去年出讓的潤(rùn)峯云上府45700元/平方米的毛坯指導(dǎo)價(jià)提升了2250元/平方米。
??另外坪山區(qū)坑梓街道的0811、0812兩宗地,商品住宅指導(dǎo)價(jià)為35300元/平方米,比深鐵在去年第三批競(jìng)得的0115號(hào)地塊34200元/平方米的限價(jià)要提升了1100元/平方米。
??在銷售限價(jià)有所提升的情況下,按可售樓板價(jià)來(lái)算,本次深圳6宗含宅地塊成交的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為041,平均房?jī)r(jià)地價(jià)差為23000元/平方米,與今年首輪的24000元/平方米相比下降了1000元的空間,與第二輪的29000元/平方米相比則有明顯大幅收縮,主要是由于本輪地塊的剛需屬較強(qiáng),留給房?jī)r(jià)的空間并不高。
??深圳地鐵包攬3宗地塊
華潤(rùn)、招商各落一子
??由于本輪出讓地塊總數(shù)較少,最終僅有6宗地塊成交,拿地房企也相對(duì)簡(jiǎn)單:
??深圳地鐵包攬3宗地塊,拿地總金額達(dá)到60.4億元,總建面為83.2萬(wàn)平方米,金額和建面均占本次土拍成交的一半以上;
??華潤(rùn)、招商各拿下寶安、龍華的純住宅用地,華潤(rùn)拿地金額達(dá)到27.5億元,總建面為13萬(wàn)平方米,僅次于深圳地鐵;招商底價(jià)競(jìng)得龍華區(qū)純宅地,總價(jià)15.03億,總建面9.5萬(wàn)平方米。
??此外深圳坂騰發(fā)展以3.47億元的封頂價(jià)和15600平方米的自持租賃住房競(jìng)得龍華區(qū)純安居地塊,本次深圳土拍中拿地的房企均為國(guó)央企與城投類平臺(tái)公司,與前兩輪拿地房企類型保持一致,仍舊沒(méi)有民企現(xiàn)身。
??整體來(lái)看,深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場(chǎng)熱度較前兩輪有明顯下滑,可見即使在一線城市,也需要優(yōu)質(zhì)地塊和充足的利潤(rùn)空間才能刺激房企積極參拍,否則無(wú)論前期土拍如何高熱,房企的積極性都會(huì)明顯下降。
??但作為一線城市,市場(chǎng)基本面依然高于其他二三線城市,在大部分企業(yè)中一線城市的土拍優(yōu)先級(jí)也更高,即使與其他城市發(fā)生“撞車”情況,也將優(yōu)先考慮一線城市。因此土拍的熱度主要與地塊質(zhì)量相關(guān),只要推出優(yōu)質(zhì)地塊,市場(chǎng)熱度的復(fù)蘇將會(huì)立竿見影。