[易居研究院]2021年11月40城土地市場(chǎng)月報(bào)

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??一、1-11月40城土地成交面積同比降幅低位震蕩

??2021年11月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4238萬平方米，環(huán)比增加31.9%，同比下降10.6%。11月土地成交面積環(huán)比的上升主要系22個(gè)主要城市中深圳、南京、蘇州、無錫等已經(jīng)完成了第三批集中土拍。

??1-11月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積45437萬平方米，同比下降13.7%?；仡櫄v史，年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速于2018年6月開始持續(xù)回落，2019年2月轉(zhuǎn)負(fù)，隨后漲幅震蕩收窄至0軸附近。2020年1-2月后，增速雖為負(fù)值但持續(xù)收窄，7月開始轉(zhuǎn)正并持續(xù)提高。進(jìn)入2021年，由于去年同期受疫情影響基數(shù)較低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速回落，5月份以來隨著大中城市集中土拍的陸續(xù)進(jìn)行，增速再次小幅上行，7月因無城市完成第二次集中土拍，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月第二次集中土拍19城再次缺席，降幅擴(kuò)大，9-11月22個(gè)主要城市已經(jīng)全部完成第二次集中土拍，11月因部分城市完成了第三次集中土拍，跌幅小幅收窄，但房企融資困難問題猶存，房屋銷售走弱等因素導(dǎo)致房企拿地更加謹(jǐn)慎，降幅仍處于低位震蕩。

??二、1-11月40城土地出讓金同比小幅增長(zhǎng)，三四線城市增速持續(xù)回落

??1、11月40城土地出讓金收入環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)8.7%和9.4%

??11月40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2622億元，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)8.7%和9.4%。1-11月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入29863億元,同比增長(zhǎng)2.5%。

??回顧歷史，2018年下半年,全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)，年初累計(jì)土地出讓金同比增速持續(xù)收窄。2019年上半年，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增速持續(xù)上行；隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，下半年年初累計(jì)同比增速不再上行，一直穩(wěn)定在15%左右的水平。受疫情影響，2020年一季度明顯下行；疫情受控后，4月開始同比轉(zhuǎn)正，下半年年初累計(jì)同比增速穩(wěn)定在15%-20%區(qū)間。因去年同期基數(shù)較低，2021年1月土地出讓金同比增速大幅提高，2-4月增速持續(xù)回落，5月增速提高，6-8月增速回落，9-11月增速在2%左右震蕩，土地市場(chǎng)總體仍處于低溫態(tài)勢(shì)，但有國(guó)企、央企托底，市場(chǎng)也不會(huì)過度失溫。

??2、三四線城市土地出讓金同比增速不斷回落

??分城市來看，1-11月40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、廣州、南京和北京，其土地出讓金總額分別為2742、2280、2092、2066和1980億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中南京、蘇州因11月完成了第三批集中土拍，土拍出讓金同比增速領(lǐng)先其他城市。三四線城市中，無錫和佛山的土地出讓金最高。三四線城市整體土地出讓金收入同比增速自今年3月起持續(xù)回落。

??三、11月40城土地成交均價(jià)漲幅回落

??11月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為6187元/平方米，環(huán)比下降11.8%，同比增長(zhǎng)19.1%。

??回顧歷史，2018年4月至2019年2月40城土地成交均價(jià)穩(wěn)定在4200元/平方米左右，而從2019年3月開始已經(jīng)脫離了前期的穩(wěn)定區(qū)間，價(jià)格持續(xù)上漲至7月，小幅震蕩后從10月開始下跌。2020年1月地價(jià)見底后開始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以來40城土地成交均價(jià)重新進(jìn)入下跌趨勢(shì)。2021年一季度，40城土地成交均價(jià)仍延續(xù)小幅震蕩下跌趨勢(shì)，4月以來隨著22個(gè)大中城市陸續(xù)首批集中出讓，成交均價(jià)持續(xù)上漲，但6-8月因22個(gè)典型城市中多城市第二批集中土拍延遲或中止，土地成交均價(jià)于6500元/平方米附近持續(xù)波動(dòng)，9-10月第二批集中土拍基本收官，且部分郊區(qū)地塊流拍，土地成交均價(jià)因結(jié)構(gòu)性因素繼續(xù)上漲，11月部分城市完成第三批集中土拍，部分熱點(diǎn)城市如揚(yáng)州、寧波等也完成了土拍，底價(jià)成交仍為主旋律，另外多城加大了保障房、租賃用房地塊的供應(yīng)，拉低了均價(jià)。

??四、11月40城土地成交溢價(jià)率創(chuàng)近十年歷史新低，過半城市溢價(jià)率為0

??1、11月40城土地成交溢價(jià)率為6.5%，環(huán)比、同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大

??11月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為6.5%，環(huán)比和同比分別下降8.9個(gè)百分點(diǎn)和3.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近十年歷史新低。

??2021年一季度，40城土地溢價(jià)率為12%-13%。4月份以來隨著熱點(diǎn)城市陸續(xù)集中土拍，40城土地成交溢價(jià)率持續(xù)小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕，今年7月以來，多地暫緩或中止了第二批集中土拍，9-11月，受“溢價(jià)率不超過15%”的政策和樓市降溫影響，土地成交溢價(jià)率持續(xù)下降。

??2、過半城市溢價(jià)率為0

??分城市來看，11月40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為荊州、合肥、揚(yáng)州、深圳和北海，土地成交溢價(jià)率分別為18%、8%、6%、5%和4%。需要看到的是，40個(gè)城市中過半的城市溢價(jià)率為0，土拍新規(guī)控地價(jià)和溢價(jià)率的效果顯著，地市降溫加劇。

??五、土地集中出讓動(dòng)態(tài)，第三批集中土拍延續(xù)低溫

??隨著鄭州完成了第二批集中土拍，22城第二批集中土拍正式收官。相比首批土拍城市間熱度分化的情況，第二批集中供地集體熱度大降，多城加碼土拍政策，現(xiàn)房銷售、競(jìng)品質(zhì)、禁馬甲、資金來源審核、保證金提高等政策使得土拍門檻提高，流拍率走高，過半城市底價(jià)成交，在資金端承壓的背景下，民營(yíng)房企拿地意愿大減，國(guó)企、央企成為拿地主力。

??11月，22城中無錫、蘇州、深圳和南京率先完成了第三批集中土拍，從已完成土拍的城市來看，本輪繼續(xù)延續(xù)之前的低溫，底價(jià)成交仍是主旋律，地市疲態(tài)略顯。雖然多城對(duì)于部分地塊的競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了松綁，但是土地市場(chǎng)遇冷主要還是因?yàn)榉科筚Y金端持續(xù)承壓，部分房企仍經(jīng)營(yíng)困難，且年底資金量不足，疊加商品房銷售量下降、預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)等原因。雖然限溢價(jià)率政策給房企留有一定的利潤(rùn)空間，但房?jī)r(jià)下行的壓力對(duì)沖了該部分利潤(rùn)的預(yù)期；近期房地產(chǎn)信貸層面也不斷釋放積極信號(hào)，但民營(yíng)企業(yè)的融資端口仍未放松，第三批土拍國(guó)企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化進(jìn)一步加劇。預(yù)計(jì)第三批集中土拍，剩余試點(diǎn)城市還將延續(xù)低溫勢(shì)態(tài)。

??值得注意的是，從2022年1月1日起，地方的土地出讓金將由稅務(wù)部門征收。雖然使用權(quán)還在各級(jí)當(dāng)?shù)卣?，但各地方平臺(tái)的托底行為將會(huì)受到一定的限制，疊加房地產(chǎn)周期下行壓力，預(yù)計(jì)地市低溫仍將持續(xù)一段時(shí)間。