[中房研協(xié)]福州、青島2022年首輪集中供地延續(xù)低溫

??3月17日至18日，福州、青島2022年首場集中供地相繼落下帷幕。本輪集中供地中，福州市供應(yīng)17宗涉宅地塊，總建面約120萬平方米，成交12宗，成交建面約61萬平方米，成交金額約77億元，土地整體溢價率約4.2%；青島市供應(yīng)16宗涉宅地塊，供應(yīng)面積約90萬平方米，成交15宗地塊，成交建面約76.6萬平方米，成交總價約29.5億元，土地整體溢價率約2.0%。整體來看，兩市2022年首輪集中供地出讓、成交規(guī)模較2021年任意批次集中供地均有明顯下降，土地整體溢價率延續(xù)低位，且均有地塊流拍。與此前北京土拍有所回暖不同，福州、青島兩地2022年首輪土拍市場表現(xiàn)相對低溫。

??熱點評析

??福州市2022年首輪土拍遇冷，土地流拍、底價成交、國企托底等特征明顯

??從土拍規(guī)則來看，福州市本輪集中供地基本延續(xù)了2021年“限地價、限房價、搖號”等方式出讓，在競買人資格方面，延續(xù)了“禁馬甲”的規(guī)則，但多板塊限價有所放寬，如五四北、東區(qū)、金山、三江口等，上漲幅度在4000-10000元/平方米不等，其中，位于晉安區(qū)的2022-01號地塊和2022-05號地塊，銷售指導(dǎo)均價破4.5萬元大關(guān)，這也是福州銷售指導(dǎo)價首次突破該價格。此外，與2021年第三輪土拍一致，宗地2022-01號至12號商品房銷售價格將按照溢價率來提升備案價格，在溢價成交的情況下，出讓價款每增加1%，備案均價按商品房銷售指導(dǎo)價上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%，為房企拿地預(yù)留了一定的盈利空間。

??從出讓土地品質(zhì)來看，本次福州四城區(qū)推出15宗涉宅用地，其中純商品住房用地達到9宗，占比六成，為福州市實施“兩集中”新政以來最高的一次，且地塊主要集中在五四北核心區(qū)、東區(qū)核心區(qū)、奧體、金山等板塊，地理位置較好，優(yōu)質(zhì)地塊較多。

??但從土拍結(jié)果來看，房企拿地依舊十分謹慎。18宗供應(yīng)地塊中，3宗現(xiàn)場中止出讓，3宗流拍，流拍率達33%，延續(xù)了集中供地以來較高水平。12宗成交地塊中，8宗以底價成交，占比約67%，僅4宗溢價成交，其中2宗觸及最高限價搖號出讓。土地整體溢價率約4.25%，僅略高于2021年第三輪土拍的3.1%。

??從參與房企來看，國企托底特征依舊突出。據(jù)悉，本次拍地共吸引了包括廈門建發(fā)、保利、福州市建發(fā)、福州市城鄉(xiāng)建總、福州城投建筑、新區(qū)開發(fā)投資集團、梅園酒店、廈門銀行等在內(nèi)的約27家競買人參與競拍，以央企和地方國企為主，而此前活躍的龍湖、正榮、融信等民企均已不見身影。

??青島市2022年首輪土拍表現(xiàn)平淡，供地量少質(zhì)平、底價成交、國企托底等特征明顯

??除提出2022年舉行四輪集中供地外，同福州市類似，青島市本輪集中供地土拍規(guī)則與2021年基本一致，嚴格開發(fā)商資質(zhì)要求、禁馬甲等。但青島市此次對資金作出了更加嚴厲和明確的規(guī)定，即：購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預(yù)付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

??從出讓土地品質(zhì)來看，青島市本輪集中供地主要集中在西海岸新區(qū)，占比達62.5%，中心城區(qū)僅李滄區(qū)有1宗地塊供應(yīng)，為青島市實施集中供地以來新低。值得一提的是，該地塊于開拍前一日公告中止出讓，這也就意味著，青島市本輪集中供地全部在城陽區(qū)、西海岸新區(qū)、即墨區(qū)三區(qū)，地塊位置相對普通。

??從土拍結(jié)果來看，市場表現(xiàn)延續(xù)低溫。16宗供應(yīng)地塊中，除1宗中止出讓外，其他15宗全部成交。其中，12宗地塊以底價成交，占比達80%，另3宗地塊成交溢價率分別為13.4%、1.4%和0.6%。土地整體溢價率為2.0%，較2021年第三輪土拍有所提升，但明顯低于北京（4.8%）、福州（4.2%）等地2022年首輪土拍整體溢價率。此外，由于出讓地塊品質(zhì)較此前集中供地明顯下降，土地平均成交樓板價降至3846元/平方米，同樣為青島市實施集中供地以來新低。

??從參與房企來看，地方房企表現(xiàn)突出。成交15宗地塊中，8宗地塊有地方國企參與，占比過半。除此之外，瑞源、天一仁和等地方民企也有所斬獲。外來房企基本以聯(lián)合體形式拿地，如金茂聯(lián)合青島源鴻和昌置業(yè)拿下即墨區(qū)環(huán)秀街道JY22-1地塊，中交聯(lián)合海發(fā)拿下黃島區(qū)濱海大道HD2022-3014、3015號地塊等。

??重點城市集中土拍市場持續(xù)分化，城市群核心城市有望率先回暖

??除福州、青島外，3月17日，合肥市2022年首輪集中供地也拉開了序幕。據(jù)統(tǒng)計，17日供應(yīng)的19宗地塊中，除2宗保障性住房用地外，其余17宗全部溢價成交，15宗地塊觸及限價進入競品質(zhì)階段，土地市場競爭激烈。另有15宗地塊由拍賣轉(zhuǎn)掛牌至3月25日出讓。

??從目前北京、福州、青島及合肥2022年首輪集中供地表現(xiàn)來看，一方面，財務(wù)表現(xiàn)更加穩(wěn)健的央企和國企仍是拿地主力，民企受銷售、融資、負債等多方面困擾，在土地市場難有表現(xiàn)。另一方面，重點城市土地市場持續(xù)分化，如北京2022年首輪集中土拍成交面積、溢價率等關(guān)鍵指標較2021年第二輪、第三輪集中土拍均有明顯改善，合肥2022年首輪土拍已出讓的17宗商品住房用地中更是有15宗觸及限價，反觀福州、青島，成交面積均創(chuàng)下兩地實施集中供地以來新低，且多數(shù)地塊仍以底價成交。這也反映出，盡管自2021年四季度以來，中央及地方層面不斷釋放維穩(wěn)樓市、改善化解房企債務(wù)風(fēng)險等利好政策，但土地市場并沒有出現(xiàn)集體回暖。大部分民企融資端并沒有獲得實質(zhì)性改善，銷售端則繼續(xù)承壓，現(xiàn)金流依舊緊張，拿地積極性未被充分調(diào)動。與此同時，房企投資邏輯也更加清晰，樓市發(fā)展更具韌性或發(fā)展空間更大的城市群受房企關(guān)注更多，對于存在去化和庫存壓力的城市，房企則選擇減少進入或以聯(lián)合拿地等方式審慎進入，這也為后續(xù)其他城市制定土地出讓規(guī)則、調(diào)整準入門檻等提供了一定參考。