企業(yè)投資新格局及2023年集中供地解析與展望

??以下為精彩發(fā)言

??自2021年集中供地以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓下，土拍熱度也一路下行。

??除城投不斷的在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國(guó)企幾乎“全年無(wú)休”。雖然受制于行業(yè)環(huán)境整體下行，投資力度較往年大幅下降，但央國(guó)企依舊是土地市場(chǎng)的主力軍。相較之下，民企在這一波行業(yè)調(diào)整中受影響程度最大，高周轉(zhuǎn)、高杠桿下自身經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，現(xiàn)金流的緊缺讓大部分企業(yè)投資停滯。

??今年2月剛過(guò)去的土拍中，部分城市呈現(xiàn)熱度回升的情況。本次直播將圍繞企業(yè)投資新的格局變化、近期集中供地解析和后市土地展望進(jìn)行分享。

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??集中供地以來(lái)投資新格局

??自集中供地以來(lái)投資格局發(fā)生了很大變化，其中有市場(chǎng)變化的原因，更有企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的原因。那么在企業(yè)投資端產(chǎn)生了哪些格局及變化呢？

??整體變化概覽

??從集中供地的熱度來(lái)看，從2020以來(lái)每一批次的集中供地整體熱度一路下滑，從溢價(jià)率也可見(jiàn)一斑，整體溢價(jià)率在6.2%，2021年8.3%，2022年則降至3.6%。整體溢價(jià)率較高的城市如重慶、杭州、廈門、深圳、寧波、合肥等，溢價(jià)率在9%以上，其中也有不同，比如重慶、杭州、廈門的高溢價(jià)率源于第一批次的溢價(jià)率高，特別是重慶達(dá)到38.9%，畢竟第一輪沒(méi)有限價(jià)。

??從企業(yè)的角度來(lái)看，2021年到2022年，幾乎每種類型的企業(yè)在22城市的整體溢價(jià)率都有下滑，也說(shuō)明市場(chǎng)整體熱度走低，地方國(guó)企、央企整體溢價(jià)率高于城投及民企，尤其地方國(guó)企整體溢價(jià)率近10%，央企達(dá)到7.3%。在市場(chǎng)較差的時(shí)候幾乎都是城投在托底，城投整體溢價(jià)率是1.6%，相對(duì)而言民企在個(gè)別城市有高溢價(jià)率，如深圳、廈門、寧波、上海、杭州等地，說(shuō)明本土民企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊有一定拿地的能動(dòng)性。從溢價(jià)率來(lái)看，各類型企業(yè)在杭州、合肥等城市拿地動(dòng)能較充足。

??從企業(yè)拿地表現(xiàn)來(lái)看，央國(guó)企是主力，城投“托底”占比近五成，民企可謂暫別土地市場(chǎng)。從2021年第二批以來(lái)，央國(guó)企在每一輪集中供地都占有一定份額，而城投拿地金額占比維持在30%以上，可見(jiàn)城投一直都是托底主力軍。不同的企業(yè)投資差異明顯，央國(guó)企在三季度之前拿地力度相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，三季度之后鑒于補(bǔ)倉(cāng)需求的完成拿地動(dòng)作暫緩；地方國(guó)企波動(dòng)較大，自2022年以來(lái)拿地占比一路下滑，一方面存在資金壓力，另一方面市場(chǎng)轉(zhuǎn)變地方國(guó)企對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)更為敏感。

??從企業(yè)拿地金額排行來(lái)看，投資高度集中在央國(guó)企，且內(nèi)部極劇分化：拿地金額TOP5央企占據(jù)了集中供地以來(lái)60%的地，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中國(guó)鐵建這五家企業(yè)連續(xù)兩年鎖定前五，只有排名的變化；地方國(guó)企也同樣呈現(xiàn)投資高度集中的狀態(tài)，其中綠城和建發(fā)拿地金額超過(guò)千億，建發(fā)在福州、廈門拿了近17塊，在上海、杭州也有10宗土地入賬；拿地金額兩年超過(guò)500億的地方國(guó)企占整體地方國(guó)企拿地的56%。盡管央國(guó)企是土地市場(chǎng)主力，投資的集中度依然在少數(shù)幾家企業(yè)。

??三種類型企業(yè)在集中供地中的變化

??從央國(guó)企投資策略及地塊選擇來(lái)看，央企2021年在7%、2022年在5%，地方國(guó)企2021年13%、2022年在6%，明顯可見(jiàn)，央企投資更穩(wěn)健，從盈利空間、拿地地價(jià)房?jī)r(jià)比也可看到央企更注重成本占總價(jià)的比例。此外央企聚焦一線投資，拿地TOP5房企拿地城市分布涵蓋所有一線城市及南京；而地方國(guó)企則更注重“大本營(yíng)”城市或深耕區(qū)域的城市，地方國(guó)企拿地城市排名第一的是杭州，且在區(qū)域深耕的加持下項(xiàng)目盈利空間逐步提升。

??民企在過(guò)去的集中供地中，投資幾乎暫停，僅覆蓋大本營(yíng)區(qū)域，包括過(guò)去的拿地大戶碧桂園在集中供地中也鮮有現(xiàn)身；從每一批次民企拿地金額TOP10統(tǒng)計(jì)可見(jiàn)，拿地金額逐輪遞減，到2023年第三批已經(jīng)不足250億，能在土地市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)，且能保持拿地連續(xù)性的也僅有龍湖、大華、濱江、偉星等少數(shù)財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較好的企業(yè)。第二個(gè)是民企會(huì)越來(lái)越多考慮市區(qū)地塊，如濱江在南京、寧波拿地均在市區(qū)，龍湖進(jìn)入16城且在杭州、重慶、合肥、蘇州等地均選擇了市區(qū)地塊。可見(jiàn)在生存環(huán)境較差的情況下，能夠拿地的民企會(huì)選擇把錢花在刀刃上。

??民企在政策寬松下市區(qū)高性價(jià)比地塊更關(guān)注。從建面及拿地金額分布可見(jiàn)民企過(guò)去兩年拿地更集中在郊區(qū)，2021年民企在市區(qū)拿地金額占比48%、2022年達(dá)到53%，一方面反映出民企越來(lái)越關(guān)注優(yōu)質(zhì)的、安全性更高、風(fēng)險(xiǎn)更小的地塊，另一方面從側(cè)面印證自2022年開(kāi)始部分城市供地結(jié)構(gòu)，增加市區(qū)的供地量。大部分民企能保持一定的盈利空間，特別是在上海、深圳、北京、廈門等地民企拿地的盈利空間更為充足。

??城投在集中供地中是托底主力，半數(shù)的地塊被城投所得，從2021年起城投拿地金額均保持在30%以上，其中第五、第六批次參拍城市較少，而城投依然是托底角色，第五批拿地金額占比53%，第六批46%。2022年城投拿地金額、建面等占比46%、58%，比2021年增加了15、20個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)即使在政策不斷寬松下市場(chǎng)依然較冷，需要城投托底。城投拿地幾乎沒(méi)有溢價(jià)，在大部分城市均以底價(jià)拿地。從拿地企業(yè)分布可見(jiàn)，地方軌交與傳統(tǒng)城投拿地力度較大，此二類占整個(gè)城投拿地20%-30%。

??城投拿地以郊區(qū)為主，2022年城投郊區(qū)建面53%，在部分城市如合肥、蘇州、鄭州、沈陽(yáng)等城投在市區(qū)拿地占比較高，主要因?yàn)檫@些城市供地結(jié)構(gòu)更偏向市區(qū)導(dǎo)致。從溢價(jià)情況和盈利空間情況來(lái)看，城投仍有一定盈利空間，可實(shí)現(xiàn)“薄利多銷”，但開(kāi)工率低，2021年城投開(kāi)工率38%，2022年只有8%，薄利易被蠶食，從開(kāi)工能力和開(kāi)工意愿看城投都不高，且大大低于整體的開(kāi)工率。

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??2023年集中供地解析與展望

??2023年以來(lái)，已有四、五個(gè)城市完成了首批土拍。集中供地在政策有變化：其一，提前三個(gè)月公布擬出讓地塊信息，給房企留足投資研判時(shí)間以及合理分配投資金額、完善投資策略；其二，公開(kāi)擬出讓地塊詳細(xì)清單，促進(jìn)土地市場(chǎng)進(jìn)一步走向公開(kāi)化、透明化。在供應(yīng)地塊上也誠(chéng)意滿滿，比如重慶在今年第一輪供地前公開(kāi)的供地情況“近郊板塊占比68%”，長(zhǎng)沙計(jì)劃“核心主城區(qū)供地大幅增加，遠(yuǎn)郊占比偏小”，合肥則計(jì)劃“首輪不限價(jià)、精裝”，因此今年在政策端，地塊本身的政策附加條件及優(yōu)質(zhì)性都有提升，希望企業(yè)能夠進(jìn)入土地市場(chǎng)，穩(wěn)住土地市場(chǎng)。

??從開(kāi)拍城市來(lái)看，城市間熱度存在分化，北京比較平穩(wěn)，而杭州、蘇州則呈現(xiàn)非?；馃岬膽B(tài)勢(shì)，引來(lái)諸多房企參拍，三地土地溢價(jià)率均超過(guò)7%，相較之前可謂大幅提升，是土地市場(chǎng)逐步回暖的一個(gè)信號(hào)。

??城市間熱度分化，城市內(nèi)部板塊之間分化，企業(yè)拿地也存在分化，規(guī)模民企呈現(xiàn)弱復(fù)蘇，比如杭州土拍本土民企如濱江、興耀等有一定占比，但在北京、蘇州依然是國(guó)央企的天下。從2月拿地金額各類企業(yè)表現(xiàn)可見(jiàn)，盡管民企拿地金額占比達(dá)到30%，但大部分集中在新創(chuàng)建或本土規(guī)模較小的企業(yè)，主要受到現(xiàn)金流及整體市場(chǎng)回暖的限制。

??2023年2月土拍呈現(xiàn)一定熱度，京蘇杭等多宗地塊觸頂成交，主要還是因?yàn)槌鞘型瞥龅牡貕K足夠優(yōu)質(zhì)，因此優(yōu)質(zhì)地塊依然是今天土地市場(chǎng)吸引企業(yè)參拍重要的推手。

??整體而言，今年上半年投資壓力依然較大。央國(guó)企依然是整個(gè)土地市場(chǎng)的主力，包括資金穿越周期的能力，以及開(kāi)發(fā)進(jìn)度及成本管控上遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他房企，且對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿也更高，在核心城市因?yàn)榈貕K總價(jià)較高，也只有央國(guó)企能夠參與到土拍之中，同時(shí)這些企業(yè)信用背書(shū)較高，對(duì)今后銷售也起到正向作用。城投托底壓力較大，將逐漸推出核心城市土地市場(chǎng)，近兩年已拿了近五成的地，且開(kāi)工意愿低，開(kāi)發(fā)能力弱，負(fù)債壓力不比房企小。民企雖有拿地意愿，但受制于資金、保交付等壓力，大部分爆雷民企喪失拿地能力，部分如濱江、龍湖等財(cái)務(wù)優(yōu)質(zhì)、區(qū)域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排頭兵，受到去年年底三支箭利好的民企有補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)力。

??而市場(chǎng)是否能延續(xù)熱度，仍要看未來(lái)當(dāng)城市減少優(yōu)質(zhì)地塊供給，普通地塊是否能激起房企投資積極性，當(dāng)然這也與市場(chǎng)回暖程度積極相關(guān)。