[貝殼研究院]預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)，房企面臨短期壓力

??引言

??9月22日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)，對(duì)2018年發(fā)布的《重慶市商品房預(yù)售資金首付款使用監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期，2020年至今全國(guó)主要城市共發(fā)布相關(guān)政策65次（不包含應(yīng)對(duì)疫情暫時(shí)紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。大力度的進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管也使得相關(guān)糾紛明顯下降，2021年前三季度商品房預(yù)售合同的民事糾紛共計(jì)2859余起，自2019年呈逐年下降走勢(shì)，且今年預(yù)售合同糾紛數(shù)量同比下降6成，與去年同期相較下降幅度擴(kuò)大5成。

??房企通過(guò)預(yù)售獲得的資金理論上對(duì)應(yīng)未來(lái)需要履行的交房義務(wù)，因此根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度對(duì)預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，一方面是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障，另一方面也是對(duì)房企合理使用資金的規(guī)范。逐步加強(qiáng)的預(yù)售資金監(jiān)管力度，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益和房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的雙重保障。預(yù)售制監(jiān)管趨嚴(yán)，也將進(jìn)一步放大房企運(yùn)營(yíng)能力差異，對(duì)健康經(jīng)營(yíng)、信用較好、綜合實(shí)力較強(qiáng)的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，成都、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、惠州、荊州等城市實(shí)施的與企業(yè)信用等級(jí)掛鉤的差別化預(yù)售資金監(jiān)管政策，客觀上也加強(qiáng)了健康穩(wěn)健房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??近期預(yù)售制監(jiān)管政策不斷升級(jí)、細(xì)化，監(jiān)管不斷趨嚴(yán)

??從房企開(kāi)發(fā)各階段資金構(gòu)成來(lái)看，形成資金循環(huán)“拍地資金—施工—開(kāi)發(fā)貸—取得預(yù)售證—預(yù)售回款—再融資—拍下一宗地塊資金—施工……”近期昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多地密集出臺(tái)預(yù)售制相關(guān)政策，政策主要表現(xiàn)在預(yù)售證發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)以及預(yù)售資金監(jiān)管兩方面。

??1、以施工進(jìn)度為基礎(chǔ)，新增規(guī)模取地、限價(jià)、精裝等條款，預(yù)售證發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)

??據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，近十年來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、成都、東莞、合肥、武漢等多地分別從施工進(jìn)度要求、設(shè)定發(fā)證最低規(guī)模、新增限價(jià)及精裝要求以及現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)等方面進(jìn)行預(yù)售證發(fā)放升級(jí)。具體來(lái)看，2013年北京推出發(fā)證的施工進(jìn)度要求、2020年新增限價(jià)發(fā)證要求、2021年8月中旬新增精裝發(fā)證要求、同月底在第二批集中供地中提出試點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”；合肥2010年對(duì)預(yù)售證發(fā)放的要求是工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到一層封頂以上、2018年發(fā)證要求升級(jí)為當(dāng)?shù)厣辖ㄖ訑?shù)1～6層的，主體結(jié)構(gòu)需封頂；當(dāng)建筑層數(shù)7層及以上的，應(yīng)達(dá)到地上層數(shù)的三分之一且不低于7層。

??2、預(yù)售資金監(jiān)管：“節(jié)點(diǎn)管理”監(jiān)管更加細(xì)化，部分城市取消差別化資金監(jiān)管，全部采用最高監(jiān)管比例，充分保障交房質(zhì)量

??商品房預(yù)售資金是開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購(gòu)房人，購(gòu)房人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款）。預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)行全額監(jiān)管和重點(diǎn)監(jiān)管相結(jié)合的方式，重點(diǎn)監(jiān)管資金為預(yù)售項(xiàng)目達(dá)到竣工備案條件所需的工程建設(shè)費(fèi)用。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，北京、深圳、成都、合肥、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、溫州等多地從重點(diǎn)監(jiān)管資金、首付款監(jiān)管、監(jiān)管資金留存、重點(diǎn)監(jiān)管資金使用等角度設(shè)定最低標(biāo)準(zhǔn)，并補(bǔ)充違規(guī)政策等調(diào)控，2020年多地出臺(tái)重點(diǎn)監(jiān)管資金使用的“節(jié)點(diǎn)管理”，今年重慶還取消了對(duì)信用資質(zhì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度，全部采用最高比例進(jìn)行監(jiān)管，充分保障交房質(zhì)量。

??一二線城市預(yù)售條件較三四線更加嚴(yán)格，城市間重點(diǎn)監(jiān)管資金比例差異較大

??本文對(duì)部分城市的房地產(chǎn)預(yù)售制監(jiān)管松緊程度進(jìn)行衡量，包括預(yù)售證發(fā)放條件和預(yù)售資金監(jiān)管兩個(gè)維度。其中，預(yù)售證發(fā)放條件考察施工進(jìn)度（建筑層數(shù)7層及以上）要求，時(shí)點(diǎn)越靠后，預(yù)售越嚴(yán)格。預(yù)售資金監(jiān)管考察重點(diǎn)監(jiān)管資金額度占項(xiàng)目總預(yù)售款比例。比例越高，預(yù)售越嚴(yán)格。

??預(yù)售證發(fā)放條件方面，一、二線城市普遍要求嚴(yán)格，大多需要達(dá)到主體 1/2及以上，預(yù)售時(shí)點(diǎn)靠后。北上廣深四個(gè)一線城市施工進(jìn)度條件均達(dá)到主體 1/2及以上，廣州需達(dá)到主體 2/3，要求最嚴(yán)的上海徐匯區(qū)需要商品住宅結(jié)構(gòu)封頂。二線城市中，哈爾濱要求最高，需達(dá)到主體 2/3。三四線城市整體上相對(duì)寬松，預(yù)售時(shí)點(diǎn)也相應(yīng)靠前，以主體結(jié)構(gòu)1/3及以下者居多。

       預(yù)售資金監(jiān)管方面，目前細(xì)化重點(diǎn)監(jiān)管資金額度比例要求的城市相對(duì)較少，多為二線城市，且各城市間差異相對(duì)較大。其中，太原重點(diǎn)監(jiān)管資金比例最高，達(dá)到40%。南寧重點(diǎn)監(jiān)管資金比例最低，為15%。此外，與其他城市直接劃定重點(diǎn)監(jiān)管資金比例的方式不同，南通按照單位面積金額設(shè)定重點(diǎn)監(jiān)管資金設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。