??導(dǎo)語

??總體來看，11月供應(yīng)或?qū)⑿》帕浚贿^對成交帶動作用有限，熱點城市和熱點項目個數(shù)還將持續(xù)減少。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??11月供應(yīng)低位回升，環(huán)比上升22%，與2023年月均基本持平，延續(xù)弱復(fù)蘇行情。不同能級城市均保持環(huán)比持增，同比回落態(tài)勢；其中上海、武漢單月供應(yīng)量均超100萬平方米，房企推盤積極性較高。從供給結(jié)構(gòu)來看，剛需、改善各占4成，主城區(qū)為主、近郊為輔。預(yù)判11月，我們認(rèn)為，雖然供應(yīng)小幅放量，但是結(jié)合當(dāng)前政策邊際效應(yīng)遞減，微觀項目來訪、認(rèn)購已有逐步走低態(tài)勢，我們認(rèn)為11月整體成交環(huán)比或?qū)⒎€(wěn)中有降，同比增幅也將持續(xù)收窄。

??01 規(guī)模：11月28城供應(yīng)預(yù)期環(huán)增22%
滬漢單月供應(yīng)規(guī)模破百萬方

??據(jù)CRIC調(diào)研，11月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1151萬平方米，環(huán)比增長22%，同比下降25%，前11月累計供應(yīng)面積將達(dá)到12986萬平方米，累計同比跌幅為10%。隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性穩(wěn)步提升。

??分能級來看，一線因京滬放量而低位回升，環(huán)比上漲38%，同比下降12%。北京因上月基數(shù)較低，本月環(huán)比倍增，同比增幅也達(dá)83%，迎來了小幅放量期。上海單月供應(yīng)突破100萬平方米，為年內(nèi)次高。相較而言，廣深供應(yīng)略顯平淡，單月供應(yīng)量均不及2023年月均，深圳更是同環(huán)比齊跌，11月僅有11個樓盤約4038套房源入市。

??二線城市穩(wěn)中有增，11月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期增長17%，同比仍跌27%，累計同比微降6%。從絕對量來看，武漢單月供應(yīng)達(dá)104萬平方米，位列二線城市榜首。因當(dāng)前市場穩(wěn)步修復(fù)，房企推盤積極性相對較高，11月環(huán)比翻番，同比漲幅也達(dá)16%。各城市環(huán)比漲多跌少，漲幅顯著的集中在青島、寧波、福州等弱二線城市，寧波已經(jīng)歷了數(shù)月的供應(yīng)低迷期，2023年下半年單月供應(yīng)均不足20萬平方米，本月供應(yīng)放量也在意料之中。青島、福州等則屬于穩(wěn)步放量，整體供應(yīng)與2023年月均基本持平。而下跌城市則多為濟(jì)南、南寧、長春等行情相對低迷的內(nèi)陸城市，“以銷定產(chǎn)”模式之下房企都在積極努力去庫存，推盤積極性并不高漲。杭州、南京等熱點城市本月供應(yīng)也有小幅回落態(tài)勢，不過環(huán)比降幅基本都在5%以內(nèi)。

??三四線整體供應(yīng)放量顯著，環(huán)比增長32%，僅次于一線，同比下降36%。我們調(diào)研了長、珠三角部分重點城市，無錫、徐州、泉州單月供應(yīng)規(guī)模均超過15萬平方米，徐州、泉州環(huán)比倍增主要源于基數(shù)較低，僅常州因行情低迷原因，房企推盤近乎停滯，單月供應(yīng)量僅7萬平方米，同環(huán)比齊跌。不過值得關(guān)注的是，三四線累計同比降幅仍高達(dá)42%，在不同能級中居首。

??02 結(jié)構(gòu)：11月供應(yīng)剛需、改善各占4成
京滬穗津以近郊為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、43%和12%，呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來看，內(nèi)陸弱二線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上，以長春、鄭州、天津、南寧、濟(jì)南、昆明、青島、重慶、福州等為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關(guān)注的是，深圳、寧波等改善盤熱銷城市本月也加強(qiáng)了剛需產(chǎn)品供應(yīng)，占比分別為71%、57%。上海剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4成左右。而蘇州、西安、廈門、杭州、北京等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在6成以上。而少數(shù)城市諸如成都本月則加強(qiáng)了改善和高端的供應(yīng)占比，分別達(dá)到了38%和37%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為45%、38%和17%，與上月的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本驅(qū)動，整體供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之。

??分城市來看，泉州、昆明、西安、重慶、福州、南寧、廈門、成都主城占比均在7成以上，濟(jì)南、漳州、長春、無錫、青島、上海、北京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，寧波、杭州可謂“兩頭翹”，主城區(qū)和近郊供應(yīng)各占4成。少數(shù)城市諸如長沙、深圳遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。

??03 預(yù)判：供應(yīng)小幅增量難挽成交頹勢
滬杭蓉等熱點城市成交亦承壓盤點了

??11月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進(jìn)行一個簡單預(yù)判：11月供應(yīng)環(huán)比穩(wěn)中有增，基本與2023年月均水平持平，前11月供應(yīng)累計降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至10%，供給對成交的約束作用更加明顯。加之10月多數(shù)城市諸如廣州、天津、合肥、南京等項目來訪、認(rèn)購在國慶假期后均呈現(xiàn)穩(wěn)步回落行情，政策效果邊際遞減，因而我們認(rèn)為，11月成交不容樂觀，環(huán)比或?qū)⒎€(wěn)中有降，同比增幅也將持續(xù)收窄。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為北京、上海、杭州為代表的核心一二線城市，若無切中痛點的政策利好加持，成交增長動能或?qū)⒊掷m(xù)放緩。從目前京滬杭市場表現(xiàn)來看，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購局部松綁等新政落地，短期內(nèi)刺激了一波存量需求釋放，但是政策邊際效應(yīng)遞減，上海外環(huán)線熱區(qū)/新城軌交項目熱度下滑明顯，平均去化率已降至45%，杭州限購松綁則主要分流了二、三圈層客戶，區(qū)域分化越加明顯。雖然三城高端購買力基礎(chǔ)雄厚，但是二手房價下行，成交慘淡的行情也使得改善置換鏈條受阻，觀望情緒加劇，后續(xù)若無密集利好政策加持，實則很難對成交產(chǎn)生穩(wěn)固支撐。

??第二類為短期內(nèi)熱度較高的成都、西安等城市，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)降，供給約束將更為顯著。以成都為例，預(yù)計11月新開或加推項目約34個，供應(yīng)量持續(xù)低位水平，對中短期成交有制約作用；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，雖7成位于一圈層，但熱盤較少，加之一圈層庫存相對較低，且多為普通順銷項目房源，難對市場熱度有明顯助力。西安則因9、10月集中供應(yīng)，市場需求提前消耗，加上后續(xù)市場新增供應(yīng)節(jié)奏放緩，對成交刺激力度減弱，后市主要以去庫存為主。

??第三類為南京、武漢等短期內(nèi)穩(wěn)步修復(fù)，人口、購買力尚有支撐的二線城市，11月成交或?qū)⒀永m(xù)小幅微增態(tài)勢。主要是基于一方面供應(yīng)放量且結(jié)構(gòu)尚佳，南京加強(qiáng)了主城區(qū)改善產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)占比，武漢則主要以主城剛需為供應(yīng)主力，適銷對路樓盤入市會帶動居民購房熱情；另一方面，年末將至，房企也會加強(qiáng)營銷力度，對于武漢而言，目前只要有次核心區(qū)低于市場價的高性價比樓盤入市，還是可以撬動剛需購房需求的，因而對于11月成交大概率延續(xù)高位。第四類為天津、鄭州、重慶等以剛需客群為主導(dǎo)，市場仍處筑底階段。對于這類城市而言，雖然整體購房基數(shù)較大，但是剛需客群購買力降級嚴(yán)重，加之新政后已然釋放了部分前期積壓需求，疊加二手房掛牌量增價跌分流客戶，11月成交難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來看，11月供應(yīng)或?qū)⑿》帕?，不過對成交帶動作用有限，熱點城市和熱點項目個數(shù)還將持續(xù)減少。一方面各地新政利好頻繁疊加，對成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)項目去化亦承壓；另一方面，當(dāng)前政策落地效果良好的成都、西安，受供應(yīng)縮量+供需錯配雙重影響，成交也難有較大的釋放空間。此外，鄭州、重慶、天津、徐州等弱二線和廣大三四線以剛需客群為主導(dǎo)，新房以價換量難以撬動有效需求，部分剛需客戶消費降級，被全面分流至二手房市場，對新房成交支撐作用也在不斷減弱。