[中房研協(xié)]22城首批集中供地觀察：總成交額破萬億，各城市熱度分化

??專題背景

??隨著上海、武漢兩城完成首批集中供地結束，22個重點城市首輪集中供地土拍已結束，首次集中供地總成交金額超萬億元，綜合溢價率13%。為了對“兩集中”新政下的土地市場做系統(tǒng)研究，本文對首批集中供地城市的土拍狀況和TOP30房企的拿地情況等進行了梳理，以期分析集中供地對企業(yè)和行業(yè)的直接影響，為房企接下來的拿地提供參考性建議。

??一、22城土地市場表現(xiàn)

??22城首次集中供地總體結果顯示，城市土拍熱度分化，城市間表現(xiàn)差異明顯（見附表1）。深圳、重慶、廈門、杭州、北京、蘇州、合肥、寧波、上海9城土拍熱度高，其中有6城平均溢價率均超過20%。深圳和廈門首批集中供地量較小，但市場熱度高，限價地塊競爭尤為激烈；重慶沒有對土地實施限價，平均溢價率最高；北京、杭州成交金額均過千億，杭州57宗地中有41宗達到了封頂溢價并啟動“競自持”，北京限價嚴格，平均溢價率僅7%，但房企整體競拍積極性并未減弱，蘇州此次土拍也競爭激烈，但溢價率控制在了合理水平；合肥14總地塊中12宗宅地均競拍至地價上限；寧波29宗地塊中19宗地塊競拍至價格上限；上海在多維度高精度的調(diào)控規(guī)則下，平均溢價率僅5%，但在出讓條件相對寬松的地塊競拍中，入圍房企都表現(xiàn)積極。

??福州、南京、廣州、天津、無錫、沈陽、長沙、鄭州、濟南、武漢11城城市內(nèi)部分化明顯，中心區(qū)域熱度高于外圍。天津市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)部分區(qū)域為房企爭奪熱點；廣州競拍的地塊中，黃埔、南沙多宗地塊溢價率20%以上，熱度明顯高于其他區(qū)域；無錫本次供地首次要求“競租賃住房建筑面積”，經(jīng)開區(qū)南外南地塊、崇安中儲地塊自持比例高達39%、22%；沈陽優(yōu)質地塊也被封頂+競配建成交；長沙9宗地塊達到最高競拍限價，開福區(qū)出現(xiàn)兩宗地塊樓面價破萬，這是長沙涉宅地塊樓面價首次破萬，19宗地塊底價成交，3宗地塊流拍；鄭州此次推出地塊多為定向的城改地，均底價成交，公開招標的3宗地塊被競拍至熔斷價格；濟南此次出讓地塊數(shù)量最多，30宗地塊溢價成交，78宗以底價成交，6宗地流拍，市區(qū)核心地塊溢價率最高達64.41%，冷熱不均態(tài)勢明顯；武漢54宗地塊中，20宗產(chǎn)生競價，產(chǎn)生7個地王，34宗以起始價成交。各城市中心城區(qū)以及遠城區(qū)熱點或潛力板塊依然是房企重點追逐的對象。

??長春、青島2城整體市場表現(xiàn)平淡，整體溢價率不高，部分地塊還出現(xiàn)了流拍，反應出房企的戰(zhàn)略布局依然更傾向于長三角、粵港澳等熱門城市圈。

??二、土地集中出讓制度下TOP30房企的拿地特征

??1、TOP30房企整體拿地金額占比較高

??TOP30房企在沈陽、深圳、天津、寧波、無錫、南京拿地金額占比超過50%，成都、武漢、長春和廈門首次集中土拍中本地房企表現(xiàn)積極，TOP30房企參與度相對較低（見表2）。

??2、TOP30企業(yè)拿地節(jié)奏分化明顯

??在此次集中供地中，TOP30房企中14家拿地金額超過百億元（見表3），資金充足的大型房企繼續(xù)多點布局，區(qū)域房企繼續(xù)深耕，部分中小房企拿地謹慎。融創(chuàng)中國拿地金額最高，達到589億元，同時拿地數(shù)量也最多，合計42宗。在重慶、青島、天津、無錫融創(chuàng)拿地數(shù)量排名第一，分別為8宗、8宗、7宗、4宗，在杭州拿到5宗地塊，排名第二。萬科多點布局，在22個首次集中供地城市中的14城均有落子。招商蛇口拿地金額313億元，在重慶、南京、廣州、無錫、沈陽、天津積極拿地，其中在南京和廣州的集中供地中拿地金額排名第一。在“三道紅線”監(jiān)管下，財務狀況良好、資金充足的企業(yè)獲取優(yōu)質土地資源的能力更強。融信集團拿地金額262億元，近幾年融信集團深耕布局杭州，在此次杭州集中供地中獲取7宗地塊，其中融信+濱江聯(lián)合體收獲4宗地塊，融信單獨拍下3宗地塊。而中梁、美的置業(yè)、陽光城、世茂、奧園、雅居樂、富力、中南建設本次集中拿地金額不足50億元，其中世茂、富力、中南建設分別拍下2宗地塊，奧園、雅居樂拍下1宗地塊，拿地態(tài)度謹慎。

??三、22城首次土地集中出讓的影響

??對房企而言，土地集中供應制度下，熱點城市土拍熱度較高，企業(yè)為了增加土地儲備，陷入“薄利搶地”的處境?！跋薜貎r、競配建”的土地出讓方式，直接提升了房企的拿地成本，如果房企選擇不拿地，則很難在激烈的競爭中維持規(guī)模增長，行業(yè)焦慮情緒凸顯。重慶、無錫沒有在土拍端對新房進行限價，但部分樓面價已接近周邊新房價格，房企利潤空間備受挑戰(zhàn)，考驗房企的融資能力、運營能力及產(chǎn)品力。從企業(yè)區(qū)域布局方面來看，房企更加看重在深耕城市拿地，對新進入城市較謹慎，企業(yè)的布局重心更多的集中于做好既定區(qū)域的優(yōu)勢鞏固，不在追求城市的數(shù)量目標，多數(shù)核心城市的競爭格局或進一步固化。例如在杭州拿地金額最高的融信和濱江，兩者均為深耕杭州的房企，深圳成功拿地的房企均為本土深耕房企，廈門地塊大多被本土房企獲取，武漢的本土房企保持了較強的競爭力，54宗地塊中有19宗被本地企業(yè)競得。

??對行業(yè)而言，一方面，在土地集中供應制度下，獲取土地資源能力更強的房企優(yōu)勢將更明顯，或將進一步加劇企業(yè)間的分化。央企和國企背景及部分龍頭民營房企，由于自有資金實力較強，預計將獲得更多土地，在未來行業(yè)競爭中或將逐步占據(jù)優(yōu)勢地位。另一方面，集中供地將促進房企在不同城市采取不同的經(jīng)營策略，在核心城市壓縮利潤，擴大規(guī)模，補充現(xiàn)金流，在非核心城市更多追求利潤。

??對市場而言，從土拍整體熱度來看，與以往的土地市場特征相似，熱門城市溢價率依然較高，優(yōu)質地塊的競拍比較激烈，大部分地塊拿地成本上漲，形成后期促進房價上漲的動力。從調(diào)控政策的實施效果出發(fā)，一方面需要合理增加土地供應，另一方面需真正控制地價的真實漲幅。對調(diào)控政策的制定者而言，集中供地的初衷是“穩(wěn)地價”，而從當前土拍結果來看，多數(shù)城市地價漲幅明顯，后期政策或將繼續(xù)調(diào)整完善。就土拍規(guī)則來看，22城中除重慶、武漢土拍規(guī)則比較寬松外，其余城市均對此次土地出讓做出了多重限制。例如繼蘇州之后，上海首輪集中拍地也采取“限價+一次性報價”的競拍規(guī)則，一方面，設置了10%的溢價上限，企業(yè)拍地“近均價者”得，地價將被鎖定在相對理性范圍，這樣的規(guī)則如果延伸至其余城市，那么中小房企也有更多的機會拿地。另一方面，“防圍標”限制也在持續(xù)升級，本輪上海土拍規(guī)定，直至項目竣工并首次確權前，參與此次土拍的企業(yè)均不可與競得人合作開發(fā)，讓中小企業(yè)看到了更多拿地機會。預計后期，在“房住不炒”的背景下，會有更多熱門城市效仿上海的土拍規(guī)則，抑制土地價格上行，中小房企可重點關注相關城市的拿地機會。