[克而瑞]各地保交樓加速落地，“930”再現(xiàn)房貸財(cái)稅激勵穩(wěn)市場（9月）

??央行信貸新政放寬23城房貸利率下限，財(cái)政部階段性退還住房交易個(gè)稅支持改善換房。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??9月，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，天津、石家莊等23城將率先受益，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。地方新一輪救市序幕拉開，56城出臺59次放松政策，寧波、濟(jì)南等強(qiáng)二線加速松綁“四限”，市場下行壓力較大的區(qū)縣刺激政策應(yīng)出盡出。廣州、合肥等17個(gè)省市開展二手房“帶押過戶”試點(diǎn)，深圳、蘇州等12城已完成首例“帶押過戶”業(yè)務(wù)辦理。

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??央行信貸新政放寬23城房貸利率下限
財(cái)政部階段性退還住房交易個(gè)稅支持改善換房

??9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。70個(gè)大中城市中，符合2022年6-8月份新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城，天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限，隨著首套房貸利率下調(diào)，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進(jìn)而提升剛需購房消費(fèi)，但難以根本性扭轉(zhuǎn)壓力城市市場下行預(yù)期。

??9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個(gè)人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。階段性退還住房交易個(gè)稅，有助于降低住房置換成本，促進(jìn)改善性需求釋放。

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??多部委積極表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)
國常會再部署保交樓、首筆專項(xiàng)借款落地沈陽

??中央層面，多部委積極表態(tài)房地產(chǎn)。9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮強(qiáng)調(diào)，完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5日，央行副行長劉國強(qiáng)表示，央行將保障房地產(chǎn)合理融資需求，合理支持剛性和改善性住房需求。12日，央行強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度。14日，住建部定調(diào)，房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著發(fā)展，堅(jiān)持房住不炒是做好房地產(chǎn)工作的根本遵循，要健全住房市場和保障兩個(gè)體系，努力實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo)，完善人房地錢四個(gè)要素聯(lián)動機(jī)制。23日，銀保監(jiān)會強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。將堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。合理滿足房地產(chǎn)市場融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。

??保交樓方面，9月22日，國家開發(fā)銀行已向沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。28日，國常會部署，因城施策運(yùn)用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實(shí)施好保交樓政策。29日，央行強(qiáng)調(diào)，推動“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。

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??56城59次政策放松
強(qiáng)二線加碼但蘇青“一日游”
郊縣刺激政策應(yīng)出盡出

??9月，56城出臺59次放松政策。一方面，寧波、濟(jì)南等強(qiáng)二線加速松綁“四限”，但部分城市強(qiáng)刺激政策出臺遇到阻力，例如蘇州放松非戶籍居民首套房限購、青島取消二手房限購的政策，均在發(fā)布后一日內(nèi)被撤回。另一方面，市場下行壓力大的區(qū)縣刺激政策應(yīng)出盡出，本月56個(gè)松綁城市中，區(qū)縣或縣級市占比近4成，因城施策細(xì)化到區(qū)縣一級。

??聚集9月放松政策，主要涉及以下九方面內(nèi)容：其一，寧波、濟(jì)南等6城放松限購，例如寧波，雖然官方未發(fā)文，但實(shí)際執(zhí)行層面已經(jīng)全面取消限購。其二，天津、鄭州等6城放松限貸，例如天津，已結(jié)清購房貸款且在本市無房的居民家庭，申請住房貸款按首套房貸款政策執(zhí)行，此外，二套房最低首付款比例降至40%。其三，廣州等3城放松限價(jià)，例如廣州，已對新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，“一房一價(jià)”由原來按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。其四，泰州興化放松限售，將商品住房限制轉(zhuǎn)讓年限由2年調(diào)整為1年。其五，重慶、長沙等37城放松公積金貸款，例如重慶，中心城區(qū)以外住房不納入住房套數(shù)核查范圍，公積金共買二套房最低首付比例由40%降至30%，多子女家庭降至25%，提高公積金貸款額度至最高120萬，放寬異地貸款等。其六，慶陽減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，90平方米以下首套或二套住房的減按1%征收契稅，90平方米以上的減按首套1.5%、二套2%征收。其七，杭州多區(qū)縣、麗水等27地實(shí)行購房補(bǔ)貼，例如杭州富陽區(qū)、臨安區(qū)、建德市、淳安縣4區(qū)縣紛紛發(fā)布購房補(bǔ)貼，其中，建德補(bǔ)助力度最大，單套房補(bǔ)貼1%的還可以享受80%的契稅返還。其八，臺州臨海、紹興越城等7個(gè)區(qū)市放松預(yù)售，例如臺州臨海市，預(yù)售許可形象進(jìn)度調(diào)整為四層以下主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂，四層及以上無地下室的主體結(jié)構(gòu)到四層樓面，有地下室的主體結(jié)構(gòu)到±0.000且分期范圍內(nèi)地下室頂板完成澆筑。其九，鹽城大豐、衡陽衡東等7個(gè)區(qū)縣放松預(yù)售資金監(jiān)管，例如鹽城市大豐區(qū)，放寬預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金第一個(gè)使用節(jié)點(diǎn)條件的形象進(jìn)度要求。

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??展望：專項(xiàng)借款等加速落地助力保交樓
地方需求端政策力度有望加碼

??展望未來，保交樓工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，首筆專項(xiàng)借款快速到位釋放積極信號，預(yù)計(jì)后續(xù)將在更多城市落地，政策性銀行專項(xiàng)借款撬動疊加商業(yè)銀行貸款跟進(jìn)，破解保交樓資金困境。在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施，全面實(shí)現(xiàn)問題項(xiàng)目有序復(fù)工，舉措將從局部城市試點(diǎn)到全面執(zhí)行過渡。

??新一輪地方救市潮來襲，地方需求端政策力度有望加碼，一線城市通過調(diào)降人才落戶門檻等局部或變相地適度放松政策，強(qiáng)二線城市去化承壓的外圍區(qū)域調(diào)控政策有望松綁，但需求堅(jiān)挺的主城區(qū)政策放松或面臨一定阻力，弱二線、三四線用足用好政策工具箱，需求刺激加碼甚至有望全面取消“四限”。