[克而瑞]廣州、福州:土拍門(mén)檻均明顯放松,但仍難扭轉(zhuǎn)地市熱度下行

馬千里、邱娟、周奇2021-12-03 10:49:26

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-12-03
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??12月初,廣州和福州也迎來(lái)了第三輪集中土拍。與此前參拍城市相同,為了吸引房企參拍,兩城對(duì)土地出讓規(guī)則均進(jìn)行了調(diào)整,如廣州多宗地起拍價(jià)打折、福州提升溢價(jià)地塊商品住宅限價(jià)漲幅等,以給予房企更多利潤(rùn)空間。那么,兩城最后一輪土拍表現(xiàn)究竟如何?較上一輪又發(fā)生怎樣的變化?

??先就廣州來(lái)看。第三輪集中供地,廣州共出讓17宗地,最終4宗地流拍、13宗底價(jià)成交,總建面為357萬(wàn)平方米,共收金303億元。和前兩輪相比,廣州第三輪的成交建面和金額均大幅縮減,熱度也進(jìn)一步走低。雖然第三輪流拍率較第二輪降低,但這是因有國(guó)企托底,最終成交的13宗成交地塊無(wú)一宗溢價(jià),實(shí)際土拍熱度直接降至冰點(diǎn)。

??再來(lái)看福州,三輪土拍中22宗成交土地中有11宗溢價(jià)率成交,并且其中6宗均觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交,分別位于臺(tái)江、晉安、鼓樓和馬尾等區(qū)域,而倉(cāng)山、長(zhǎng)樂(lè)等區(qū)域地塊基本以底價(jià)及超低溢價(jià)成交,市場(chǎng)整體表現(xiàn)冷熱不均。對(duì)比福州三輪集中土拍來(lái)看,三輪土拍熱度依次遞減,尤其是第三輪土拍整體溢價(jià)率降至3.1%,與首輪18.5%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。

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??廣州:多宗回爐地塊地價(jià)下調(diào)卻仍遭流拍

??三輪集中土拍寒意刺骨

??受第二輪集中土拍遇冷影響,廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減,僅推出17宗地塊,其中7幅地為流拍再掛地塊,起拍門(mén)檻較上一輪明顯降低。與此同時(shí),南沙、黃埔兩區(qū)此次供地均未提及“限房?jī)r(jià)”的要求,南沙首套50%限售也被取消,意為房企釋放更多利潤(rùn)空間。但從最終成交來(lái)看,上述舉動(dòng)并未能扭轉(zhuǎn)廣州三輪土拍低溫的態(tài)勢(shì),17宗地中仍有4宗地遭遇流拍,成交地塊中九成以上由國(guó)企托底。

??多宗回爐地塊下調(diào)起拍價(jià)、取消配建,出讓門(mén)檻顯著降低

??受第二輪集中土拍遇冷影響,廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減。本次集中出讓,廣州僅推出17宗住宅用地,總建筑面積為296.36萬(wàn)平方米,較前兩輪降幅都在六成以上。同時(shí),中心城區(qū)地塊的供應(yīng)量也顯著縮減,本輪僅海珠有一宗地掛出,其余三區(qū)則均無(wú)土地出讓,供地質(zhì)量較前兩輪也有所下滑。

??值得注意的是,此次集中供地中有7宗地均為二輪集中出讓中遭遇流拍的地塊,此輪再次掛出,多宗地的起拍門(mén)檻有所下調(diào)。有4幅地的起拍總價(jià)較二輪時(shí)下調(diào),降幅都在10%以上,其中白云太和鎮(zhèn)沙亭地塊降幅高達(dá)21%,地價(jià)顯著下調(diào)。番禺利豐地塊和從化江浦地塊雖然起拍總價(jià)并未下調(diào),但分別取消了10%回購(gòu)物業(yè)的配建要求和引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的要求,實(shí)際拿地門(mén)檻也較上一輪明顯下降。唯一地塊上漲的地塊位于增城區(qū),該宗地起拍價(jià)較二輪掛出時(shí)上漲了約4%,但考慮該宗地也取消了配建回購(gòu)物業(yè)的要求,實(shí)際起拍樓板價(jià)較第二輪也下降了245元/平方米。

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??13宗成交地塊均為底價(jià)出讓,民企中僅星河競(jìng)得南沙一宗宅地

??雖然廣州三輪集中土拍較二輪放開(kāi)了諸多限制,但土拍熱度并未因此有所回升,反而較二輪進(jìn)一步走低。從參拍企業(yè)來(lái)看,17宗地僅吸引了不足10家房企參拍,并且多數(shù)為本地城投、城建類的政府平臺(tái)公司,房企參拍積極性較低。最終成交結(jié)果也體現(xiàn)了廣州此次土拍的冷,17宗地僅成交了13宗,且均為底價(jià)出讓。

??拿地房企方面,13宗成交地塊中有12宗被國(guó)企競(jìng)得,僅一宗位于南沙橫瀝島的地塊由來(lái)自深圳的民企星河拿下。并且,12宗地中除保利發(fā)展拿下的3幅地外,其余地塊則均被本地城投所獲,上一輪有土地入賬的中海、葛洲壩、電建等央企則均未參與此次土拍。不僅是民企“躺平”,在當(dāng)前市場(chǎng)熱度仍在谷底的背景下,國(guó)企拿地態(tài)度也更加謹(jǐn)慎。


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??土拍趨冷原因在于樓市表現(xiàn)萎靡,利潤(rùn)空間未及預(yù)期下房企“抄底”意愿不強(qiáng)

??相比于已經(jīng)完成第三輪土拍的其他城市,廣州此次土拍熱度明顯更冷,也是目前三輪土拍中唯一未有地塊溢價(jià)成交的城市。究其原因,一方面主要是由于近月來(lái)廣州樓市行情明顯趨冷,此前成交熱點(diǎn)片區(qū)南沙、黃埔已經(jīng)出現(xiàn)了多盤(pán)促銷的現(xiàn)象。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),自今年7月份以來(lái),廣州商品住宅成交量逐月走低,同比降幅也多在三成以上;成交疲軟下,廣州新建商品住宅的消化周期也于11月末上升至15個(gè)月,較今年年中時(shí)明顯拉長(zhǎng)。

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       另一方面,利潤(rùn)空間未及預(yù)期也是導(dǎo)致房企參拍意愿不強(qiáng)的原因。雖然廣州此次對(duì)部分地塊調(diào)低了起拍價(jià)格,但出讓地塊的條件仍然較多,實(shí)際利潤(rùn)空間并不是如此充足。以再度流拍的番禺大石街兩宗地塊來(lái)看,盡管兩宗地起拍價(jià)降幅均在10%以上,但地塊一仍有1.68萬(wàn)平方米的無(wú)償配建和2.42萬(wàn)平的回購(gòu)配建要求,地塊二也有5040平方米的無(wú)償配建和2.1萬(wàn)平的回購(gòu)配建要求,實(shí)際起拍樓板價(jià)約在2.3萬(wàn)元/平方米左右;同時(shí),兩宗地周邊城市界面較差,各項(xiàng)配套也比較缺乏,而2公里外臨近地鐵站的新盤(pán)售價(jià)僅在3.7萬(wàn)元/平方米。以此價(jià)格估算,兩宗地的地房比已經(jīng)超過(guò)0.6,而受配套欠缺影響,兩宗地未來(lái)商品住宅價(jià)格勢(shì)必要更低。由此來(lái)看,大石街兩宗地塊的實(shí)際盈利空間并不高。因此,本輪這兩宗地?zé)o一房企報(bào)名參拍,最終而慘遭流拍。

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??福州:新房限價(jià)適度放松下

??房企參拍積極性依然不佳、溢價(jià)率降至3%

??從土地供應(yīng)規(guī)模上來(lái)看,福州三輪集中土拍供應(yīng)宅地33宗,總供應(yīng)建面201萬(wàn)平方米,較前兩輪供應(yīng)規(guī)模均有增加,增幅分別為28%和9%,整體來(lái)看,三輪土拍供應(yīng)量還是相對(duì)充裕的。

??截止12月2日,2021年福州六區(qū)(含長(zhǎng)樂(lè)、馬尾)宅地累計(jì)供應(yīng)量達(dá)325公頃,而2021年度福州六區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)323公頃,從供應(yīng)角度來(lái)看,供地完成度達(dá)100.6%,基本完成了全年宅地計(jì)劃量。

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??土拍規(guī)則雖有放松,但福州三輪土拍熱度不升反降

??值得注意的是,與二輪土拍降低“溢價(jià)率上限+搖號(hào)”、控制競(jìng)配建來(lái)控土地?zé)岫炔煌?,福州三輪土拍?guī)則有明顯放松,上調(diào)了溢價(jià)地塊的備案價(jià)格,在溢價(jià)成交的情況下,出讓價(jià)款每增加1%,備案均價(jià)按商品房銷售指導(dǎo)價(jià)上浮0.3%確定,最高上浮幅度不得超過(guò)4.5%,目的就是為了試圖通過(guò)新房限價(jià)放松,來(lái)增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間,以調(diào)動(dòng)他們的拿地積極性。

??但對(duì)比福州三輪集中土拍來(lái)看,三輪土拍熱度依次遞減,尤其是第三輪土拍整體溢價(jià)率降至3.1%,與首輪18.5%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。就底價(jià)地塊比重來(lái)看,第三輪集中土拍底價(jià)成交地塊增至50%,較前兩輪大幅提升(首輪、二輪底價(jià)成交比重均僅有15%),企業(yè)拿地積極性明顯降低。就流拍率來(lái)看,三輪與二輪相當(dāng),流拍率依然在高位。除因出讓條件優(yōu)化,取消出讓的9宗宅地外,晉安和長(zhǎng)樂(lè)均有一宗流拍,流拍率為33%,表現(xiàn)較二輪稍好。

??不過(guò)由于福州三輪土拍優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增加,加之房?jī)r(jià)限價(jià)放松,整體來(lái)看,福州土拍表現(xiàn)還是比較穩(wěn)的,在已完成三輪土拍的6個(gè)城市中熱度僅次于深圳和南京。

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??寬限價(jià)之下盈利空間有所提升,臺(tái)江CBD封頂搖號(hào)地塊也能實(shí)現(xiàn)盈利

??在限價(jià)放松的影響之下,本輪土拍的盈利空間表現(xiàn)較佳。以中心四區(qū)涉宅地塊為例(不含租賃、安置地),按照各自的商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)上浮價(jià)來(lái)測(cè)算的話,除本次土拍最熱門(mén)的閩江北CBD稀缺地塊外,其余地塊地房比均在60%以下,尤其是大東海競(jìng)得的五里亭純宅地,地房比僅有49%,房地差超1.8萬(wàn)元/平方米,盈利空間均十分可觀。

??而臺(tái)江CBD地塊,由于區(qū)位優(yōu)越、配套完善,且無(wú)任何回購(gòu)配建要求,成為本場(chǎng)土拍熱度最高的地塊(7家房企報(bào)名、最高限價(jià)+100%首期付款+搖號(hào)成交),最終該地被廈門(mén)國(guó)貿(mào)以15%的溢價(jià)競(jìng)得,成交樓面價(jià)為30806元/平方米,該地商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)約42000元/平方米(根據(jù)溢價(jià)率上浮之后的指導(dǎo)價(jià)為43890元/平方米),這樣測(cè)算下來(lái),地房比為70%,房地差超13000元/平方米,再加上地塊十分稀缺,項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利基本不成問(wèn)題。

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??房企拿地:本土房企建發(fā)斬獲5子,清遠(yuǎn)航星搖中三宗、成為運(yùn)氣王

??與首輪土拍房企積極報(bào)名、馬甲泛濫截然不同,福州三輪集中土拍表現(xiàn)相對(duì)平淡,除臺(tái)江等少數(shù)熱門(mén)板塊地塊以及部分租賃地塊以外,大部分地塊僅有一家房企報(bào)名參拍,22宗成交地塊中有11宗以底價(jià)成交,另有2宗流拍、9宗提前一天終止出讓,整體溢價(jià)率僅有3%,房企拿地積極性明顯下降。

??另外,從參拍房企來(lái)看,三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中保利、萬(wàn)科、建發(fā)、龍湖等龍頭房企頻頻出手,超半數(shù)地塊觸發(fā)最高限價(jià),最終拿地要憑借運(yùn)氣,在此影響之下,首輪20宗土地大部分被資金雄厚的大型國(guó)企、央企包攬,少量地塊被融信、新城等民企拿下。

??至于二輪集中土拍,福州作為重點(diǎn)城市土拍規(guī)則全面升級(jí)之后的第一城,由于土地競(jìng)拍方式發(fā)生了一系列調(diào)整,最高限價(jià)下調(diào)至15%,競(jìng)拍方式全部改為“限地價(jià)+搖號(hào)”,房企參拍情況也發(fā)生極大變化,最終導(dǎo)致大型國(guó)企、央企拍地?cái)?shù)量明顯減少,僅有保利和金地有所斬獲,拿地主力多為本地民企,譬如融僑、中駿等。

??三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除保利以及深耕福建的建發(fā)和國(guó)貿(mào)外,其余的也大都銷聲匿跡。二輪集中土拍中表現(xiàn)積極的民企無(wú)一參拍,取而代之的是福州本地國(guó)企投資平臺(tái),譬如馬尾城投、長(zhǎng)樂(lè)城投、福州新區(qū)開(kāi)發(fā)投資、福州建工、福州城投、福州文投等,拿占比接近五成。

??值得注意的是,本場(chǎng)土拍建發(fā)表現(xiàn)尤為亮眼,在臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安等區(qū)域連下五子,成為本場(chǎng)土拍“收割機(jī)”,而新面孔清遠(yuǎn)航星則成為“運(yùn)氣王”,接連搖中三地。

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??整體來(lái)看,盡管廣州、福州兩城土拍門(mén)檻均明顯放松,但仍難扭轉(zhuǎn)地市熱度的下行,兩城溢價(jià)率均降至歷史低點(diǎn)、流拍率也仍居高位。但兩城之間也存在較大差異,廣州三輪土拍堪稱徹底“涼涼”,除流拍地塊外,其余地塊均底價(jià)成交,甚至連海珠宅地也底價(jià)成交;而福州臺(tái)江、晉安等熱點(diǎn)區(qū)域仍有封頂搖號(hào)成交地塊,土地市場(chǎng)表現(xiàn)整體冷熱不均。

??展望未來(lái),考慮到近期資金環(huán)境依舊偏緊、樓市下行壓力依然巨大,為了降低未知風(fēng)險(xiǎn),房企“躺平”的情緒還會(huì)延續(xù),土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)仍是大概率事情。不過(guò)在地價(jià)下調(diào)、新房限價(jià)適度放松等政府“讓利”的新規(guī)下,優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度仍在,如此前深圳四宗搖號(hào)地塊、福州本輪土拍中臺(tái)江CBD這樣的稀缺地塊,均吸引了多家房企競(jìng)拍,參拍熱度較二輪有所提升。這說(shuō)明在保障適當(dāng)盈利的情況之下,房企對(duì)于稀缺資源依然較為看中,參拍意愿仍比較強(qiáng)烈。因此,接下來(lái),上海、杭州等利潤(rùn)空間足夠、樓市去化較好的城市,第三輪土拍或?qū)⑤^二輪有所回溫。


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