2021-10-13 16:31:49
??核心結(jié)論
??3季度全國351城土地成交金額與成交量同比明顯下滑,主要受到二個因素影響:一是受供應(yīng)和拿地錯配影響;二是隨著政策監(jiān)管調(diào)整,對房企現(xiàn)金流與財務(wù)健康程度要求更高,房企拿地漸謹(jǐn)慎,導(dǎo)致第三季度土地成交率下滑明顯。反過來說有利于穩(wěn)健型房企拿地,從三季度土地市場表現(xiàn)來看亦是如此,中海、龍湖、保利等房企收獲豐盛。同時,在地市冷靜的第二批集中供地城市之中,深圳所受市場關(guān)注度依然較高,主要受益于對土地最高成交價格與住宅最高限價的調(diào)整,分別平均下調(diào)20.7%與6.6%,土地性價比高,繼而提高房企的拿地?zé)崆椤?/p>
??1 受房企拿地節(jié)奏與政策監(jiān)管調(diào)整,土地市場表現(xiàn)平淡
??3季度全國351城的住宅用地成交金額為1.08萬億元,同比下滑37.01%,累計成交金額為4.21萬億元,同比下滑7.63%;成交規(guī)劃建筑面積為3.09萬億平米,同比下滑47.55%,累計成交規(guī)劃建筑面積為11.0萬億平米。同比下滑28.44%。土地市場的關(guān)注度平淡,4項指標(biāo)均有下跌,主要原因有二:一方面是受房企拿地的節(jié)奏性策略影響,第三季度拿地對于房企來說,較難以實現(xiàn)在年內(nèi)轉(zhuǎn)換成貨值,繼而有效補充其年度業(yè)績,因此市場關(guān)注度較低;另一方面,8月土拍新規(guī)以來,除了集中供地城市以外,其余城市的政策監(jiān)管也日趨嚴(yán)格,尤其是對參拍企業(yè)的資質(zhì)與資金來源審核無疑對部分房企是一個重大打擊,促使房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力,因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高,拿地更加謹(jǐn)慎。
??除此之外,成交溢價率從2季度的19.5%環(huán)比下滑10.5個百分點至9.0%,主要受兩方面影響:一是集中供地城市多有設(shè)置15%的溢價率上限,有效降低成交溢價率;二是三四線城市供地多以縣級區(qū)為主,其市場關(guān)注度較低,疊加對未來市場預(yù)期趨理性,因此三四線城市溢價率收窄,從2季度的25.5%環(huán)比下滑12.3個百分點至13.2%,帶動第三季度的整體溢價率降低。
??2 各線級城市的地市表現(xiàn)皆有所回落,一二線城市成交率保持近80%
??第三季度各線級城市的成交金額與成交規(guī)劃建面均有較大幅度的同比收窄,成交規(guī)劃建面與成交金額皆同比下滑35%-40%區(qū)間。表明受房企拿地節(jié)奏與拍地政策的調(diào)整,三個線級城市所受的影響趨同。從居住用地成交率來看,不同線級城市在第三季度皆是呈現(xiàn)明顯下滑,一二線城市的居住用地成交率[1]為77.0%,較上季度下滑10.4個百分點;三四線城市的成交率為54.8%,較上季度下滑11.1個百分點。三四線城市的成交率下探近50%,除了受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響(縣級區(qū)出讓規(guī)劃建面占比71.8%,較上季度提高3.1個百分點),亦能說明資本并沒有因為多數(shù)集中供地城市的監(jiān)管政策嚴(yán)格而選擇流入監(jiān)管政策較寬松的三四線城市,房企依然選擇布局優(yōu)質(zhì)一二線城市,更能確保其穩(wěn)定現(xiàn)金流與利潤,從3季度的土地成交表現(xiàn)來看亦能佐證此觀點。
??3 第二批集中供地市場冷靜,深圳的市場關(guān)注度較高
??第三季度有13個城市迎來第二批次集中供地,與首批次相比,8月中旬土拍新政后,二批次在規(guī)則上明顯升級。主要從4處著手:一是設(shè)定溢價率上限,多數(shù)城市的單一宗地溢價率上限為15%;二是嚴(yán)審企業(yè)資格與資金來源;三是觸頂搖號;四是競品質(zhì)方案。由于規(guī)則的優(yōu)化,促使整體溢價率以及成交率有所收窄。整體溢價率從首批次16.1%降至二批次的3.4%,有效達(dá)到穩(wěn)地價的成效。整體成交率為69.1%,相比于首批次的94.4%有顯著回落。值得注意的是,深圳23宗地僅有1宗地流拍,并且有17宗地觸地價上限后競自持面積,相比于其他已完成第二次集中供地城市的土拍市場平淡,深圳此次的市場關(guān)注度依然較高。主要原因是受8月29日深圳對第二批集中供地的土地最高成交價格與住宅最高限價的調(diào)整,分別平均下調(diào)20.7%與6.6%,土地性價比高,繼而提高房企的拿地?zé)崆椤?/p>
??從2021年宅地供應(yīng)完成率來看,僅有廣州與沈陽達(dá)到80%以上,其余大部分城市均在60%以下,離完成年度供應(yīng)計劃仍有一段距離。進(jìn)一步從往年土拍成交數(shù)據(jù)來看,一年中的4季度皆為土地供應(yīng)與成交量高峰,主要原因有二:一方面是地方政府為了完成當(dāng)年的土地供應(yīng)計劃,會在年底大量釋出地塊已達(dá)成完成率,而政府會依據(jù)當(dāng)年土地市場情況,對年底釋出的地塊做出適當(dāng)調(diào)整;另一方面對于房企來說,年底拿地能于下年初繳齊土地出讓金,除了能補充來年貨值,亦能緩解房企的年內(nèi)現(xiàn)金流壓力,有效提高拿地意愿。綜合上述因素,預(yù)計第三次集中供地的熱度會高于第二批次,同時不排除第三次集中供地各城市會拿出較優(yōu)質(zhì)地塊來穩(wěn)定市場情緒。
??4 受益于南京、南通與無錫等城市的地市表現(xiàn),長三角城市群領(lǐng)跑全國
??從區(qū)域來看,長三角城市群領(lǐng)跑全國,成交金額為4225億元,成交規(guī)劃建筑面積為6014萬平米,占比分別是42.1%和24.2%,其中主要受南京、蘇州與無錫等集中供地城市帶動外,南通、常州與金華等市場較活躍的城市也貢獻(xiàn)良多,整體樓面價位列前茅,市場聚焦長三角。同時,土拍新規(guī)后溢價率控制在合理區(qū)間,長三角城市群的溢價率從第二季度的22.2%回落至第三季度的9.6%,穩(wěn)地價效果明顯,繼而使整體溢價率從2季度的19.5%下幅10.5個百分點至9.0%。
??除了22城集中供地與長三角的城市之外,保定的成交規(guī)劃建面規(guī)模較大,三季度共出讓63宗居住用地,成交規(guī)劃建面為644萬平米,其占比位列前5,達(dá)6.0%,不過由于多數(shù)宅地為城中村改造安置區(qū)項目,因此其成交金額相對于成交量占比較低,僅占比1.2%。
??5 穩(wěn)健型房企獲地占比高,有效補充其土儲
??雖然房地產(chǎn)市場整體下行,但部分房企基于其戰(zhàn)略布局,拿地積極性依然較高,如碧桂園競得保定、德州、泰州與周口等城市土地,整體三四線城市競地占比高。同時,在目前競爭壓力較小的條件下,更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價比更高的土地資源,將形成良性運轉(zhuǎn),一方面使開發(fā)成本更可控,另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間,進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。從三季度成交金額10強房企來看亦能佐證此論點,多為穩(wěn)健型房企拿地。如中海、中國鐵建、龍湖與綠城等房企在22城集中供地收獲豐盛,有效補充其土儲。
??截至9月底,已有15城完成第二批集中供地,武漢、上海、北京、杭州與長沙將于10月中上旬分別迎來其第二批供地。目前仍有寧波與鄭州未公告其二批次供地計劃。另外,無錫已公告將于11月1日首迎第三批集中供地。未來貝殼研究院將持續(xù)關(guān)注集中供地的變化。