[克而瑞]土地月報｜成交量價環(huán)比齊降，下月將迎重點城市三批次土拍高峰（2022年8月）

??進入8月份，正值重點城市二三輪集中土拍間歇期，加之三四線城市土地市場持續(xù)低溫影響，本月土地市場成交規(guī)模環(huán)比走低，平均地價也因成交結(jié)構(gòu)變化而不及上月。熱度方面，除了深圳次輪土拍熱度仍在高位外，濟南、天津溢價率仍處于22城中低水平，成交地塊多以底價成交。不過，隨著三批次供地潮的開啟，當(dāng)前已有9個城市發(fā)布了第三批供地公告，包括北上深杭等熱點城市，除無錫和廈門外，其余城市的三批次供地均將于下月開拍。

??核心要點

??供求：多地發(fā)布第三輪集中供地公告，平均樓板價回落至年內(nèi)低點

??熱度：溢價、流拍雙雙上行，但天津、濟南流拍現(xiàn)象均有所好轉(zhuǎn)

??重點地塊：深圳成為入榜主力，二批次供地溢價與流拍互現(xiàn)

??后市展望

??土地市場熱度延續(xù)低位運行，三輪土拍預(yù)計仍是“央國平”主場

??2022年8月，全國土地市場成交規(guī)模因大規(guī)模集中土拍減少影響而環(huán)比走低，平均地價也降至低位。不過，成交規(guī)模環(huán)比走低的趨勢將在下月中止。結(jié)合供應(yīng)來看，在無錫、廈門開啟三批次供地潮后，本月又有北京、上海等多個一二線城市發(fā)布了第三輪集中供地公告，集中在9月中下旬開拍，屆時成交量預(yù)計將會有所回升。

??不過，市場熱度仍將延續(xù)低位運行。究其原因，主要還是由于當(dāng)前樓市銷售仍在筑底期，特別是在爛尾、“斷供潮”等輿情沖擊下，購房者信心不足，導(dǎo)致樓市回暖期限拉長，企業(yè)流動性壓力巨大，拿地意愿不足。因此，若銷售端未現(xiàn)明顯起色，對于即將來臨的三批次集中土拍，估計底價成交還將是主旋律，央國企及地方平臺也仍將是參拍主力。

??01

??供求

??多地發(fā)布第三輪集中供地公告

??平均樓板價回落至年內(nèi)低點

??土地供應(yīng)方面，月內(nèi)多城發(fā)布第三輪集中供地公告，8月份土地市場供應(yīng)量較7月份有所回升。CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建面積1.26億平方米，環(huán)比上升26%，同比下降40.1%。供應(yīng)幅數(shù)為3182幅，環(huán)比上升47.6%。

??具體來看，一線城市中北京、上海均在月內(nèi)發(fā)布了集中供地公告，其中上海供應(yīng)地塊38宗，合計出讓底價超千億，為今年以來上海最大規(guī)模的一次集中供地；北京供應(yīng)含宅用地18宗，合計建面147.5萬平方米，此外深圳也有一塊零星商辦用地供應(yīng)。二線城市方面，合肥、青島、廈門、武漢、杭州均在月內(nèi)發(fā)布了第三輪集中供地公告，此外沈陽、鄭州、長春也為二輪集中供地發(fā)布了收官公告，月內(nèi)二線城市合計供應(yīng)建筑面積3164萬平方米，環(huán)比上升97%。三四線城市方面，本月供地亦有所增加，環(huán)比增加15%至1.2億平方米。

??土地成交方面，截至8月28日，全國300城經(jīng)營性土地8月總成交建筑面積為7938萬平方米，環(huán)比7月下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%，與去年同期差距小于上半年平均；成交幅數(shù)共計1636幅，環(huán)比降幅約11%，同比減少33%；成交總價方面，本月土地成交總金額1872億元，環(huán)比上月減少56%，同比下降35%。因月內(nèi)集中土拍減少，且無錫、廈門土拍均集中在月末，截稿時尚未結(jié)束，導(dǎo)致三四線城市成交占比增加，土地成交均價下降至2358元/平方米，環(huán)比降幅達到47%。

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??02

??熱度

??溢價、流拍雙雙上行

??但天津、濟南流拍現(xiàn)象均有所好轉(zhuǎn)

市場熱度方面。重點城市中有5市在本月進行集中土拍，至截稿時深圳、天津、濟南已完成土拍，此外部分熱點城市也在月內(nèi)舉行了土拍。對比來看，各城市土拍熱度依舊分化，深圳二輪土拍熱度雖有所回調(diào)，但對比22城表現(xiàn)來看仍在高位，本輪14宗含宅用地平均溢價率達到了9.33%。在本輪土拍中，深圳進一步調(diào)高了住宅用地的銷售限價，但是由于一二手房價格倒掛依舊存在，因此得益于銷售無虞之下的利潤率提升，本輪仍有9宗地塊地價觸頂，其中被越秀搖號競得的寶安地塊更是迎來了10家企業(yè)的爭奪，在2022年的市場中尤為罕見。但另一方面，天津、濟南土拍平均溢價率持續(xù)低位，溢價水平仍只在0點附近徘徊。三四線方面同樣明顯分化，湖州、六安、蕪湖月內(nèi)土拍平均溢價率均超過10%，而徐州、金華、紹興、溫州等熱點城市土拍則全部為底價成交。

另一方面，流拍率也在延續(xù)上升。和上月相比，重點監(jiān)測城市的土地流拍率上升至15.7%，環(huán)比增加了2.7個百分點，回升至今年均值附近。本月流拍率的回升，主要還是由于三四線流拍地塊過多所致，在本月已完成集中土拍的城市中，可以看到天津、濟南流拍現(xiàn)象均有所好轉(zhuǎn)。天津流拍率由第一輪的83%降至18%，濟南更是從47%降至0%。固然，兩座城市土拍流拍率的下降，一方面是因為供地數(shù)量的下降，但更重要的還是本輪供地質(zhì)量有所提升，優(yōu)質(zhì)板塊地塊供應(yīng)比例增加，從而保障更多的地塊可以實現(xiàn)成功出讓。

??03

??重點地塊

??深圳成為入榜主力

??二批次供地溢價與流拍互現(xiàn)

??2022年8月，重點城市次輪土拍潮進入尾聲，月內(nèi)僅深圳、天津和濟南等3個重點城市進行了二輪集中土拍。盡管天津和濟南二批次供地質(zhì)量進一步抬升，但因樓市遇冷、土地市場熱度也持續(xù)低溫。而相比市場較冷的天津和濟南，供地資源相對稀缺的深圳成為本月土地市場的焦點，多宗地塊入圍本月成交總價及單價榜單。

??就深圳第二批次供地表現(xiàn)來看，盡管整體熱度不及首輪，但成交地塊中仍有多幅地塊觸頂成交，其中前海T102-0410地塊、龍華民治街道A818-0479地塊、寶安西鄉(xiāng)街道A104-0147地塊、龍華民治A806-04005地塊及寶安新安A003-0434地塊等5幅地塊更是進入搖號階段，房企拿地意愿仍舊強烈。不過，在深圳出讓的16宗地中仍有2幅素質(zhì)相對一般的地塊遭遇流拍。由此，也可看出即使在高能級城市房企拿地也十分謹慎。