??導(dǎo)語

??此次事件中，涉事各方雖然只是自保；但受傷最大的卻是話語權(quán)最小的購房者。

??◎  文 /易天宇

??近期，一則上海靜安蘇河灣1號一期全體業(yè)主的強制停貸告知書被流傳到網(wǎng)上，引發(fā)市場關(guān)注。停貸告知書中，提及項目多次交付延期、擅自降配減配、設(shè)計規(guī)劃改動、銀行抽貸、工程款糾紛等現(xiàn)象。作為曾經(jīng)熱銷的千萬豪宅項目，蘇河灣1號為何會出現(xiàn)當(dāng)前的局面？

??01 前期征遷投入超300億
歷經(jīng)六年才有銷售回款

??蘇河灣1號原屬于舊改項目——安康苑的一部分。安康苑項目最早由廣東珠江投資于2014年以“毛地出讓”的形式介入，是彼時上海市區(qū)內(nèi)最大的舊改項目。根據(jù)政府公開資料顯示，安康苑舊改項目共包括六幅地塊，占地面積約13.35萬平方米，拆除房屋總建筑面積約25.60萬平方米。

??2014年4月珠江投資與閘北區(qū)政府簽署合作協(xié)議，珠江投資需要提供資金與政府合作對六幅地塊實施征收、安置等。六幅地塊征收預(yù)算成本約200億元，資金由珠江投資負(fù)責(zé)籌措。但受制于市場和資金，原定于2014年9月的二次征詢工作，于2015年7月才啟動，彼時報道稱居民簽約率超95%。據(jù)2015年6月安康苑項目的備案文件，六幅地塊的征收及拆除工作，總投資達(dá)到312億元。

??征遷工作能順利開展，主要是融資問題得到了解決。在閘北區(qū)政府的大力支持下，2015年農(nóng)行上海閘北支行作為牽頭行，與中國銀行、光大銀行、招商銀行組建銀團(tuán)，為項目提供了227億的銀團(tuán)貸款。

??不僅初期投入巨大，安康苑項目可供對外出售的僅是其中部分地塊，這也意味著大量沉淀資金。根據(jù)2019年2月公示的項目規(guī)劃圖，六幅地塊中僅有土地編號09-01、10-02以及10-06規(guī)劃為住宅用地；其中09-01為高層住宅（即蘇河灣1號，包括三棟超高層及10棟別墅），10-06為低層住宅（風(fēng)貌合院獨棟產(chǎn)品）。此外12-01地塊，根據(jù)一期開盤時宣傳，將新建大型綜合體合生匯，以及320米超高層甲級寫字樓。

??隨著前期征遷及規(guī)劃的推進(jìn)，安康苑舊改項目于2020年初才迎來動工；項目承建方為中建八局上海公司第二分公司。

??2021年12月，蘇河灣1號一期開盤，推出3號樓共309套房源，均價約12.88萬/平米。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截止2022年6月一期309套已累積簽約287套，占總套數(shù)的93%，目前一期已基本售罄。此外，一期戶型面積大概在140平米至260平米，每套住宅售價大概在1800萬至3300萬左右。根據(jù)一期預(yù)售證面積5.97萬計算，相應(yīng)銷售回款預(yù)估在70至80億左右。不到80億的銷售回款雖然看起來可觀，但距離2015年已過去快6年時光，期間銀團(tuán)貸款的利息支出，以及前期巨大投入，十分考驗企業(yè)資金鏈。

??02 延期、降配皆因資金緊張
珠江投資8.8億貸款逾期

??2024年3月，合生創(chuàng)展與珠江投資宣布整合，雙方組織架構(gòu)調(diào)整，蘇河灣1號也轉(zhuǎn)由合生創(chuàng)展接管（但資產(chǎn)并未注入合生創(chuàng)展）。按照原本計劃，蘇河灣1號一期應(yīng)于2024年6月30日交付，但于5月，合生創(chuàng)展以疫情為由將交房時間延后至2024年9月14日；此后又以銀行從監(jiān)管賬戶抽貸為由，將交房時間延后至11月30日。根據(jù)《停貸告知書》內(nèi)容，合生創(chuàng)展表示與施工方中建八局發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，驗收進(jìn)度停滯，交付時間要再次延期。

??除了交付問題外，一期宣傳中12-01地塊會建設(shè)的大型綜合體合生匯，也在近期的宣傳中消失，取而代之的是72米高樓公寓；此外還有原會所變餐廳、超市，居委會入駐1號樓裙樓等規(guī)劃變動問題。

??不管是延遲交付，還是降配減配，主要原因是背后的資金鏈緊張。蘇河灣1號的項目開發(fā)商為上海超盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱上海超盛房開），由廣東珠江投資間接控制。根據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，上海超盛房開于2024年9月被上海靜安人民法院執(zhí)行金額135萬元，案由為建設(shè)工程設(shè)計合同糾紛。此外，根據(jù)上海稅務(wù)局2024年第三季度欠稅公告，截止2024年9月，上海超盛房開欠稅余額為1898萬元，其中土地增值稅1161萬元。

??不僅是上海超盛房開，其股東上海珠江投資以及廣東珠江投資均有作為被執(zhí)行人的情況；其中上海珠江投資的法人被限制高消費；而廣東珠江投資的被執(zhí)行金額達(dá)3.19億元。

??根據(jù)最終控制方——廣東珠江投資2024年上半年債券年報，截止上半年合并范圍內(nèi)持有現(xiàn)金49億，應(yīng)付賬款卻高達(dá)206億，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債166億。應(yīng)付賬款主要包括工程款等，如蘇河灣1號事件中的中建八局工程款；而一年內(nèi)到期非流動負(fù)債主要為一年內(nèi)到期的長期借款，如銀行貸款、非銀行金融機構(gòu)貸款等等。

??對于當(dāng)前的廣東珠江投資，有限的資金難以應(yīng)付不斷到期的債務(wù)。今年上半年珠江投資就有一筆涉及西安珠江時代廣場的長期貸款發(fā)生逾期，逾期金額8.8億，報告期末仍處于一審開庭，待判決狀態(tài)。

??03 網(wǎng)簽備案不具備物權(quán)效力
購房者仍需風(fēng)險意識

??近期，蘇河灣1號二期也傳出入市消息，根據(jù)宣傳，蘇河灣1號已屬于準(zhǔn)現(xiàn)房范疇（指房屋主體結(jié)構(gòu)已完成，但尚未完成全部施工），但準(zhǔn)現(xiàn)房并不意味著沒有購房風(fēng)險。

??對于購房者來說，即使已辦理網(wǎng)簽備案，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，網(wǎng)簽備案并不具物權(quán)效力，只有預(yù)告登記才具有物權(quán)效力。換而言之，網(wǎng)簽更多是一種行政管理手段；合同備案雖然有法律效力，但更多是債權(quán)層面，只有預(yù)告登記才能宣告商品房所有權(quán)。

??事實上，蘇河灣1號的一期購房者或許就遭遇了上述困境。在2024上半年的年報中，廣東珠江投資持有存貨的賬面價值715億，其中受限部分賬面價值251億。在251億受限資產(chǎn)中，上海超盛房開存貨的賬面價值為134億，受限原因為子公司項目融資。受限資產(chǎn)指的是由于法律法規(guī)或合同等原因，導(dǎo)致使用受限，如質(zhì)押、抵押、擔(dān)保、凍結(jié)等。翻閱往年年報，可發(fā)現(xiàn)上海超盛房開一直存在較高的股權(quán)質(zhì)押比例，2021年以來注冊資本中質(zhì)押比例高達(dá)92%，質(zhì)權(quán)人為中國農(nóng)業(yè)銀行。

??對于一期購房者而言，如果商品房在網(wǎng)簽、備案之前就存在抵押的情況，單純的網(wǎng)簽備案僅具有債權(quán)效力，不能對抗作為物權(quán)的抵押權(quán)登記。而如果抵押發(fā)生在網(wǎng)簽備案辦理之后，即開發(fā)商“先賣后抵”，購房人由于未實際占有房屋（未交付），其權(quán)利狀態(tài)停留在債權(quán)狀態(tài)，依然面臨較大法律風(fēng)險。

??整體來看，購買“準(zhǔn)現(xiàn)房”并不完全意味著高枕無憂，對于購房人而言依然有風(fēng)險。在蘇河灣1號事件中，涉事各方采取的多是自保舉措，如相關(guān)銀行從監(jiān)管賬戶凍結(jié)資金，是為了收回貸款、降低壞賬；承建方在建設(shè)過程中不僅要墊付工程款，還要討要欠付款項；甚至開發(fā)商的減配也是為了緩解資金流緊張。只是在角力場中，最為受傷的卻是是話語權(quán)最小的購房者。