[易居研究院]2021年10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

??一、1-10月土地成交面積同比下降11.0%，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)12.6%

??1、1-10月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降11.0%，10月單月同比下降24.2%

??2021年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15824萬(wàn)平方米，同比下降11.0%，降幅較1-9月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月房企土地購(gòu)置面積2094萬(wàn)平方米，同比下降24.2%。

??從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比增速創(chuàng)2012年以來(lái)新高，3月后增速持續(xù)回落，5月由正轉(zhuǎn)負(fù)，6-10月降幅在-10%左右震蕩。截至10月末，22城大部分城市已經(jīng)完成第二批集中土拍，預(yù)計(jì)接下來(lái)的兩個(gè)月，22城中會(huì)有部分城市完成第三批集中土拍，但受近期地市降溫影響，第三批集中土拍仍不樂(lè)觀。

??2、1-10月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比增長(zhǎng)12.6%

??2021年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)7211元/平方米，同比增長(zhǎng)12.6%，1-9月為同比上漲9.7%。10月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅繼續(xù)小幅擴(kuò)大，主要是22城中有多個(gè)熱點(diǎn)城市如北京、上海、杭州等城市于10月完成了第二批集中土拍，拉高了均價(jià)。

??二、10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，1-10月房屋新開工面積同比繼續(xù)下滑

??1、1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.2%，住宅投資同比增長(zhǎng)9.3%

??1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1—10月份增長(zhǎng)14.0%，兩年平均增長(zhǎng)6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長(zhǎng)9.3%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降5.4%，自上月開始轉(zhuǎn)降后，本月降幅擴(kuò)大了1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)9.3%，辦公樓投資同比下降4.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降1.8%。受庫(kù)存量過(guò)大影響，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓分別自去年2月和9月以來(lái)加速回落，自上月轉(zhuǎn)降后，本月繼續(xù)下降，其中辦公樓降幅更是擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)。

??2、1-10月房屋新開工面積同比下降7.7%，比2019年同期下降10.2%

??1-10月份，房屋新開工面積166736萬(wàn)平方米，同比下降7.7%，相比2019年同期下降10.2%。其中，住宅新開工面積123481萬(wàn)平方米，下降6.8%，相比2019年同期下降9.8%。3月以來(lái)全國(guó)累計(jì)房屋新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉(zhuǎn)負(fù)，10月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，主要受土地兩集中制度和房企融資緊張影響，房企購(gòu)地積極性受挫，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵。

??三、10月住宅銷售面積降幅較上月擴(kuò)大，東北地區(qū)商品房銷售量?jī)r(jià)齊跌

??1、1-10月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.3%，10月住宅銷售面積單月同比下跌24.1%，降幅較上月擴(kuò)大

??1-10月份，商品房銷售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)7.3%，兩年平均增長(zhǎng)3.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)7.1%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)2.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降0.6%。單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月商品房銷售面積同比下降21.7%，其中住宅銷售面積同比下降24.1%，連續(xù)4個(gè)月下降，10月降幅擴(kuò)大8.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)6年以來(lái)同期新低。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國(guó)商品房銷售面積同比大幅增長(zhǎng)1倍以上，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。隨著去年同期基數(shù)的提高，且當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫勢(shì)態(tài)仍在持續(xù)，預(yù)計(jì)接下來(lái)的兩個(gè)月全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速將繼續(xù)回落，明年一季度會(huì)轉(zhuǎn)為下跌，甚至今年12月就有可能轉(zhuǎn)負(fù)。

??分地區(qū)來(lái)看，1-10月，東部地區(qū)商品房銷售面積59426萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%；中部地區(qū)商品房銷售面積40202萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.5%；西部地區(qū)商品房銷售面積38160萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%；東北地區(qū)商品房銷售面積5253萬(wàn)平方米，下降5.4%。

??東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達(dá)到本輪行情最高點(diǎn)，其后震蕩下行，于2018年初進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年2月年初異動(dòng)降幅擴(kuò)大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅持續(xù)收窄，8月轉(zhuǎn)增，全年增長(zhǎng)7.1%。2021年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅增長(zhǎng)114%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。

??中部地區(qū)2016年初大幅回升，全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動(dòng)進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，主要是2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，3月后同比降幅逐漸收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)104%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落，10月增速連續(xù)5個(gè)月反超東部地區(qū)，是四個(gè)地區(qū)中最高的。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月后降幅逐漸收窄，10月轉(zhuǎn)增，全年小幅增長(zhǎng)2.6%。2021年1-2月，西部地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)95.1%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅逐漸收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，東北地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)82%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。1-10月，東北地區(qū)商品房成交面積同比下降5.4%，是四類地區(qū)中唯一下降的，比2019年同期下降13.7%，東北地區(qū)樓市低迷，盡管東北地區(qū)部分城市如長(zhǎng)春和哈爾濱先后出臺(tái)了購(gòu)房支持政策，但短期內(nèi)仍沒有出現(xiàn)回暖跡象。另外，幾天前有消息稱沈陽(yáng)開會(huì)欲放松購(gòu)限售限貸限價(jià)等政策，后經(jīng)媒體廣泛報(bào)道后沈陽(yáng)官方出面否認(rèn)，但此事也側(cè)證了沈陽(yáng)樓市比較低迷，地方政府比較著急。

??2、1-10月住宅新開工面積與銷售面積的比值繼續(xù)小幅下跌

??新開工面積反映的是未來(lái)的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來(lái)三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開工面積與銷售面積的比值來(lái)看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動(dòng)后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來(lái)隨著大部分城市庫(kù)存降低，房企開始補(bǔ)庫(kù)存，新開工面積與銷售面積的比值回升到1以上，并持續(xù)走高，維持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影響，新開工與銷售面積比值下降，3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4-7月比值在1.2附近小幅震蕩，8月份后連續(xù)小幅下降。

??2021年1-2月，由于住宅新開工面積的增速（0.69）遠(yuǎn)小于銷售面積的增速（1.08），新開工與銷售面積比值大幅下降至0.82，3月以來(lái)該比值持續(xù)小幅上升，8月上升至0.99，9-10月連續(xù)下降，10月下降至0.98。

??3、1-10月全國(guó)商品房成交均價(jià)同比漲幅持續(xù)收窄，西部、東北地區(qū)繼續(xù)下跌，多地發(fā)布限跌令

??1-10月，全國(guó)商品房成交均價(jià)10290元/平方米，同比上漲4.2%，相比1－9月增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)10513元/平方米，同比上漲5.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比基本持平；辦公樓成交均價(jià)同比下降3.9%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)漲幅最高為6.1%，中部地區(qū)上漲2.3%，西部地區(qū)和東北地區(qū)則分別同比下跌0.1%和2.6%。

??全國(guó)商品房漲幅收窄或下跌主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，商品住宅成交量連創(chuàng)新低，且個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，全國(guó)多地出現(xiàn)降價(jià)促銷、工抵房的現(xiàn)象。值得注意的是，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，已有包括沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等20多個(gè)城市發(fā)布限跌令或約談房企。

??四、10月末商品房待售面積環(huán)比小幅下降0.2%，商品房現(xiàn)房存銷比環(huán)比增長(zhǎng)1.5%

??1、10月末商品房待售面積環(huán)比小幅下降0.2%

??2021年10月末，商品房待售面積50203萬(wàn)平方米，比9月末小幅下降0.2 %。從三類物業(yè)的待售面積走勢(shì)來(lái)看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來(lái)一直震蕩下降，2019年年末以來(lái)住宅待售面積不再持續(xù)下降，進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，2021年2月末比去年年末大幅增長(zhǎng)10.3%，3月以來(lái)持續(xù)震蕩下降，10月末環(huán)比下將0.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，5月以來(lái)小幅上升，2021年10月末環(huán)比持平。辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢(shì)，2021年10月末環(huán)比增加1.5%。

??2、10月末全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷比為26.3月，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%

??2021年10月末，全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷比為26.3月，環(huán)比增加1.5%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為16.5月，較上月增長(zhǎng)1.6%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為45.2月，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為54.6月，環(huán)比上升2.5%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來(lái)連續(xù)震蕩上行，2020年6月后開始下滑，今年4月以來(lái)持續(xù)在45-46個(gè)月區(qū)間震蕩；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2018年9月以來(lái)持續(xù)震蕩上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以來(lái)持續(xù)小幅上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來(lái)連續(xù)小幅震蕩上行，2020年初以來(lái)一直在16-18個(gè)月之間小幅震蕩。

??五、房企到位資金增速自三月以來(lái)持續(xù)回落，國(guó)內(nèi)貸款連續(xù)5個(gè)月同比下降

??1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1—10月份增長(zhǎng)14.8%，兩年平均增長(zhǎng)7.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長(zhǎng)5.1%；定金及預(yù)收款62040億元，增長(zhǎng)21.0%；個(gè)人按揭貸款26678億元，增長(zhǎng)9.7%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，房企到位資金同比大幅增長(zhǎng)51.2%，3月以來(lái)增速持續(xù)回落，10月回落至8.8%。細(xì)究10月，定金及預(yù)收款增速最高，主要是今年1-10月商品房銷售額增速較高；1-10月國(guó)內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至-10.0%，主要是受到銀行涉房貸款的嚴(yán)厲管控，同時(shí)房企風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵，銀行防范風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)收縮貸款。

??可以看到，在房企融資持續(xù)收緊和房屋銷售不斷下滑的情況下，房企到位資金中的房企自籌資金自2021年一季度以來(lái)增速持續(xù)收窄，1-10月同比增速僅為5.1%； 1-10月國(guó)內(nèi)貸款自6月開始進(jìn)入下降通道，10月降幅持續(xù)擴(kuò)大，已連續(xù)5個(gè)月持續(xù)下降。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速時(shí)隔3年再次超過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，2021年1-10月二者差值為1.6個(gè)百分點(diǎn)，差值已連續(xù)7個(gè)月收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展降溫勢(shì)態(tài)明顯。

??六、房地產(chǎn)持續(xù)降溫

??2021年1-10月，由于去年同期的低基數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)部分指標(biāo)仍呈正增長(zhǎng)，但1－3月以來(lái)增速均持續(xù)回落。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降11.0%，成交均價(jià)同比上漲12.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.2%，房屋新開工面積同比下降7.7%；商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.3%，成交均價(jià)同比上漲4.2%；房企到位資金同比上升8.8%，國(guó)內(nèi)貸款同比下降10.0%；10月末商品房現(xiàn)房待售面積環(huán)比小幅下降0.2%。

??11月12日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、分別召開黨委會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容涉及貨幣政策、房地產(chǎn)等方面，繼續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。這是繼9月央行在2021年第三季度例會(huì)中首次提出雙穩(wěn)之后，第四次提到了房地產(chǎn)行業(yè)。

??市場(chǎng)降溫勢(shì)態(tài)已明顯，“金九銀十”不在，樓市銷售慘淡，為避免房地產(chǎn)陷入硬著陸，房地產(chǎn)調(diào)控政策端已出現(xiàn)了邊際放松的跡象，但部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵，疊加經(jīng)濟(jì)整體下行的壓力，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企房貸仍顯信心不足。預(yù)計(jì)接下來(lái)的兩個(gè)月，雖然政策面對(duì)于剛需與房企融資需求有松動(dòng)，但樓市降溫勢(shì)態(tài)將仍會(huì)繼續(xù)，趨勢(shì)上對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累仍會(huì)延續(xù)。

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