[克而瑞]第二批集中供地迎來“井噴期”，土拍市場將如何變化？

??多城進(jìn)一步完善競拍規(guī)則，杭州試點(diǎn)“競品質(zhì)”試點(diǎn)并現(xiàn)房銷售。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??自6月末首批集中拍地收官后，7月整月22城集中土拍集體缺席，土地市場被動(dòng)“降溫”。供應(yīng)方面，7月中上旬僅有無錫、深圳兩城發(fā)布第二批集中供地，直至7月末，天津、福州、杭州、濟(jì)南、青島、沈陽、蘇州等7個(gè)城市扎堆供地，上海也發(fā)布了預(yù)公告，第二批集中供地方才迎來“井噴期”。為了幫助預(yù)判接下來土地市場的走勢，本文將結(jié)合近期重點(diǎn)城市供地規(guī)模、供地質(zhì)量和政策導(dǎo)向等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，為企業(yè)決策提供參考。

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??規(guī)模變動(dòng)：第二輪集中供地規(guī)模高于首輪
深、廈、青均實(shí)現(xiàn)翻番

??截止8月5日，22個(gè)重點(diǎn)城市中正式發(fā)布第二輪集中出讓公告城市已經(jīng)過半（11城，其中長春、廈門已于6月拍完，無錫也于8月2日拍完），該輪集中供地11城總供應(yīng)建面（僅統(tǒng)計(jì)涉宅地）達(dá)5218萬㎡，較首輪供應(yīng)總建面增加了18%，供應(yīng)規(guī)模明顯增加。分城市來看，除蘇州、杭州、天津和濟(jì)南四城供地規(guī)模較首輪下滑外，其余7城市二輪集中供地規(guī)模較首輪均有明顯上漲，尤其是深圳、廈門、青島等地，供應(yīng)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)翻番。另外，沈陽、長春、無錫、福州供地規(guī)模也有明顯上漲，從這一角度來看，第二輪集中拍地房企拿地的機(jī)會(huì)明顯增多。

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??質(zhì)量變動(dòng)：蘇、杭等城市供地質(zhì)量有所提升
廈門、無錫不及首輪

??CRIC統(tǒng)計(jì)顯示，11城第二輪集中出讓地塊底價(jià)樓板價(jià)為7332元/平方米，與首輪集中持平，整體供地質(zhì)量沒有大的變化，但城市內(nèi)部表現(xiàn)各不相同。其中，蘇州、深圳、青島、天津、杭州等城市二輪集中供地質(zhì)量較首輪有所提升，底價(jià)樓板價(jià)漲幅均超10%，這很大程度上與供地結(jié)構(gòu)的改變有關(guān)。以蘇州為例，第二批集中供地中園區(qū)就有4宗，其中三宗底價(jià)樓板價(jià)均超1.8萬元/平方米；不僅如此，相城區(qū)還掛出一宗超大地塊，編號(hào)為蘇地2021-WG-42號(hào)地塊，起始價(jià)約55.81億元，起始樓面價(jià)達(dá)17500元/平方米，總體來看，本次出讓地塊的質(zhì)量較首輪明顯提升。另外，杭州本輪掛牌土地質(zhì)量也有明顯的提升，主城掛出9宗宅地，并且起始樓面價(jià)超過2萬元/平方米的有9宗，比首輪多兩宗，土地質(zhì)量有一定程度的改善。

??相比之下，廈門、無錫等城市供地質(zhì)量整體有所下降，核心區(qū)供地比重有所下降。不僅如此，部分地塊出讓之時(shí)還增加了許多附加條件，以近日剛剛結(jié)束第二輪土拍的無錫為例，超半數(shù)地塊設(shè)置了額外門檻，如引進(jìn)品牌酒店、配建人才房或租賃住房、現(xiàn)房銷售、自持商業(yè)等，這對(duì)房企也提出了更好的要求；加之無錫土拍本身實(shí)行“限地價(jià)+搖號(hào)”的競拍政策，因此無錫二輪集中土拍較首輪熱度明顯下降，平均溢價(jià)率4%，較首輪下降了8個(gè)百分點(diǎn)。

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??規(guī)則變化：多城進(jìn)一步完善競拍規(guī)則
杭州試點(diǎn)“競品質(zhì)”試點(diǎn)并現(xiàn)房銷售

??土拍規(guī)則方面，本輪集中供地競拍規(guī)則較首輪更加完善和細(xì)化，體現(xiàn)了精準(zhǔn)調(diào)控的方向，尤其是上輪競拍中市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等城市，均針對(duì)其首輪拍地時(shí)暴露出的問題，出臺(tái)了“打補(bǔ)丁”新規(guī)。

??典型如在首輪拍地時(shí)斬獲出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時(shí)，有多達(dá)57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例，部分地塊自持比例高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達(dá)26%，市場熱度持續(xù)高漲。為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價(jià)規(guī)則上做了多重調(diào)整，首先提升了報(bào)名門檻，采用了保證金模式報(bào)名，并且保證金普遍為起拍價(jià)的20%；第二，本次集中出讓首次推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%；這也是為了防止地價(jià)過快上漲，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)房價(jià)的目的。此外，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，在當(dāng)前“緊融資”背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性，預(yù)計(jì)土地競拍熱度較首輪會(huì)有明顯的下降。

??不僅僅是杭州，首輪集中拍地時(shí)馬甲現(xiàn)象嚴(yán)重的蘇州本次集中土拍也明顯升級(jí)，采取了一系列針對(duì)馬甲現(xiàn)象的舉措，譬如提升保證金，新規(guī)規(guī)定，除吳江區(qū)地塊外，吳中、相城、高新區(qū)、園區(qū)地塊保證金比例全部上調(diào)至50％及以上，此舉既提升了房企拿地的門檻，夠篩選掉那些資金壓力的城市，還在一定程度上遏制地價(jià)和溢價(jià)率的上漲。

??另外，在首輪拍地中表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的天津二次集中土拍也出現(xiàn)了新變化，首次在出讓條件中加入自持租賃建筑面積的“硬性”要求，并規(guī)定了對(duì)應(yīng)的自持租賃住房套數(shù)。本次確定的61宗出讓地塊中，共計(jì)18宗地塊附帶自持租賃建面條件，占比達(dá)29.5%，這無疑增加了房企的成本壓力，房企在拿地時(shí)會(huì)更謹(jǐn)慎，也在一定程度上穩(wěn)定了房價(jià)和地價(jià)。

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??重點(diǎn)地塊：杭、深、津、蘇優(yōu)質(zhì)地塊較集中
競拍熱度穩(wěn)中有降

??截止8月5日，11個(gè)已經(jīng)發(fā)布第二輪集中供地公告的城市中，已經(jīng)有廈門、長春和無錫完成土拍，接下來我們對(duì)余下的8個(gè)城市的326宗土地情況進(jìn)行系統(tǒng)梳理。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：高單價(jià)（起拍單價(jià)超過1萬元/㎡）的土地幅數(shù)有87宗，占比高達(dá)27%，主要分布在杭州、深圳、天津和蘇州四個(gè)城市，分別有22、19、17和12宗，優(yōu)質(zhì)地塊比較集中；相比之下，青島、沈陽、福州和濟(jì)南相對(duì)較少，均不足10宗。

??首先來看高價(jià)地供應(yīng)數(shù)量最多的杭州，由于杭州地價(jià)水平普遍較高，我們適度將其地價(jià)水平抬高，發(fā)現(xiàn)其單價(jià)超過2萬元/㎡的地塊有9宗之多，分別位于上城、濱江、拱墅、西湖、蕭山和余杭等區(qū)域，其中掛牌價(jià)最高的當(dāng)屬西湖區(qū)文教板塊的翠苑單元XH0909-14地塊，根據(jù)出讓公告，該地塊起始價(jià)15.98億元，折合樓面價(jià)約33267元/㎡，地塊距離地鐵二號(hào)線和十號(hào)線換乘站學(xué)院路站不到500米，交通十分便利，周邊在售的中海黃龍?jiān)破痦?xiàng)目平均售價(jià)約5.9萬元/平方米，按這一價(jià)格測算的話，地房比為56%，加之該地并非現(xiàn)房銷售，如此來看的話，這塊地勢必會(huì)吸引大量的房企，土拍將十分激烈。相比之下，位于上城的筧橋單元JG0603-R21-06地塊由于是“競品質(zhì)”的試點(diǎn)地塊，溢價(jià)率上限本身為10%，并且需要現(xiàn)房銷售，并且地塊西側(cè)到鐵路線近郊，地塊熱度大概率不及翠苑地塊。

??同樣的，按深圳7月9日供地公告分析，考慮到深圳地價(jià)水平整體處于更高水平，我們篩選出地價(jià)水平超過3萬元/平方米的地塊，僅1宗，該宗地位于南山前海板塊，采用“雙限雙競+競只租不售人才房”的辦法以掛牌方式出讓，該地起始價(jià)45.58億，最高限價(jià)66.091億元，起始樓面價(jià)36083元/平方米，當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價(jià)轉(zhuǎn)為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報(bào)出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人，項(xiàng)目建成后，普通商品住房最高毛坯均價(jià)為99000元/平方米，按照最高限價(jià)測算，地房比僅有53%，鑒于如此高的利潤率和核心板塊加持，該地大概率會(huì)封頂價(jià)+高比重人才房競得。此外，龍華區(qū)民治板塊還有3宗較優(yōu)質(zhì)地塊掛出，地塊起始樓面價(jià)均超2萬元/平方米，限價(jià)相對(duì)寬松，預(yù)計(jì)項(xiàng)目競拍熱度也將維系高位。

??此外，天津南開區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、濟(jì)南歷城區(qū)、福州晉安區(qū)等均掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，房企也可重點(diǎn)關(guān)注。

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??市場預(yù)判：“因城施策”堵漏之下
重點(diǎn)城市二輪土拍熱度或?qū)⑾禄?/strong>

??綜上來看，大部分城市第二輪集中供地掛牌量較首輪增加，尤其是深、廈、青供應(yīng)量均實(shí)現(xiàn)翻番。從供地質(zhì)量來看，平均起始樓面價(jià)與首批也基本持平，但是考慮到首批集中供地市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等多城土拍規(guī)則升級(jí)，出臺(tái)了保障金門檻升級(jí)、“競品質(zhì)”試點(diǎn)、現(xiàn)房銷售、競配建調(diào)整、溢價(jià)率上限下調(diào)等諸多新規(guī)。并且杭州、南京等市也進(jìn)一步收緊了落戶和購房新政。這樣來看，重點(diǎn)城市第二輪集中供地的熱度將有所下滑。

??值得注意的是，接下來杭州、蘇州、天津等城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊即將結(jié)束掛牌；尤其是杭州，起拍價(jià)超過2萬元/㎡的土地就有9宗之多，其中不乏上城區(qū)筧橋、西湖翠苑這種起拍價(jià)超過2.5萬/㎡的優(yōu)質(zhì)地塊，但由于地塊限價(jià)較寬松，預(yù)期利潤率相對(duì)較高，加之其又處于核心板塊，這些優(yōu)質(zhì)地塊的競拍仍將延續(xù)高熱度，房企可重點(diǎn)關(guān)注，但要注意的是，政府調(diào)控加碼之下，鑒于房價(jià)走勢趨于平穩(wěn)，盈利空間一定程度上被鎖死，競拍時(shí)切莫盲目追高。