[克而瑞]快評(píng) | “精準(zhǔn)供地”下杭州第三輪土拍平穩(wěn)收官，本地房企表現(xiàn)依舊積極

??杭州第三輪集中土拍如預(yù)期中熱度依舊，出讓的19宗地全部順利成交。

??9月15日，杭州第三批次集中供地到期出讓。和前兩批次相比，杭州第三批次供應(yīng)量大幅減少，但供地質(zhì)量卻明顯提升，供應(yīng)地塊多集中在去化有保障的片區(qū)。精準(zhǔn)供地下，房企參拍積極性有所提高，除本土房企外，萬科、保利、華潤(rùn)等也均有參拍。最終，杭州第三批次集中土拍熱度仍然維持在較高熱度，成交溢價(jià)率仍在5%以上，并且進(jìn)入一次報(bào)價(jià)地塊的比例超過四成，較第二批次出現(xiàn)上漲。拿地房企方面，杭州本土房企仍“挑大梁”，除了托底的之江城投、杭州地鐵外，濱江、綠城、坤和等民企也均有所獲。

??三批次供地量少但質(zhì)優(yōu)

??供地以中高端改善項(xiàng)目為主

??從供應(yīng)規(guī)模來看，杭州第三批次僅推出19宗涉宅用地，總建筑面積為208萬平方米，是杭州集中供地以來出讓規(guī)模最少的一次。雖然供應(yīng)量不及前兩批次，但本輪杭州供地質(zhì)量卻更優(yōu)。結(jié)合區(qū)域分布來看，上城、拱墅、西湖及濱江等主城區(qū)供應(yīng)比例大增，第三批次共推出13幅地，占比高達(dá)68%，是三批次中比例最高的一批。而郊區(qū)中蕭山、臨安、富陽等新房市場(chǎng)較冷、去化緩慢的區(qū)域則在此輪供地中直接“掛零”，本輪供地?zé)o土地推出。

??這是由于近來杭州外圍城區(qū)新房市場(chǎng)熱度明顯下行，去化速度較慢。因此，為了穩(wěn)定市場(chǎng)供求、調(diào)節(jié)板塊庫存，杭州第三批次集中供地也進(jìn)一步調(diào)整了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將供地結(jié)構(gòu)進(jìn)一步偏向置業(yè)熱度較高、新房存量較低的主城區(qū)。

??與此同時(shí)，杭州此次土地供應(yīng)以中高端偏改善項(xiàng)目為主，主城置業(yè)改善置業(yè)熱點(diǎn)板塊如錢江新城2.0板塊、申花、艮北新城等均有多宗土地供應(yīng)。結(jié)合三批次地塊上住宅限價(jià)來看，第三批次19宗宅地中有8宗地的新房精裝限價(jià)超過了4萬元/平方米，所有地塊的住宅限價(jià)均值達(dá)41583萬元/平方米，顯著高于第一、二批次。

??樓市表現(xiàn)差異下地塊競(jìng)拍熱度冷熱不一

??房企更聚焦去化有保障的項(xiàng)目

??從最終土拍結(jié)果來看，杭州第三批次集中出讓地塊的競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。成交的19幅地中，8宗觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，占比約為42%，是三批次中最高的一次；2宗地塊溢價(jià)成交，其中拱墅小河單元GS0301-R21-01地塊溢價(jià)較高，成交溢價(jià)率超過了5%；9宗地以底價(jià)成交，占比達(dá)47%。

??結(jié)合地塊區(qū)位來看，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)成交及較高溢價(jià)成交的地塊集中于杭州當(dāng)前置業(yè)熱度較高的改善板塊，包括錢江新城2.0、申花、艮北、濱江西興等均有地塊觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間。尤其是錢江新城2.0板塊，在板塊內(nèi)新房成交火熱的影響下，房企參拍積極性較高，此次成交的3宗地仍延續(xù)了以往該板塊的高競(jìng)爭(zhēng)熱度，分別經(jīng)過19輪、24輪、26輪達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，參與一次報(bào)價(jià)的房企數(shù)量也基本在10家左右。此外，未來科技城聯(lián)榮地塊、錢塘金沙湖核心地塊也因位置優(yōu)越、周邊庫存量較低而受到多家房企爭(zhēng)奪，最終均觸及中止價(jià)成交。

??低溢價(jià)及底價(jià)成交項(xiàng)目可分為兩類：一類是出讓條件較為復(fù)雜的地塊，比如西湖區(qū)之江未來社區(qū)兩幅地，總起價(jià)超過120億元，體量高達(dá)77萬平方米，但地塊商業(yè)占比高達(dá)三成以上，且須自持5萬平方米人才公寓及須無償移交2.5萬平方米的租賃住房，競(jìng)拍資金門檻高、拿地成本也相對(duì)高昂，因此最終兩幅地均由之江城投托底。另一類地塊雖然性質(zhì)較為純粹，但因周邊樓市去化放緩、庫存量偏高，房企拿地積極性不高，因此多經(jīng)過一輪競(jìng)價(jià)就成交，比如臨平喬司單元地塊、康橋單元地塊、筧橋單元地塊等等。以臨平喬司地塊為例，項(xiàng)目周邊在杭州今年前兩次集中供地中成交了4幅純宅地，待售面積超過35萬平方米，加之這4幅地的新房限價(jià)都略低于此次成交地塊的限價(jià)，就此來看，項(xiàng)目未來入市時(shí)將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，最終該地塊僅經(jīng)過兩輪競(jìng)拍就火速成交。

??整體盈利空間較二批次有所擴(kuò)大

??觸頂?shù)貕K利潤(rùn)空間更為充裕

??盈利空間方面。聯(lián)系新房限價(jià)來看，不考慮性質(zhì)較為復(fù)雜的之江未來社區(qū)項(xiàng)目，其余17宗地塊平均地房比為0.6，較第二批次有所上升，但這主要是此次杭州出讓項(xiàng)目多集中在地價(jià)相對(duì)較高的主城區(qū)所致。結(jié)合實(shí)際房?jī)r(jià)地價(jià)差情況可以發(fā)現(xiàn)，第三批次成交地塊的平均房?jī)r(jià)地價(jià)差反而較第二批次有所提升，平均超過了1.5萬元/平方米，利潤(rùn)空間較為充裕。

??其中進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間的地塊盈利空間相對(duì)更為充裕。具體來看，8幅地塊的平均地房比超過了0.6，但房?jī)r(jià)地價(jià)差均值高達(dá)16714元/平方米，尤其是位于錢江新城2.0板塊的3幅宅地，房地價(jià)差都超過了2萬元/平方米，盈利空間最為可觀。

??過半地塊由本土民企競(jìng)得

??綠城、濱江兩大房企本輪平分秋色

??雖然杭州新房市場(chǎng)整體熱度較此前有所下滑，但高端改善置業(yè)熱度仍在高位。因此，在第三批次以改善項(xiàng)目為主場(chǎng)的土拍中，也吸引了多家品牌房企參拍：除了濱江、綠城等本土房企外，萬科、華潤(rùn)、保利、招商、華潤(rùn)、中海、金地、偉星等諸多房企也參與了杭州本輪土拍。

??從最終拿地結(jié)果來看，除了托底的之江城投和杭州地鐵外，多數(shù)地塊由杭州本土民企收入囊中，占比超過50%。其中，杭州本土兩大品牌房企表現(xiàn)依舊活躍，綠城以80.9億元的總價(jià)奪得慶隆小河單元地塊及未來科技城聯(lián)榮地塊，而在前兩輪耗費(fèi)400億元拿地的濱江，本輪也再次出手拿地，并成功斬獲3宗優(yōu)質(zhì)地塊，包括錢江新城2.0的2幅宅地及牛田單元地塊。本土中小民企表現(xiàn)也比較積極，除了拿地的坤和、中豪、圣奧、杰立等，興耀、金成、藍(lán)城等企業(yè)也均現(xiàn)身本場(chǎng)土場(chǎng)。

??整體來看，在供地結(jié)構(gòu)調(diào)整下，杭州第三輪集中土拍如預(yù)期中熱度依舊，出讓的19宗地全部順利成交，其中8幅地吸引了多家房企參拍并進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間。這一表現(xiàn)和上月底完成第三輪土拍的廈門和無錫表現(xiàn)截然不同。

??究其原因，還是在于杭州樓市成交仍留有一定的熱度，雖然蕭山外圍、富陽、臨安等區(qū)域新房市場(chǎng)遇冷，但杭州主城區(qū)尤其是高端改善板塊的置業(yè)熱度仍舊較高，如此次有地塊進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間的申花單元地塊，近期項(xiàng)目開盤中簽率低至20%以下，并且有房家庭還拼至社保滿格。因此，房企拿地信心相對(duì)充足，參拍積極性也比較高。