專題 | 50個高庫存板塊的共性特征及結(jié)構性風險

市場報告馬千里 邱娟 2023-04-10 14:38:23 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-04-10
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??2023年伊始,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)點狀回暖,但前事不忘,后事之師,在市場趨勢尚未真正明確之時,對下一輪可能出現(xiàn)風險仍需以史為鑒、未雨綢繆,更何況目前大多數(shù)城市的庫存壓力仍未回復到合理水平,部分高庫存板塊的去化壓力依舊積重難返。另一方面,房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了上一年的歷史性轉(zhuǎn)折點后,剛剛過去的2022年末正是審視去化困難板塊特征的最好時段。為此,研究中心從CRIC系統(tǒng)重點監(jiān)測的近3000個板塊中,選取出了庫存規(guī)模較大、且消化周期居于前列的50個板塊,在兼顧城市平均消化周期、交易規(guī)模變動的情況下,對這些板塊的共性標簽進行了梳理,并對各類高庫存典型板塊的區(qū)位特點和結(jié)構性特征進行了研究。

??從高庫存板塊共性特征來看,其一,小戶型庫存占比更高,超四成板塊套均面積小于100㎡。其二,低價剛需板塊居多,近七成住宅均價低于本市平均。其三,需求端支撐不足,2022年交易跌幅顯著高于其他板塊。

??常見高庫存板塊可分為四大類別:“剛需新城”、“高價慢售”、“全市滯銷”、“戶型錯配”。最常見的即為“剛需新城”型,這類板塊大多位于城市中遠郊,有一定規(guī)劃利好,“空港”、“產(chǎn)業(yè)新城”是這些板塊的最常見標簽。此外“戶型錯配”也較為常見,且其他三種類型中不少板塊兼有這一特征。典型如沈陽大東的陶瓷城板塊,作為城市的主力舊改區(qū)域,陶瓷城板塊供應了大量小戶型房源,庫存套均面積僅為73㎡,但需求端的成交套均面積已經(jīng)突破100㎡,供求錯位之下消化周期自然高企。

??分戶型來看,中大戶型去化情況相對稍好,小戶型庫存面臨更大去化困難。小戶型產(chǎn)品庫存占比更高,去化壓力更大,并且與價格水平較低的一房產(chǎn)品相比,二房均價與本市均價較為接近,所面臨的庫存壓力也遠高于對照組的其他板塊。對于大戶型產(chǎn)品而言,高庫存板塊雖然大多短板顯著,但憑借總價優(yōu)勢,依舊是各戶型中去化壓力最小的。

??展望未來,剛需新城、高價慢售型板塊去化壓力出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的可能性更大,剛需新城類板塊可寄希望于城市規(guī)劃的正式落地和配套設施的進一步改善,如珠海三灶、鄭州常西湖板塊等。對于高價慢售的高庫存板塊而言,隨著舊城改造的全面推進,也有望在城市板塊下一輪的價值輪動中贏得發(fā)展先機,如蘭州雁灘板塊。不過,考慮到我國新城建設規(guī)劃大于實際需求總量,不免有大量的新城會在大浪淘沙下面對“空城”的結(jié)局,對于大對數(shù)處于剛需新城、高價慢售型板塊的項目而言,仍不建議長期戀戰(zhàn),盡可能抓準窗口期或找到自身的定位優(yōu)勢,加速出貨為先;只有對于少數(shù)預期確定的價值潛力板塊,如區(qū)域規(guī)劃等級較高,已有明確產(chǎn)業(yè)入駐,且企業(yè)自身資金面較佳,可以承受3-5年甚至更長的預期利好轉(zhuǎn)化期,才可適當考慮。

??PART.01

??共性特征:小戶型、低價板塊居多

??2022年成交縮量更為顯著

??(節(jié)選)

??就所有板塊的庫存指標特征來看,小面積一房、兩房戶型供需兩弱,面臨著比大戶型更顯著的去化壓力(詳見《典型城市庫存壓力及結(jié)構性特征研判》),對于高庫存板塊而言,也存在著類似規(guī)律。為避免單盤滯銷對板塊庫存造成影響,本文選取了待售住宅超過4000套,消化周期均超過40個月的50個板塊作為研究對象,并將待售住宅同樣超過4000套的其他板塊對照組進行研究。

??就高庫存板塊的共性特征來看,待售住宅套均面積、成交均價均小于對照組板塊;但就絕對規(guī)模而言,又往往不是城市庫存規(guī)模最高的,由此來看,大多數(shù)城市還是較好地做到了“以銷定供”,最高庫存板塊往往也是去化水平最佳的一類板塊。

??1、高庫存板塊中超四成套均面積小于100㎡,占比遠超其他板塊

??對比戶型大小來看,高庫存板塊的套均面積中位數(shù)為103㎡,超過四成板塊的套均面積在100㎡以下,而對照組中不到二成的板塊在100㎡以下,兩者出現(xiàn)了顯著差異。在中國人均住房面積超過40㎡的時代背景之下,居民對于新房的需求已經(jīng)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。更多的小面積剛需已經(jīng)轉(zhuǎn)由二手房市場承接,對于意向購買小面積產(chǎn)品的剛需購房者而言,并且在市場逆周期中,議價空間大、配套完善、購房即入住的二手房也更適合他們這一階段的居住需要,由此也不難理解在高庫存板塊中出現(xiàn)更多小戶型板塊的緣由。

??另一方面,受近年疫情防控等因素影響,部分旅居板塊也出現(xiàn)了庫存高企、去化緩慢的情況,而這些板塊的住房也多以小戶型、低總價為主,如舟山朱家尖、惠州稔山、巽寮灣、環(huán)南昆山溫泉板塊,庫存套均面積僅為60㎡左右,待售庫存中超過一半房源均為一房戶型。

??2、低價剛需板塊居多,近七成低于本市均價(略)

??3、“以銷定供”下庫存規(guī)模同比相對穩(wěn)定,待售套數(shù)多為城市次高(略)

??4、需求端支撐不足,2022年交易跌幅顯著高于其他板塊

??成交規(guī)模方面,高庫存板塊需求端波動更為劇烈,2022年同比下降達到53%,而就對照組板塊情況來看,同比中位數(shù)僅為下降37%,相差超過16個百分點。大量中遠郊板塊的交易規(guī)模出現(xiàn)了顯著下跌,如剛需大盤扎堆的蘭州青白石,兩城交界的京津新城,主打旅居小戶型的舟山朱家尖等,2022年交易量同比跌幅均超過了七成。其中蘭州青白石板塊交易量更是從2021年的1.5萬套下跌至2022年的1800套,交易量直接下降了一個量級。

??僅極少數(shù)高庫存板塊在2022年成交面積不降反升,如大連星海、長春東盛大街等,就這些板塊的共性特征來看,一是房價水平處于本市前列,均可達到城市銷售均價的1.1倍以上,區(qū)位上擁有一定競爭優(yōu)勢,典型如星海廣場即是大連的地標板塊;二是成交規(guī)模不大,多在1000套以下,單盤影響明顯,如東盛大街的榮光路某項目2022年三次加推銷售636套,單盤去化套數(shù)即超過了2021年板塊全年成交總和(557套)。

??PART.02

??高庫存板塊的四大典型類別

??結(jié)合高庫存板塊區(qū)位特征和形成原因來看,大多數(shù)都可歸入四大典型類別之內(nèi):“剛需新城”、“高價慢售”、“全市滯銷”、“戶型錯配”。僅極少數(shù)板塊情況較為特殊,如深圳龍華即出現(xiàn)了非典型性的“高價慢售”,在少數(shù)高端樓盤的帶動下,目前龍華新房成交均價已經(jīng)站上了6.7萬元/㎡,與深圳全市交易均價基本持平,導致真正的剛需客買不起龍華,而在高端客戶中認可度又不高,再加之前期售出了較多土地,待售規(guī)模居高不下,消化周期也由此達到了56個月的高位。

??1、剛需新城:地處偏遠、板塊尚在起步期,區(qū)位認可度較低(略)

??最常見的即為“剛需新城”型,有19個板塊可歸入此類,這類板塊大多位于城市中遠郊,有一定規(guī)劃利好,“空港”、“產(chǎn)業(yè)新城”是這些板塊的最常見標簽。

??2、高價慢售:常見于城市早期優(yōu)質(zhì)板塊,同價位已有更多選擇

??高價慢售型板塊也為數(shù)較多,這類板塊主要有兩類,較為常見的為各城市較早發(fā)展起來的一批板塊,典型如大連星海板塊和中山廣場所在的中心CBD板塊,作為大連市的老牌地標所在地,2011年房價水平即達到了2萬元/㎡左右,但近年來新增品質(zhì)新盤較少,交易規(guī)模明顯不及近年來房價快速上漲的甘中板塊,甘中板塊房價直至2016年還在1萬元/㎡左右,在遠洋、華潤、招商、中海多個優(yōu)質(zhì)項目入市的助推下,2016-2020年間一年一臺階,房價快速上升至2萬元/㎡左右,其后銷售套數(shù)即穩(wěn)定在了全市TOP3的位置,甘中板塊2022年成交套數(shù)達到了星海板塊的6倍,年末消化周期僅為26個月,去化壓力也遠遠低于星海板塊。 

??另一類則為非常規(guī)的旅居板塊、大城市外溢板塊,這類板塊的購房需求大多與民間投資意愿聯(lián)系的更為緊密,也更容易受到行業(yè)成交景氣變化的影響。典型如惠州新圩,交易均價達到了惠州成交均價的1.2倍,該板塊處于深莞惠交界的惠州新圩板塊,深圳的外溢需求亦是其主要的客戶來源,在房地產(chǎn)市場熱度下降、投資客減少的背景之下,該板塊自然也出現(xiàn)了需求減退,2022年交易規(guī)模大幅下跌44% ,消化周期指標亦同步高企。主打旅居地產(chǎn)的惠東巽寮灣情況更為典型,2020年疫情后其交易規(guī)模即快速下行,年備案量由2019年的1800套下降至2022年的650套左右,消化周期也上升到了90個月。

??3、全市承壓:多為成交主力板塊,庫存高企主要受城市市場拖累(略)

??4、戶型錯配:產(chǎn)品定位與需求結(jié)構背離,供求錯位拉長去化周期(節(jié)選)

??供求戶型錯配之下,自然會有更多的產(chǎn)品會面臨滯銷,這也是較為常見的一類典型板塊,且前三種類型中不少板塊兼有這一特征。值得一提的是,就成交和庫存套均面積的差異情況來看,高庫存板塊中有四成的板塊兩者差異超過10㎡,而在對照組中,只有大約二成的板塊符合這一標準。相對而言,小戶型難去化的問題更為常見,典型如沈陽大東的陶瓷城板塊,作為城市的主力舊改區(qū)域,陶瓷城板塊供應了大量小戶型房源,庫存套均面積僅為73㎡,但需求端的成交套均面積已經(jīng)突破100㎡,供求錯位之下消化周期自然高企。再如淄博淄川,該板塊的四房及以上產(chǎn)品消化周期均在18個月以內(nèi),但是三房及以下產(chǎn)品去化速度卻相對較慢,消化周期均在70個月以上,其中二房產(chǎn)品全年交易套數(shù)僅150套,不到四房產(chǎn)品的1/3,小戶型產(chǎn)品的去化緩慢,直接導致了淄龍崗川板塊的消化周期高企。

??也有少部分板塊存在供給戶型過大的現(xiàn)象,典型如珠海的紅旗鎮(zhèn)。此外值得注意的是,極少部分板塊也存在著供需戶型的“兩頭錯配”,大戶型、小戶型均去化緩慢,因此庫存和成交套均面積差不多。典型如廣州花都汽車城、深圳龍崗板塊等,以深圳龍崗為例,二房、三房產(chǎn)品消化周期尚可,其中二房消化周期更是只有29個月,遠低于該板塊44個月的平均消化周期,但是其一房和四房及以上產(chǎn)品成交流量較低,導致大戶型和小戶型消化周期高企,從而拉高了該板塊的整體消化周期。

??PART.03

??戶型結(jié)構:中大戶型去化情況相對稍好,

??小戶型庫存面臨更大去化困難

??(略)

??一、戶型:小戶型去化緩慢庫存積壓,部分板塊大戶型去化壓力較低

??分戶型來看,小戶型產(chǎn)品庫存占比更高,去化壓力更大,并且與價格水平較低的一房產(chǎn)品相比,二房均價與本市均價較為接近,所面臨的庫存壓力也遠高于對照組的其他板塊。對于大戶型產(chǎn)品而言,高庫存板塊雖然大多短板顯著,但憑借總價優(yōu)勢,依舊是各戶型中去化壓力最小的。

??1)高庫存板塊一、二房占比高達三成,較對照組高出13個百分點

??2)中大戶型產(chǎn)品“物平價廉”,價格低位下去化壓力反而較輕

??3)一房平均消化周期最高,二房庫存壓力與其他板塊差距最大

??2、面積段:100-120㎡庫存最高、消化周期最低,去化壓力“兩頭翹”

??1)高庫存板塊小面積段占比高企,較對照組高出7個百分點

??2)120㎡以上產(chǎn)品競爭力較弱,成交均價顯著低于對照組

??3)70㎡以下、180㎡以上消化周期“兩頭翹”,120-140㎡面積段陷入庫存“陷阱”

??PART.04

       總結(jié)與展望

??簡而言之,高庫存板塊出現(xiàn)的原因根本在于供求錯配,常見的具現(xiàn)形態(tài)主要有四類:或是城市新城板塊的供給過量,或是消費者有更好的競品板塊選擇,或是城市整體需求乏力,或是板塊內(nèi)的戶型供給結(jié)構偏離實際需求。就這些板塊的共性特征來看,又以低價剛需、中小戶型占比高、逆市下交易集聚收縮最為常見。

??1、中低價板塊需求支撐更為脆弱,窗口期中更應“搶收”業(yè)績

??與其他板塊相比,高庫存板塊需求端支撐本就不足,在行業(yè)出現(xiàn)大幅波動的年份中,高庫存板塊的成交規(guī)模降幅也更大。2022年高庫存板塊成交套數(shù)平均下降了56%,較對照組板塊降幅高出了20個百分點。典型如天津京津新城、武漢黃陂前川、鄭州白沙等板塊交易量同比跌幅均高于70%,2022年成交量不及上一年的三成。

??聯(lián)系價格指標來看高庫存板塊成交規(guī)模的回調(diào)幅度差異,可以看到成交均價在城市均價70%-90%之間的高庫存板塊跌幅最大,抗風險能力尤為脆弱,2022年平均成交跌幅接近七成。這些板塊大多處于城市近郊,屬于一般意義上的剛需板塊,購房者對于支付力變化的敏感性較強,與市區(qū)主流項目的價差又不如遠郊板塊(均價低于全市均價70%),因此在整體經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)景氣出現(xiàn)大幅變化的2022年,也是這類板塊交易規(guī)模出現(xiàn)了更大幅度的下降。典型如鄭州常西湖、蘭州青白石兩個剛需大盤板塊,2022年交易規(guī)模均出現(xiàn)了大幅下滑,其中蘭州北大門青白石2022年僅備案成交1800套左右,交易量僅為上一年的12%。

??因此在當前行業(yè)整體規(guī)??s量,項目運營追求安全邊際的情況下,對于處于這一價位板塊的項目而言,除非擁有明確的中長期利好預期,更應當抓住每一輪市場窗口期,在市場熱度回升之時果斷加強營銷,搶收業(yè)績以規(guī)避后期市場動蕩所出現(xiàn)的風險。

??2、三、四房去化壓力相對較低,合適投資機會亦可適度關注(略)

??3、發(fā)展期新城尚可盼規(guī)劃落地,戶型錯配高庫存板塊難翻身(略)

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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