[克而瑞]上海第三輪土拍金額創(chuàng)新高，武漢仍僅靠本土國資托底

??上海、武漢第三輪土拍熱度較上一輪均出現了下滑，下滑原因卻不同。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗、周奇

??9月27日，上海、武漢年內第三批次集中土拍落幕。從最終表現來看，上海土拍熱度仍然保持平穩(wěn)，其中8宗地觸及中止價成交，比例較上一輪有所降低；武漢的第三批次土拍熱度則有所下降，平均溢價率進一步走，降至0.1%，在核心區(qū)有多宗優(yōu)質土地推出的背景下，仍僅有1宗地觸頂搖號，其余地塊多底價成交。

上海：成交總金額歷輪新高
國央企仍是土拍頂梁柱

??9月23-9月27日，經過3天的集中出讓，上海完成了2022年第三輪集中供地，成交總價達到1054億元，刷新了上海歷次集中供地的最高總價記錄，較上一輪大幅上升了35%，成交總建面358萬平方米，平均樓板價29441元/平方米，整體溢價率下調2.22個百分點至2.27%。土拍熱度基本與前兩輪保持一致，8宗地塊觸及中止價，而大部分地塊仍在以底價成交，國央企和城投類公司獲得大量地塊，民企中龍湖、寶華參拍。

??核心區(qū)域優(yōu)質地塊放量同時
通過增強報價環(huán)節(jié)的隨機性吸引企業(yè)參拍

??上海本輪供應含宅地塊共計35宗（其中城中村改造地塊4宗，其余含宅地塊共31宗），總建面357.7萬平方米，起拍總價高達1030.4億元，超過千億的起拍價已經高于上海過往的歷次集中供地成交價，與其他城市的土拍相比，也是今年土拍之最。

??本輪上海在一次性競價環(huán)節(jié)增加了新增隨機值的機制，與之前的規(guī)則相比，一次性報價環(huán)節(jié)的隨機性增強，進入一次性報價環(huán)節(jié)后，房企拿地將更看“運氣”。

??地塊質量方面，本次上海的地塊供應也是“誠意滿滿”，核心區(qū)徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)均有土地出讓，而且出讓地塊位置都相當優(yōu)異：例如徐匯區(qū)龍華街道地塊，位于徐匯濱江核心區(qū)域，附近有云錦東方、融創(chuàng)濱江壹號等豪宅項目，且緊鄰西岸媒體港；另外靜安中興社區(qū)的兩宗地距離2016年的地王較近，也屬于內環(huán)內極度稀缺的宅地資源，但地塊為綜合或商住地塊，可售住宅的比例不高；還有閔行華漕鎮(zhèn)、古美，浦東唐鎮(zhèn)中心區(qū)等熱點板塊均有供應，且均為純住宅地塊，對于房企來說開發(fā)難度較低。

??整體來看，本次供應地塊的質量稍顯“良莠不齊”，在市區(qū)核心區(qū)供應較多優(yōu)質地塊的襯托下，青浦、松江、嘉定等區(qū)域本輪供應的地塊則吸引力較弱。根據公開信息顯示，優(yōu)質地塊如唐鎮(zhèn)地塊、華漕鎮(zhèn)地塊吸引了近10家的房企參拍，但許多地塊的意向房企僅有1家，且還是地方城投類公司托底。

??近七成地塊底價成交
徐匯、閔行、寶山、普陀過半數地塊產生溢價

??無論是北京還是上海，土地市場熱度的分化都在加?。?/p>

??上海第三輪集中供地35宗含宅地塊（含4幅城中村地塊）均成功出讓，其中8宗地觸及中止價，3宗地塊有溢價但未達到中止價，還有24宗底價成交，不同地塊之間的熱度仍差異顯著。

??分區(qū)域來看，閔行、寶山、普陀和徐匯本次有一半以上地塊溢價成交，屬于成交熱度較高的區(qū)域，主要得益于這幾個區(qū)域本次出讓地塊的品質較優(yōu)：例如閔行本次共出讓3宗地，其中2宗地塊位于熱度較高的華漕和古美，均觸及中止價，僅有位于顓橋的城中村地塊底價成交；另外徐匯區(qū)出讓的3宗地塊中，龍華街道地塊也超過中止價，華涇的純宅地溢價率達到6.3%，綜合地塊則由于可售住宅比例太低而底價成交；寶山、普陀各自出讓2宗地，均有1宗觸及中止價，值得一提的是，普陀區(qū)的2宗地塊均位于桃浦科技智慧城，距離極近，其中純住宅地塊由寶華以56億元競得，溢價率高達9.46%，但商住地塊則由中環(huán)投資底價競得。

??反之，靜安作為核心區(qū)域，本輪出讓的2宗地卻和崇明、奉賢等較偏遠區(qū)域的地塊一樣全部底價成交：中興社區(qū)的兩宗地雖然地理優(yōu)勢巨大，但土地總價也高達120億和80億，對大部分房企而言會帶來很大的現金流壓力。且兩宗地塊分別為商住和綜合用地，可售住宅建面占比不到50%，商業(yè)、辦公等配套要求對于房企來說運營難度也較高，底價成交也在意料之中。

??整體盈利空間充裕
郊區(qū)地塊提升房地聯動價

??通過可售樓板價與銷售指導價的對比來看，本次上海土拍的平均地價房價比為0.55，平均房價地價差為25495元/平方米，盈利空間較為充裕，其中5宗地的房價地價差達到3萬元/平方米以上，包括超過中止價成交的桃浦科技城地塊、徐匯龍華地塊和唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)地塊，較高的盈利空間也是刺激房企積極拿地的原因之一。

??與北京相似的是，上海的銷售指導價也基本遵循市區(qū)控房價、郊區(qū)給空間的做法，例如：閔行華漕的純宅地在地鐵13號線延伸線落地、板塊整體熱銷的情況下，銷售指導價達到6.6萬元/平方米，與周邊的首創(chuàng)禧瑞薈、碧桂園柏悅前灣的均價相比有小幅上漲。

??一方面是由于市區(qū)的核心地塊資源本來對房企的吸引力就較大，而郊區(qū)地塊則需要有更大的盈利空間來刺激房企參拍；另一方面，市區(qū)的房價已經處于高位，“控房價”的需求更迫切。

??超七成地塊由國央企與城投類公司競得

??截止目前來看，上海的3次土拍均已國企央企和城投類公司拿地為主，民企的投資積極性仍未復蘇：本輪成交的35宗地塊中，有26宗被國企央企以及城投類公司競得，達到總成交幅數的74%，而民企參與拿地的9宗地塊中，有4宗為聯合拿地，民企獨立拿地的地塊僅有5宗。

??國央企中保利、招商分別斬獲了2宗和1宗地塊，且均是以聯合體的形式拿地：保利拿下寶山顧村和徐匯龍華的純住宅用地，拿地金額共計55.04億元，總建筑面積12.9萬平方米，招商則以22.6億元競得了徐匯華涇鎮(zhèn)地塊，總建筑面積為4.5萬平方米。

??此外今年在上海拿地較為積極的建發(fā)則拿下了閔行區(qū)古美地塊，與今年首輪競得的地塊相距2公里左右；華發(fā)則拿下了中興社區(qū)的商住地塊，總價高達80億元，中興社區(qū)的另一宗地塊總價高達120億，由上海北萬置業(yè)拿下。

??龍湖仍是民企中拿地最為積極的房企，繼北京之后又在上海拿下松江區(qū)廣富林街道的純宅地，總價15.4億元，建面5.3萬平方米。此外民企中還有祥源、寶華等有所斬獲，寶華本輪在普陀桃浦又落一子，與第二輪競得的桃浦地塊非常接近。

武漢：優(yōu)質地塊也難帶動土拍熱度
第三輪土拍仍僅靠本地國企托底

??相比于前兩次集中供地，武漢第三批次集中供應規(guī)模大增，涉宅用地供應總建面超過400萬平方米，同時硚口、洪山等核心城區(qū)的供應量也顯著上升。但受樓市表現低迷影響，武漢第三輪土拍熱度并未如預期中回升，31宗住宅用地中提前中止了4宗，余下27宗地中也僅有1幅地觸及地價上限，其余地塊則多依靠本地國資托底。

??僅1宗地觸頂成交
核心區(qū)供應量提升也未能提振地市熱度

??具體來看。武漢第三批次集中供地推出的31宗住宅用地中，位于二環(huán)以內的核心區(qū)地塊多達8宗，包括歷時5年才推出的躍進片長航宿舍地塊（P（2022）053號地塊），總供應建面達80萬平平方米，較上一批次顯著上漲。江夏、黃陂、新洲等四環(huán)以外的郊區(qū)供應比例較上一批出現上漲，但這些區(qū)域供應的地塊多位于產城核心或新房去化壓力相對可控的遠郊老城板塊，地塊素質也相對較佳。

??但核心區(qū)土地的增多也并未能激起房企的參拍熱情，最終31宗地中有2宗提前中止出讓，27宗底價成交，1幅地觸及地價上限，1宗低溢價成交，共收金近300億元，平均溢價率由上一輪的0.58%降至0.1%。

??唯一觸頂成交的地塊為硚口區(qū)CBD板塊的P（2022）053號地塊，是一宗純住宅用地，總體量僅有3.7萬平方米，成交總價為4.47億元，溢價5%。項目地理位置優(yōu)越，位于武漢二環(huán)內，周邊配套醇熟；更重要的是，即使達到最高限價，該地塊的樓板價也僅有12182元/平方米，明顯低于2021年以來周邊成交其它項目的拿地成本，對房企而言，有一定的成本優(yōu)勢。因此，該項目收到了4家房企的爭奪，在經過11輪競價后成功觸頂，最終由武漢華鼎創(chuàng)投置業(yè)成功搖中。

??2宗因無人競價而提前撤牌的地塊分布于洪山區(qū)白沙洲、南湖，主要是由于拿地成本較高而導致無房企報價。以再次撤牌的洪山區(qū)南湖P（2022）062號地塊為例，盡管此次掛牌出讓去掉了商服用地及取消了公共租賃住房的配建及東側武南橋的建設，但仍須提供總建筑面積不小于10967.46平方米住房用于還建安置及配建幼兒園等，拿地成本仍舊偏高。

??仍僅靠本地國企托底
品牌房企參拍意愿不足

??拿地企業(yè)方面，武漢此次集中土拍參與主力仍是以本地的國資企業(yè)為主，比如武漢城投、江夏城投、硚房集團、經開投資等等均有落子。從已成交地塊的拿地房企來看，武漢第三批次成交地塊中接近七成的地塊被地方國企競得，略高于前兩輪。

??本地民企參與積極性較上輪有所上升，在本次土拍中也拿下了多宗地塊，如武漢華鼎創(chuàng)投置業(yè)以最高限價斬獲了P（2022）053地塊。

??外來房企中僅華發(fā)、中交等央國企現身拿地，其中華發(fā)以底價7.35億元競得硚口區(qū)P（2022）052號地塊，中交則斬獲蔡甸區(qū)中法新城P（2022）078號地塊，成交總價為6.82億元。而在前兩輪中有所斬獲的凱德、保利發(fā)展等企業(yè)則均未現身本場土拍。

??地市偏冷的核心在于樓市銷售不振
新房市場供過于求

??武漢土拍熱度一降再降的主要原因還是由于其樓市表現持續(xù)低迷，導致房企拿地意愿不足。

??據市場消息稱，8月份以來，多個項目紛紛推出促銷打折房源，通過精裝改毛坯、特價房等手段來吸引購房客戶，以價換量，來加快項目去化速度。

??但從成交數據來看，當前武漢樓市的下行壓力仍未緩解。據CRIC監(jiān)測，2022年8月，武漢新房成交面積僅有88.6萬元/平方米，環(huán)比下滑13%，同比降幅則超過兩成。住宅去化放緩之下，武漢的新房庫存壓力也明顯上升，新房消化周期不斷拉長。截止2022年8月末，武漢商品住宅消化周期已經超過18個月，市場明顯供過求。

??整體來看，上海、武漢第三輪土拍熱度較上一輪均出現了下滑。不過，兩城土拍熱度下滑原因卻不同：上海此次供地雖然加大了中心城區(qū)的供應，但這些地塊性質較為復雜，難以激起房企參拍熱情，最終底價成交，但徐匯龍華、浦東唐鎮(zhèn)、閔行古美等置業(yè)熱點板塊的宅地仍吸引了多家房企爭奪并進入一次報價區(qū)間；而武漢土拍的“熄火”則是由于其住宅市場表現持續(xù)低迷所致，即使是核心區(qū)的項目成交也需要采取降價策略來吸引客源，在此影響下，地市熱度自然也難回溫。

??而接下來，由于多數城市今年集中供地節(jié)奏發(fā)生改變，四季度城市之間土拍撞期的可能性更高。加之，樓市表現仍未明顯回暖，房企在經歷前三季度的土拍消耗后四季度的拿地預算或將有所縮減，投資態(tài)度也會更加謹慎，對于樓市表現持續(xù)低迷的城市甚至是核心城市中樓市熱度較低的區(qū)域來說，土地出讓或更加困難，地市熱度也將進一步走低。