??今天國家統(tǒng)計(jì)局公布2025年1月70城房?jī)r(jià)指數(shù)，一線城市一二手房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲。CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市一二手成交也延續(xù)止跌企穩(wěn)行情，成交同比持續(xù)正增，開盤去化率突破四成。核心城市二手房市場(chǎng)延續(xù)回暖勢(shì)頭，房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比進(jìn)一步擴(kuò)大，議價(jià)空間持續(xù)收窄，市場(chǎng)信心加速修復(fù)。在改善及高端房源需求釋放的帶動(dòng)下，部分小區(qū)甚至出現(xiàn)成交價(jià)超掛牌價(jià)的“溢價(jià)”現(xiàn)象，買賣雙方價(jià)格預(yù)期趨同，市場(chǎng)活躍度顯著提升：

??01

??房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比上升

??高頻成交小區(qū)數(shù)量同比增長(zhǎng)

??為進(jìn)一步探析二手房成交價(jià)格的動(dòng)向，研究中心以北京、上海等11個(gè)典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個(gè)月樣本小區(qū)的選取標(biāo)準(zhǔn)，均為近2個(gè)月交易量不小于5套。

??從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，1月有49.48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，較上月增加1.18個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲小區(qū)的占比已連續(xù)四個(gè)月增加。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)環(huán)比上升的小區(qū)占比較2024年1月增加4.79個(gè)百分點(diǎn)。受年底成交集中釋放的影響，1月成交節(jié)奏有所放緩，但高頻成交的小區(qū)數(shù)量同比上升7.62%，市場(chǎng)活躍度相較去年同期有所提升。

??與成交價(jià)的回升趨勢(shì)一致，賣方房東的心理預(yù)期進(jìn)一步走強(qiáng)。2025年1月，有42.28%的小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比上漲，同比增加6.64個(gè)百分點(diǎn)，較上月提升8.59個(gè)百分點(diǎn)，漲幅較上月的0.2個(gè)百分點(diǎn)顯著擴(kuò)大。自2024年下半年以來，掛牌價(jià)上漲的小區(qū)占比持續(xù)攀升，反映出市場(chǎng)信心的穩(wěn)步回暖。

??成交價(jià)與掛牌價(jià)雙雙延續(xù)上行趨勢(shì)，且漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)價(jià)格回暖跡象更為明顯。與此同時(shí)，盡管受周期性因素影響，成交節(jié)奏有所調(diào)整，但高頻成交小區(qū)的數(shù)量較去年同期仍有所增加，顯示出市場(chǎng)整體的韌性與活躍度。在價(jià)格與預(yù)期同步改善的推動(dòng)下，市場(chǎng)信心修復(fù)的步伐持續(xù)推進(jìn)。

??02

??蘇州1月超八成小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲

??其他城市上漲占比均在四成以上

??從城市表現(xiàn)來看，1月西安、蘇州均有過半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中蘇州更是有84.51%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，顯著高于其他城市，值得注意的是，在2024年1月，蘇州房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)占比同樣接近80%，這一現(xiàn)象表明，蘇州二手房市場(chǎng)在年初存在較為顯著的季節(jié)性上漲特征。聯(lián)系一二手市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2025年1月蘇州二手房成交同比上漲超過二成，新房市場(chǎng)中，四季聽瀾和湖濱四季二期兩個(gè)高端別墅項(xiàng)目，也均實(shí)現(xiàn)了100%的開盤去化率。此外，對(duì)比2024年12月數(shù)據(jù)，西安、蘇州均已連續(xù)兩個(gè)月有過半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，市場(chǎng)信心持續(xù)提振。

??北京、廣州、武漢在2024年12月房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比短暫回落之后，1月年初房?jī)r(jià)迎來“補(bǔ)漲”，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。其中，廣州、武漢在2024年12月僅三成小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，而1月已回升至接近五成。此外，深圳、武漢在2024年1月僅約兩成小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，1月同樣回升至接近五成。

??從同比數(shù)據(jù)來看，廣州、深圳、蘇州、天津、武漢、西安的房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比較2024年1月均有所提升。環(huán)比來看，北京、廣州、蘇州、武漢的房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比較2024年12月增加，短期內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，房?jī)r(jià)延續(xù)回升趨勢(shì)。

??03

??議價(jià)空間持續(xù)收窄

??南京、蘇州平均成交價(jià)反超掛牌價(jià)

??2025年1月，典型城市二手房平均議價(jià)空間為18.1%，較2024年12月下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。自2024年8月以來，議價(jià)空間已連續(xù)6個(gè)月收窄，成交價(jià)格向掛牌價(jià)靠攏的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，反映出賣方信心的進(jìn)一步回升。

??分城市表現(xiàn)來看，1月武漢（8.68%）、西安（6.23%）的平均議價(jià)空間已經(jīng)收窄至10%以內(nèi)，而南京（-1.86%）、蘇州（-0.83%）的議價(jià)空間已降至負(fù)值，這意味著部分小區(qū)成交房源的最終價(jià)格已超過掛牌價(jià)，小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買房信心有所恢復(fù)。

??04

??改善類小區(qū)房?jī)r(jià)延續(xù)上漲

??高端小區(qū)房?jī)r(jià)止跌反彈、平均議價(jià)空間降至0%

??從小區(qū)類型來看，改善類小區(qū)房?jī)r(jià)在1月延續(xù)了上漲趨勢(shì)，58.04% 的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上行，較上月增加 6.3 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)需求仍保持較強(qiáng)韌性。相比之下，剛需類小區(qū)房?jī)r(jià)上漲占比為 44.76%，與上月基本持平，市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。高端小區(qū)房?jī)r(jià)在12月短暫回落后，1月迎來明顯反彈，65.85% 的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較上月增長(zhǎng) 14.36 個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)高端房源的需求有所恢復(fù)。 

??議價(jià)空間方面，高端小區(qū)表現(xiàn)同樣突出，1月議價(jià)空間消失（-0.4%），意味著部分成交價(jià)格已超過掛牌價(jià)，顯示出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房源的競(jìng)爭(zhēng)加劇。改善類小區(qū)的議價(jià)空間降至 9.11%，較12月進(jìn)一步縮小 7.4 個(gè)百分點(diǎn)，買賣雙方的價(jià)格預(yù)期趨同。而 剛需類小區(qū)的議價(jià)空間上升至 22.93%，較上月擴(kuò)大 2.6 個(gè)百分點(diǎn)，仍具一定的議價(jià)空間。 

??從相關(guān)統(tǒng)計(jì)量來看，同樣是高端小區(qū)的波動(dòng)性較大，議價(jià)空間的標(biāo)準(zhǔn)差達(dá) 0.53，遠(yuǎn)超剛需（0.22）和改善類（0.22）小區(qū)，部分小區(qū)的成交均價(jià)顯著高于掛牌均價(jià)。剛需與改善類小區(qū)的議價(jià)情況較為均衡，市場(chǎng)定價(jià)較為一致。

??2025年1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了前期筑底回升態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)率先展現(xiàn)出更強(qiáng)的價(jià)格修復(fù)動(dòng)能。房?jī)r(jià)小區(qū)占比連續(xù)四個(gè)月擴(kuò)大，高頻成交活躍度同比提升，買賣雙方價(jià)格預(yù)期加速趨同，市場(chǎng)信心步入實(shí)質(zhì)性修復(fù)階段。

??房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復(fù)的核心支撐。改善類小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)領(lǐng)先，議價(jià)空間已壓縮至個(gè)位數(shù)；高端房源更出現(xiàn)平均成交價(jià)高于掛牌價(jià)的現(xiàn)象，顯示出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的更受高端買房青睞。相較而言，剛需類產(chǎn)品雖保持價(jià)格穩(wěn)定，但買賣博弈空間仍然較大，反映出市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程的分化特征。

??值得關(guān)注的是，重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格指標(biāo)已形成持續(xù)向好的傳導(dǎo)路徑：議價(jià)空間連續(xù)六個(gè)月收窄印證賣方預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)，高價(jià)成交占比提升推動(dòng)價(jià)格中樞上移，核心板塊的示范效應(yīng)正逐步向全域擴(kuò)散。這種價(jià)格修復(fù)的韌性，為后續(xù)新房市場(chǎng)企穩(wěn)創(chuàng)造了更堅(jiān)實(shí)的傳導(dǎo)基礎(chǔ)。

??隨著"以舊換新"政策持續(xù)顯效，二手房市場(chǎng)回暖對(duì)交易鏈條的疏通作用愈發(fā)顯著。價(jià)格筑底信號(hào)從核心城市向外傳導(dǎo)，從存量市場(chǎng)向增量市場(chǎng)遞進(jìn)的趨勢(shì)愈發(fā)明朗。隨著中央部委一系列穩(wěn)市場(chǎng)政策的全面落地，這種由點(diǎn)及面、由量及價(jià)的市場(chǎng)修復(fù)，有望推動(dòng)2025年房地產(chǎn)行業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)從規(guī)模筑底到價(jià)格筑底的實(shí)質(zhì)性跨越，進(jìn)而帶動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入良性復(fù)蘇周期。