[克而瑞]土地周報 | 土地供求雙側(cè)回落，市場熱度進一步走低（8.9-8.15）

??8月9日-8月15日，受集中供地城市推地和土拍均缺席影響，重點監(jiān)測城市本周供應(yīng)量和成交量均不敵上周，平均地價也出現(xiàn)了下滑。市場熱度方面亦是如此，多個城市的溢價率在低位徘徊，流拍率也維系在較高水平，整體市場熱度進一步下滑。

??住建部擬嚴控大規(guī)模舊改

??北京將遏制非理性拿地行為

??8月10日，住建部就《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見?！兑庖姼濉诽岢觯糠殖鞘性诔鞘懈逻^程中采取大拆大建等方式，變相抬高房價，導(dǎo)致新的城市問題出現(xiàn)；因此，為了穩(wěn)妥推進城市更新，住建部擬嚴控大規(guī)模拆除，控制老城區(qū)改擴建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強度。此外，熱點城市供給側(cè)調(diào)控仍在持續(xù)，北京、惠州、義烏等城市均有相關(guān)政策出臺，其中北京提出將遏制房企非理性拿地行為，堅決穩(wěn)地價。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比走低

??熱點三線成為推地主力

??供應(yīng)方面。由于本周無重點城市集中推地，本周重點監(jiān)測城市土地供應(yīng)規(guī)模較上周進一步走低，總供應(yīng)建筑面積僅為723萬平方米。各能級城市中，一線城市本周無地塊掛牌；二線城市中，僅成都和哈爾濱的供應(yīng)量超過了50萬平方米，其余城市均僅有零星地塊供應(yīng)；三四線城市中，供應(yīng)量最大的城市是佛山，供應(yīng)總量達80萬平方米，共涉及兩宗地，分別位于順德和禪城；此外，嘉興也推出了市區(qū)內(nèi)第二次集中掛牌地塊，共有7幅，涉及經(jīng)開國際商務(wù)區(qū)、科技城南槜李湖板塊等熱點板塊，預(yù)計將于8月底出讓。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比回落

??優(yōu)質(zhì)用地成交占比降低拉低平均地價

??成交方面。同供應(yīng)走勢相同，本周重點監(jiān)測城市的成交規(guī)模在22城集中土拍缺席的影響下環(huán)比縮減。具體來看，重點監(jiān)測城市總成交建筑面積僅為576萬平方米，較上周下降37%；成交金額也隨成交面積的縮減而下降至302億元，環(huán)比下降46%；由于本周優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量和比例均較上周明顯減少，平均地價環(huán)比回落，成交樓板價環(huán)比下降15%至5238元/平方米，同比也下降了15%。

??各能級城市成交方面，三四線城市成為絕對成交主力，成交占比高達74%。具體來看，一二線城市成交地塊多為商辦用地，僅長沙、寧波等城市的縣域有零星住宅用地成交。重點監(jiān)測的三四線城市中，東莞的成交量最大，總成交建面達120萬平方米，合計攬金過百億，成交的3幅地分別位于南山街道、茶山板塊和樟木頭鎮(zhèn)，由華潤置地、碧桂園和保利發(fā)展分別競得；南通和湖州的成交量也超過了50萬平方米，但由于出讓地塊多為商辦用地，成交熱度相對較低。

??市場熱度

??溢價率低位運行

??深圳二輪集中土拍中止致流拍率大幅上漲

??成交溢價方面。本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率為12%，較上周小幅走高，但仍位于近一年相對較低水平。結(jié)合各能級城市本周土拍溢價情況來看，一二線城市溢價率進一步下探，三四線城市的溢價率在成交主力東莞有高溢價成交地塊的拉動下環(huán)比上升至14%，不過大部分三四線城市本周溢價率都在10%以下，熱度維持在低位。

??土地流拍方面。受深圳第二輪集中土拍中止影響，本周重點監(jiān)測城市的流拍率較上周大幅走高，但即使不考慮深圳土拍中止，實際流拍率也高于10%，達到12%，處于年內(nèi)相對較高水平。從近期流拍率走勢來看，進入下半年以后，重點監(jiān)測城市的土地流拍率就一直高于10%，土地流拍現(xiàn)象較上半年明顯惡化。

??周度TOP5

??熱點三線優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍然火熱

??東莞多個板塊地價被刷新

??受多個集中供地城市中止或延期第二輪土拍影響，本周熱點三線城市再度成為房企拿地焦點，優(yōu)質(zhì)地塊也均受到了多家房企的爭奪，如東莞、義烏、臺州等城市均有優(yōu)質(zhì)地塊以高溢價成交。

??以東莞為例來看。本周，東莞共成交3宗地，除南城CBD綜合體項目用地因出讓條件嚴苛而低溢價成交外，其余兩宗地均吸引了多家房企的激烈競拍，最終均進入一次報價階段，成交樓板價分別為16080元/平方米和14489元/平方米，實際可售樓板價均刷新了所在板塊的地價天花板。

??重點地塊點評

??華潤置地斬獲東莞總價“次地王”

??8月11日，東莞南城CBD綜合用地到期出讓。地塊體量巨大，且有建設(shè)地標性建筑、引入大型高端購物中心、銀行總部企業(yè)和國際五星級品牌酒店等嚴苛要求。因此，地塊最終以低溢價成交，由華潤置地以56.08億元的總價收入囊中，平均樓板價達6690元/平方米。值得注意的是，該地塊也是東莞歷史成交地塊中總價第二高的項目。

??進一步來看宗地周邊配套。據(jù)地理位置來看，地塊位于東莞CBD區(qū)域，臨近2號線西平地鐵站和東莞大道，交通出行十分便利。隨著東莞CBD片區(qū)建設(shè)的推進，項目周邊聚集多個高端住宅小區(qū)，各類配套也在逐步完善：商業(yè)方面，宗地周邊主要以小型商鋪或社區(qū)購物中心為主，缺乏大型商業(yè)配套，因此項目的建成將彌補所在片區(qū)高端大型商業(yè)購物中心的空白；教育方面，項目周邊2公里內(nèi)教育配套齊全，且項目還將自帶一所幼兒園。周邊樓市方面，由于南山街道供地較為稀缺，項目周邊在售新房項目較少，成交均價約在4.5萬元/平方米，周邊二手房掛牌價格則多在4萬~6萬/平方米區(qū)間內(nèi)，有一定的倒掛空間；同時，華潤置地在該片區(qū)內(nèi)有多個項目，已形成了一定的品牌影響力；由此來看，項目未來的去化壓力也比較輕。