土地周報 | 土地成交量價上行，深寧蘇第三輪集中土拍延續(xù)低溫

??2021年第48周

??11月22日-11月28日，臨近年末，重點(diǎn)城市三輪供地節(jié)奏明顯加快，目前已有21城公布了第三輪集中出讓地塊明細(xì)。同時，三輪集中土拍潮也來臨，本周就有深圳、南京和蘇州等三個城市完成了本年度的最后一輪集中出讓，因此重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交量價也得以繼續(xù)上行。不過，從土拍表現(xiàn)來看，這三個城市的第三輪土拍中底價成交、國企托底的現(xiàn)象較二輪更加突出，整體熱度較二輪進(jìn)一步走低。

??土地政策

??北京供地將向副中心傾斜

??廣州修訂租賃住房獎補(bǔ)實施辦法

??11月22日，北京市發(fā)改委和住建委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于報送2022年房地產(chǎn)投資計劃的通知?！锻ㄖ诽岢?，為了疏解中心城區(qū)人口，加快新城、重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)，2022年北京市房地產(chǎn)投資計劃安排中心是城市副中心、平原新城等重點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)也將會向這類片區(qū)傾斜。此外，《通知》中還提出加快推進(jìn)公共租賃住房、集體土地租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，預(yù)計明年北京的保障房供地力度還將擴(kuò)大。而廣州也于次日發(fā)布新修訂的發(fā)展住房租賃市場獎補(bǔ)實施辦法，明確新建、改建等獎補(bǔ)比例，鼓勵各方參與租賃市場發(fā)展。

??土地供應(yīng)

??四城集中發(fā)布三輪供地

??至此21城三輪供地公告已出爐

??供應(yīng)方面。繼上周七個城市集中供地后，本周天津、鄭州、長沙和沈陽也相繼公告了第三輪集中出讓地塊，至此21城已經(jīng)公布第三輪集中供應(yīng)地塊。因此，重點(diǎn)監(jiān)測城市的總供應(yīng)建筑面積本周也仍在高位，總掛牌量達(dá)3506萬平方米。重點(diǎn)城市集中供地方面， 對比二輪供應(yīng)量來看，天津、長沙和沈陽的供應(yīng)量均較第二輪明顯縮減，尤其是天津，第三輪僅公告了11宗地，總供應(yīng)量僅137萬平方米，不到第二輪供地量的兩成；鄭州的供應(yīng)量則較二輪有所上漲，共推出41宗地，總量達(dá)497萬平方米。此外，常州也推出了下一輪集中出讓地塊，共計7宗，總建面約92萬平方米，起價107.1億元；值得注意的是，常州此次取消了新房毛坯備案指導(dǎo)均價，同時也未對學(xué)區(qū)作出明確劃分。

??土地成交

??深圳、南京、蘇州集中土拍

??拉動成交量價持續(xù)上漲

       成交方面。重點(diǎn)監(jiān)測城市總成交建筑面積為1690萬平方米，環(huán)比上漲六成以上，不過仍不及去年同期；總成交金額為1346億元，較上周亦大幅回升；價格方面，由于本周集中土拍城市均為高地價城市，受此影響平均地價走高至7960元/平方米，同環(huán)比均大幅上漲。

       聚焦到城市層面。本周共有三個城市集中土拍，分別是深圳、南京和蘇州。其中，深圳計劃出讓11宗地，最終全部成功出讓，共攬金368億元；南京計劃出讓61宗地，最終成交44宗地，共收金305億元；蘇州計劃出讓26宗地，最終成交25宗，共收金368億元。三城土拍相同之處在于國企托底現(xiàn)象更加顯著，本地政府國企拿地幅數(shù)占比基本都在七成以上，土拍低溫態(tài)勢延續(xù)。其余城市中，南通、湛江、金華等城市的成交量相對較高，均在50萬平方米以上。

??市場熱度

??深圳、南京、蘇州三輪溢價率均較二輪走低

??國企成為拿地主力

??成交溢價方面。盡管近來房企融資環(huán)境邊際放松，但更多是針對國企等現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的企業(yè)，大多數(shù)民企的資金鏈仍然壓力巨大。因此，多數(shù)房企仍在“躺平”，拿地積極性并未明顯上漲，土地成交也因此難產(chǎn)生較高溢價。如本周集中土拍的深圳、南京和蘇州，底價成交仍是主流，多數(shù)地塊更是由本地國企競得。最終三城成交溢價率均未超過5%，且都較二輪進(jìn)一步走低。

??主力成交城市溢價率未能升高下，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交溢價率也仍在低位運(yùn)行，僅為2.1%。同時，土地流拍率也因南京有多宗土地臨期撤牌而較上周上升至19.2%，土地市場熱度仍在低溫。

??周度TOP5

??深圳、南京三輪土拍熱度分化

??提利潤下優(yōu)質(zhì)地塊房企爭奪激烈

??本周，深圳、南京和蘇州三個熱點(diǎn)一二線城市迎來了第三輪集中土拍。從土拍結(jié)果來看，三輪土拍延續(xù)了二輪土拍低溫態(tài)勢，國企托底現(xiàn)象更加明顯。不過，對于深圳和南京而言，內(nèi)部土拍熱度更加分化，底價成交與封頂搖號并存。

??深圳和南京之所以仍有部分地塊競爭激烈，主要是由于兩城調(diào)整了三輪供地規(guī)則，優(yōu)質(zhì)土地出讓條件較前兩輪明顯降低，利潤空間也因此提升。以本周成交單價TOP5地塊來看，相比周邊同類地塊來看，5宗地的價格均出現(xiàn)了下調(diào)，因此房企參拍意愿較強(qiáng)，最終5宗均溢價成交，其中4宗進(jìn)入了搖號階段。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

       前海桂灣宅地封頂搖號成交

??地塊分析：

??11月末，重點(diǎn)城市三輪集中供地逐一開拍，深圳也于本周迎來了第三輪集中供地。和第二輪供地相比，深圳此次供應(yīng)規(guī)模明顯縮減，僅推出了11宗地，總建面達(dá)187萬平方米。最終，這11宗地均成功出讓，共收金368億元，平均溢價率為4.65%。

??盡管和二輪相比深圳此次搖號地塊占比明顯減少，但配套較少、利潤空間充裕的地塊仍吸引了不少房企參拍，優(yōu)質(zhì)土地競爭依然十分激烈。以11宗地中最為優(yōu)質(zhì)的前海桂灣地塊來看，該地塊位于前海板塊，區(qū)位極為優(yōu)越，并且僅配建1.9萬平方米的租賃住房，配建面積也明顯少于以往出讓地塊，拿地成本較第二輪周邊成交地塊的價格明顯降低。另一方面，地塊上住宅銷售限價達(dá)9.2萬平方米，人才房售價達(dá)5.2萬平方米，因此即使配建人才房封頂，該地塊的利潤空間仍然比較充足。此外，該地塊周邊的二手房價格基本都在10萬元/平方米以上，有一定的倒掛空間，未來去化壓力也不大。在利潤空間充裕、去化壓力小等影響下，該地塊吸引了5家實力房企參拍，最終以搖號成交，成交總價為86.65億元，平均樓面價為41255元/平方米。