[克而瑞]成都降門檻、廈門“打補(bǔ)丁”,三輪土拍熱度一穩(wěn)一降

2021-12-10 09:54:04

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-12-10
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??廈門第三輪土拍熱度全面走低,成都第三輪土拍熱度卻穩(wěn)中略有回溫。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??12月9日,成都和廈門第三輪土拍也正式收官。和此前開拍的多數(shù)城市一樣,成都也大幅降低了土地出讓門檻,多舉措增加項(xiàng)目利潤空間,吸引房企拿地。而廈門則較為特殊,是三輪中少有的幾個升級出讓規(guī)則的城市。

??最終,兩城的土拍熱度也表現(xiàn)各異,降門檻的成都三輪土拍熱度穩(wěn)中略有回溫,而廈門則成為已完成三輪土拍的城市中流拍率最高的城市。具體就兩城三輪土拍表現(xiàn)來看。第三輪集中供地,成都共出讓40宗地,最終7宗地流拍、33宗成功出讓,總建面為287萬平方米,共收金329億元。和前兩輪相比,成都第三輪的成交建面和金額均有所縮減,但競拍熱度并未較二輪進(jìn)一步走冷,溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)均好于第二輪。不過,區(qū)域熱度分化加劇,高新、天府新區(qū)競爭熱度仍在,郊區(qū)則明顯遇冷。

??而廈門三輪土拍則寒意濃濃:出讓的14宗地僅有7宗成交,還是在本地國企大比例拿地的背景下才順利出讓;7幅地僅有2幅有溢價(jià),整體溢價(jià)率直接由前兩輪的25%以上降至3%以下,而被“寄予厚望”的思明湖濱P05地塊則因無人應(yīng)價(jià)而撤牌,成為7宗流拍地中的一員。

2

??1

??成都:地塊冷熱進(jìn)一步分化
住宅限價(jià)提高下高新、天府競爭激烈

??和此前完成第三輪土拍的南京、蘇州一樣,成都也放松了第三輪集中供地的出讓門檻,并加大了熱點(diǎn)城區(qū)的土地供應(yīng)量,尤其是天府新區(qū),本次更是推出了8宗地,是成都此次集中供地的主力區(qū)域之一。在上述舉措的影響下,成都此次土拍熱度明顯分化,觸頂成交與流拍現(xiàn)象并存。

??三輪提限價(jià)、取消競自持、減配建,三重舉措增加項(xiàng)目利潤空間

??為了避免二輪集中供地中出現(xiàn)的大比例撤牌現(xiàn)象,成都第三輪集中出讓明顯放松了土地出讓門檻,采取三大舉措增加項(xiàng)目利潤空間,以吸引房企拍地。

??具體而言。在競拍規(guī)則方面,成都取消了競自持方式,所有地塊均采取“限房價(jià)、限地價(jià)、競?cè)瞬殴ⅰ钡母偱姆绞?。雖然人才公寓要求對外出售時有85折優(yōu)惠,但相比自持,人才公寓增加了項(xiàng)目的可售貨量,提升項(xiàng)目的利潤空間。

??土地出讓條件方面,成都此次更是大幅減少了地塊的配建要求,除了常規(guī)物業(yè)用房等配建外,基本無其他配建。而在前兩輪競拍中,成都有多宗地需要配建10%的人才公寓或自持一定的租賃比例。此外,“現(xiàn)房銷售”要求也并未出現(xiàn)在此次出讓地塊條件中,也進(jìn)一步降低了地塊的出讓門檻。

??最值得一提的當(dāng)屬成都第三輪集中供應(yīng)地塊的商品住宅清水限價(jià)多較此前明顯提升。如高新區(qū)大源板塊宅地的商品住宅清水限價(jià)提升至28500元/平方米,是成都開啟住宅限價(jià)以來出讓地塊中商品住宅限價(jià)最高的地塊,天府新區(qū)華陽鶴林村地塊的限價(jià)也由此前的17700元/平方米提升至2萬元/平方米以上。而在7宗回爐宅地中,多數(shù)地塊的商品住宅限價(jià)也給予了抬升,漲幅由3%~17%不等。

2

??高利潤仍是吸引房企參拍首要因素,高新、天府住宅提價(jià)下多宗地觸頂成交

??在上述措施的影響下,成都第三輪集中土拍表現(xiàn)較次輪有所回溫。最終,40宗地中僅出現(xiàn)了7宗地塊流拍,比例較第二輪明顯下降;33宗成交地塊中有12宗地溢價(jià)成交,占比達(dá)36%,較二輪提升了7個百分點(diǎn),觸頂?shù)貕K也有6幅,比例也有所上漲。

??雖然整體土拍熱度有所回溫,但競拍熱度多集中在規(guī)劃利好、區(qū)位價(jià)值高的區(qū)域如高新、天府新區(qū)等或配套成熟的主城區(qū)如成華區(qū)等,此次觸頂成交的6幅地也均位于此區(qū)域。其中,競拍熱度最高的地塊當(dāng)屬高新區(qū)桂溪街道地塊,該宗地吸引了中海、建發(fā)、華潤、新希望、綠城等多家實(shí)力房企參拍,再經(jīng)過90輪舉牌,最終由自貢民企四川遠(yuǎn)達(dá)以19600元/㎡的最高限價(jià)及銷售型一類人才公寓比例64%競得。再比如天府新區(qū)華陽街道幾宗地,均有10家左右的房企參拍,競拍熱度比較高。

??結(jié)合地塊盈利空間來看,觸頂成交地塊雖然地房比均在0.6以上,但房地價(jià)差均在7000元/平方米以上,而這些地均要求成品住宅,也意味著房價(jià)地價(jià)差基本就能破萬,利潤空間相比二批次成交同區(qū)域地塊有所提升。同時,這些片區(qū)也是成都樓市去化熱點(diǎn)區(qū)域,項(xiàng)目去化壓力較輕。因此,房企拿地意愿比較強(qiáng)烈,如建發(fā)、華潤、遠(yuǎn)達(dá)、永慧、恒邦雙林等企業(yè)均在高新、天府新區(qū)有落子。

2

??外圍城區(qū)冷意明顯,回爐地塊降地價(jià)也難吸引房企參拍

??而成都郊區(qū)的宅地仍在持續(xù)遇冷。此次,成都郊區(qū)共供應(yīng)了13宗地,最終成交9宗,且僅有1宗溢價(jià)成交,由華潤以4.91億元的總價(jià)競得,成交樓板價(jià)為10900元/平方米,清水限價(jià)1.85萬元/平方米。其余4宗地則慘遭流拍,其中新都斑竹園街道XD2021-04(251)地塊為二次流拍,雖然本次將商品住宅限價(jià)上漲了1000元/平方米以上,項(xiàng)目利潤空間有所提升,但最終仍無房企參拍。結(jié)合拿地房企來看,不考慮雙流區(qū)兩宗人才公寓用地,7宗地競得房企中除華潤和龍湖外,其余均為中小民企。可見,規(guī)模房企在這些片區(qū)的拿地意愿不強(qiáng)。

??而結(jié)合前兩輪土拍來看,郊區(qū)的地市在第二輪就明顯遇冷,僅龍泉驛、溫江和青白江三個區(qū)域有溢價(jià),且溢價(jià)率降至5%以下;三輪中更是僅有龍泉驛一個片區(qū)有溢價(jià),其余區(qū)域的地塊均為底價(jià)出讓。

2

??2

??廈門:土拍規(guī)則全面升級、三輪土拍熱度寒冬降臨
半數(shù)地塊遭遇撤牌或流拍

??作為第二輪土拍最早收官的城市,廈門此前土拍并未受到8月份22城集中土拍新要求的約束。因此,在多數(shù)城市三輪出讓規(guī)則放松的背景下,廈門第三輪土拍規(guī)則明顯收緊,如全面限地價(jià)、限房價(jià),島內(nèi)部分地塊住宅銷售提高至10年等。也正受此影響,在當(dāng)前市場仍在探底的背景下,廈門第三輪土拍熱度明顯下滑,7幅地因無人報(bào)價(jià)而流拍,最終成交7幅地中僅有2宗溢價(jià)成交。

??島內(nèi)宅地必觸頂神話破滅,三輪土拍半數(shù)地塊遭遇流拍

??先來看廈門第三輪土拍的具體表現(xiàn)。本輪土拍,廈門共推出了14宗地,但7幅遭遇撤牌或流拍,最終僅成交7宗,總建筑面積97萬平方米,共收金270億元,成交面積與金額均低于第二輪。

??對比廈門三輪集中土拍表現(xiàn)來看,第三輪土拍熱度驟降,土拍整體溢價(jià)率由前兩輪的25%以上直接降至3%以下,由保利國貿(mào)聯(lián)發(fā)聯(lián)合體競得的湖里區(qū)P07地塊和特發(fā)拿下的同安TP07地塊成為本輪土拍中唯二溢價(jià)成交的地塊。而被寄予“厚望”的島內(nèi)宅地也并無一宗觸頂,甚至還出現(xiàn)了本輪熱度最高的思明湖濱P05地塊因無人應(yīng)價(jià)而撤牌的現(xiàn)象,土拍熱度顯著下滑。

??另外,對比已完成年內(nèi)最終輪的城市來看,廈門的熱度也屬于中低水平。其中,廈門的流拍率更是位居11個城市之首,高達(dá)50%,是三輪土拍中撤牌流拍地塊比例最高的城市。

2

??第三輪地塊基本均由本土國企托底,建發(fā)成為廈門三輪土拍最大贏家

??而在參拍房企方面,和前兩輪相比,廈門第三輪參拍企業(yè)數(shù)量明顯減少,尤其是外來房企的參與度更是大幅降低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),外來規(guī)模房企中僅保利、華潤兩家企業(yè)報(bào)名參拍,而在前兩輪中有拿地的中海、正榮等均未報(bào)名參與本次土拍。

??從最終成交結(jié)果來看,7宗地基本均被本土房企或其聯(lián)合體所競得,外來房企中僅保利發(fā)展聯(lián)合國貿(mào)、聯(lián)發(fā)拿下了本場土拍中成交總價(jià)最高的一宗地,即湖里區(qū)P07地塊,土地成交總價(jià)達(dá)99.6億元。

??綜合三輪競拍結(jié)果來看,建發(fā)是三輪土拍中拿地幅數(shù)最多的房企,加上聯(lián)合拿地共有6宗地入賬,將進(jìn)一步鞏固建發(fā)在廈門的主場優(yōu)勢,來年市場份額也將穩(wěn)居廈門首位。外來房企中,中海收獲最多,三輪土拍中共有3宗地入榜,但主要集中在前兩輪。

2?

??地塊利潤空間相對充裕,樓市持續(xù)下行才是熱度驟降主因

??事實(shí)上,雖然廈門開啟了全面限房價(jià),但第三輪土拍出讓地塊的利潤空間并不低。據(jù)粗略測算,14宗地即使全部達(dá)到最高限價(jià),其平均地房比也在0.7以下,房地價(jià)差也均超過了1萬元/平方米,如湖里P06地塊的價(jià)差甚至高達(dá)2萬元/平方米以上,仍給房企預(yù)留了一定的利潤空間。

2

??因此,廈門之所以還出現(xiàn)了大面積的流拍,更多是由于廈門近期樓市成交明顯放緩。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年9月份以來,廈門商品住宅成交量較此前明顯收縮,月均成交面積降至20萬平方米以下,明顯低于此前月份的成交量。雖然近期樓市放貸速度有所加快,但市場下行的背景下,整體成交規(guī)模仍未出現(xiàn)上升趨勢,至11月末住宅成交面積僅為15萬平方米,同比降幅高達(dá)40%。規(guī)??s減下,廈門的庫存消化周期也有所拉長,而11月又受多盤新開影響,去化周期更是拉長至20個月以上。

2

??綜上所述,雖然廈門第三輪土拍熱度全面走低,但在當(dāng)前樓市下行以及土拍規(guī)則全面升級的背景下并未出乎意料。同時,成都第三輪土拍熱度卻穩(wěn)中略有回溫,房企參拍積極性明顯提高,尤其是民營房企拿地積極性較此前有所提高。這種現(xiàn)象在上海、合肥等城市的三輪土拍中也有跡象。聯(lián)系近期政策環(huán)境來看,9月以來監(jiān)管部門出手糾偏信貸政策,銀保監(jiān)會、證監(jiān)會也強(qiáng)調(diào)會支持房企合理正常融資,房企融資環(huán)境較此前邊際放松,這也是當(dāng)前房企尤其是財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的房企拿地積極性提升的原因之一。

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}