市場報告克而瑞研究中心 2023-05-17 09:16:50 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-05-17
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構:克而瑞
??導語
??短期供應量還有上升空間,而需求端整體成交仍將進一步走低,點狀回暖、城市分化將加劇。
??◎ 作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗
??5月16日上午,國家統(tǒng)計局公布了2023年1-4月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù),從消費、服務業(yè)來看,整體經(jīng)濟運行延續(xù)恢復態(tài)勢。但前幾日發(fā)布的金融數(shù)據(jù)回落則從另一個角度反映了經(jīng)濟恢復偏弱,主要問題來自國內(nèi)需求、內(nèi)生動力的不足。
??房地產(chǎn)也同樣承壓,盡管前四月銷售金額同比增8.8%,整體好于去年,但月度數(shù)據(jù)由漲轉跌,未能延續(xù)2月、3月的復蘇態(tài)勢。4月銷售金額、面積環(huán)比均下滑超30%。此外,開發(fā)投資和新開工依舊疲弱,僅有竣工保持高位增長。
??01
??4月經(jīng)濟延續(xù)恢復向好之勢
但需求與內(nèi)生動力仍顯不足
??在宏觀政策靠前協(xié)同發(fā)力之下,4月經(jīng)濟全面恢復常態(tài)化運行,多數(shù)生產(chǎn)需求指標同比增速提升,服務業(yè)和消費恢復較快,就業(yè)物價總體穩(wěn)定,經(jīng)濟運行延續(xù)恢復向好態(tài)勢。
??4月份社會消費品零售總額34910億元,同比增長18.4%,比上月加快7.8個百分點,呈現(xiàn)快速增長趨勢。全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.6%,比上月加快1.7個百分點。貨物進出口總額34347億元,同比增長8.9%。尤其是出口,增長16.8%。全國服務業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長13.5%,比上月加快4.3個百分點。
??但從金融數(shù)據(jù)來看,在一季度政策提前“發(fā)力與釋放”下迎來“開門紅”,但4月迅速回落,社融增長乏力、住戶貸款負增長都從側面反映了當前國內(nèi)需求、內(nèi)生動力仍顯不足,經(jīng)濟活力偏低。
??4月份新增社融大幅低于預期(預期值1.72萬億),與上月5.38萬億相比低了一截。居民中長期貸款新增為-1156億元,說明居民主體信心尚未恢復,居民加杠桿意愿偏弱,地產(chǎn)消費依舊低迷。
??此外,4月M2-M1差值在7.1個百分點,較3月份收窄0.5個百分點,金融空轉現(xiàn)象有邊際緩解,但整體差值仍處在高位,表明資金活化程度未有明顯改善,當前貨幣信貸投入產(chǎn)出效率較低。
??02
??4月商品房銷售面積
金額環(huán)比跌48%和39%
前期復蘇動能轉弱、城市分化顯著
??1-4月,商品房銷售面積37636萬平方米,同比下降0.4%,較2022年全年、2023年1-3月降幅收窄26.3個百分點和1.4個百分點。商品房銷售額39750億元,同比增長8.8%,繼1-3月轉正后增速繼續(xù)擴大,整體市場與去年同期相比仍處在邊際修復、復蘇的過程中。
??4月商品房銷售面積、金額分別達到7690萬平方米、9205億元,同比增長5.5%和28%,但環(huán)比分別下降48%和39%。4月商品住宅銷售面積、金額為6715萬平方米、8373億元,同比增長8.1%和30.1%,環(huán)比下跌48%和38%。
??就4月單月數(shù)據(jù)而言,體現(xiàn)出當前市場復蘇動能衰退,點狀回暖之下城市愈發(fā)分化。
??雖然以往4月銷售均呈現(xiàn)環(huán)比下跌走勢,但就銷售幾乎腰斬來看,實際上未能延續(xù)2月、3月的“小陽春”行情,“銀四”市場整體偏弱,反映了前期積累的剛需需求釋放完畢,市場整體供求均迎來“拐點”,增長動能轉弱。
??成交規(guī)模由升轉降從CRIC監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)也可見一斑。4月百城成交面積環(huán)比下降28%,市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期,但仍顯著低于2019-2021年同期水平。
??其中南京、武漢、天津、重慶等來訪、認購回落,階段性需求釋放至尾聲,成交環(huán)比跌幅超過30%,而南寧、昆明、長春等弱二線成交近“腰斬”,市場熱度顯著回落,僅北京、深圳、成都等城市熱度尚能維持。
??此外,1-4月份商品住宅均價10562元/平方米,同比漲幅達到11.1%,一方面是售價較高的核心城市、東部城市是成交主力,另一方面也與部分城市限價寬松不無關系。
??03
??4月竣工繼續(xù)高增長、同比漲41.8%
新開工繼續(xù)低迷、降幅27.4%
??1-4月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬平方米,同比下降5.6%。房屋新開工面積31220萬平方米,下降21.2%。其中,住宅新開工面積22900萬平方米,下降20.6%。房屋竣工面積23678萬平方米,增長18.8%。其中,住宅竣工面積17396萬平方米,增長19.2%。
??前四月竣工持續(xù)保持高增長,累計增速回到2021年四季度。但新開工依舊萎靡,連續(xù)兩個月降幅擴大。
??其中竣工累計增速較1-3月提升4.1個百分點,增幅大幅收窄。4月竣工面積4256萬平方米,環(huán)比降31%,同比則依舊保持高位增長,達41.8%,較1-3月增加9.7個百分點。
??相較之下,新開工仍未有起色,表現(xiàn)持續(xù)低迷。1-4月降幅較上月擴大2個百分點,降幅回到2021年一季度,單月新開工面積7099萬平方米,創(chuàng)下2015年以來新低,與2022年月均開工量相比下跌35%,同比跌幅則較1-3月小幅收窄至27.4%。
??值得注意的是,1-4月房企到位資金降幅繼續(xù)大幅收窄,結合前四月銷售面積、金額的回升,可以發(fā)現(xiàn)銷售端的回暖并沒有傳導至供應端,房企開工意愿仍然較低,未來市場新增供應依舊短缺。
??04
??4月房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅擴大至7.3%
新開工、土地購置是拖累項
??1—4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元,同比下降6.2%,降幅較1-3月份擴大0.4個百分點,且連續(xù)兩個月下跌。單月而言,4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.3%,較1-3月增加1.4個百分點,單月規(guī)模不足萬億,比2022年月度投資平均值低21%。
??開發(fā)投資持續(xù)走弱一方面是受到新開工低迷的拖累,供給端企業(yè)擴張、生產(chǎn)、開工意愿不強,另一方面,銷售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務,土地購置大幅下滑。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,1-4月300城土地成交面積同比下降23%,且有近60%的城市土地成交金額不足5億元。
??綜上,我們對于后市給出如下判斷:
??隨著月末中央政治局會議召開,再次重申“房住不炒、因城施策”,支持剛性和改善性住房需求,定調延續(xù)積極,也算是為后期行情企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎。
??我們認為,因二季度仍是年內(nèi)供應高峰期,短期供應量還有上升空間;從需求端來看,剛需疲軟、改善缺位是大概率事件,整體成交仍將進一步走低,點狀回暖、城市分化將加劇。對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言,或將面臨供給約束,整體成交還將平穩(wěn)運行;而對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市,仍面臨階段性的調整期,成交短期內(nèi)難見明顯起色,而對于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅動的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。
??在銷售端到供給端的傳導上,仍會有較大“延遲”。短期竣工保持高增長,新開工則繼續(xù)底部運行,房地產(chǎn)開發(fā)投資或將進一步下滑。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 14月房地產(chǎn)銷售投資繼續(xù)承壓,點狀復蘇動能減弱
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