[克而瑞]9月平均地價創(chuàng)年內(nèi)新高，多城三批次土拍冷熱互現(xiàn)（2022年9月）

??多城三批次供地優(yōu)質(zhì)土地大增，京滬稀缺宅地競拍激烈。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??進(jìn)入9月份，重點城市第三批次集中土拍密集開拍，再加上進(jìn)行第二輪土拍的鄭州、沈陽及長春，月內(nèi)將有13個城市進(jìn)行集中土拍。為了提振土地市場熱度，保障土地順利成交，包括北京、上海在內(nèi)的不少城市第三輪集中供地大幅提升了優(yōu)質(zhì)用地的占比。在此影響下，本月成交地價創(chuàng)下年內(nèi)新高，超過4400元/平方米。不過，土拍熱度并未一同走高，因城市冷熱分化趨勢凸顯，溢價率環(huán)比微降，土地流拍現(xiàn)象也在供地量上漲的影響下有所增加。

??核心要點

??供求：月內(nèi)一二線多城舉辦集中土拍，平均樓板價創(chuàng)近一年新高

??熱度：土拍冷熱分化下溢價率小幅回落，流拍率連續(xù)三月走高

??重點地塊：多城三批次供地優(yōu)質(zhì)土地大增，京滬稀缺宅地競拍激烈

??后市展望

??四季度土拍熱度將會延續(xù)低位，城市、地塊分化趨勢更加顯著

??2022年9月，多個重點城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來看，不管是北京、上海，還是武漢、青島，冷熱分化均成為各城土拍的普遍特征，周邊庫存壓力低、流速快的價值板塊受到房企青睞，素質(zhì)相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

??由此可見，在盈利空間普遍上升的背景下，房企拿地更加看重項目的銷售預(yù)期。而當(dāng)前樓市下行壓力仍舊偏大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計四季度土拍熱度也將會延續(xù)低位運(yùn)行。與此同時，因多數(shù)城市集中供地變?yōu)樗呐?，下一季度城市土拍撞期的可能性更高，由此會?dǎo)致城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也更加顯著。

??01 供求

??多地發(fā)布第三輪集中供地公告
平均樓板價回落至年內(nèi)低點

??土地供應(yīng)方面，重點城市第三輪集中供地公告繼續(xù)發(fā)布，無錫更是在月內(nèi)率先發(fā)布了第四輪土拍公告，9月份土地市場供應(yīng)量亦保持在年內(nèi)高位。CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為1.7億平方米，環(huán)比下降8%，同比減少32%。重點城市集中供地方面，廣州、福州、寧波、南京、天津、成都等城市均在月內(nèi)發(fā)布了第三批次集中供地公告，其中廣州第三批計劃出讓土地20幅，起拍總價538.6億元，幅數(shù)和金額均創(chuàng)下年內(nèi)新高。值得一提的是，無錫于月內(nèi)率先發(fā)布了第四輪土拍公告，計劃出讓13宗地，合計建筑面積150萬平方米。

??土地成交方面，截至9月27日，全國300城經(jīng)營性土地9月總成交建筑面積為9480萬平方米，考慮到至截稿時一二線城市還有約1000萬平方米集中供地待拍，預(yù)計9月全月成交建筑面積會較8月份略有上升，同比來看降幅約為4成左右；成交幅數(shù)1879幅，環(huán)比減少12%，同比減少41%；成交總價方面，本月土地成交總金額4215億元，環(huán)比增加58%，同比減少33%。因月內(nèi)一二線城市集中土拍增加，上海更是在第三輪土拍中達(dá)成了超千億的土拍金額，土地成交均價由此推升至4446元/平方米，創(chuàng)下近一年以來新高。

??02 熱度

??土拍冷熱分化下溢價率小幅回落
流拍率連續(xù)三月走高

??市場熱度方面。重點城市中有13市在月內(nèi)進(jìn)行集中土拍，至截稿時北京、上海、杭州、合肥、武漢等城市已完成土拍，在一二線城市土拍增多的情況下，9月平均溢價率3.58%，依舊較上月出現(xiàn)了小幅下滑。對比來看，北京、上海兩個一線城市土拍熱度均得以保持，其中上海核心優(yōu)質(zhì)地塊仍引來了多家企業(yè)關(guān)注，本輪土拍共有8幅地塊觸及中止價，3幅溢價成交。但分區(qū)域來看，城市內(nèi)土拍熱度進(jìn)一步分化，溢價成交地塊主要還是集中在徐匯、閔行、寶山、普陀等傳統(tǒng)市區(qū)，絕大多數(shù)遠(yuǎn)郊地塊和運(yùn)營難度較大的商住地塊依舊底價成交，導(dǎo)致上海本輪土拍溢價率較第二輪下降2個百分點至2.3%。二線城市方面亦表現(xiàn)類似，杭州、青島、合肥及武漢本輪溢價率均較上一輪有所回落。三四線方面，大多數(shù)城市土拍也均為底價成交，僅湖州、金華、淮安等少數(shù)長三角城市土拍保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價率超過了10%。

??流拍率方面也在延續(xù)上升。和上月相比，重點監(jiān)測城市的土地流拍率上升至15.6%，環(huán)比增加了0.3個百分點，連續(xù)三月走高。本月流拍率的持續(xù)走高，一方面是由于三四線城市流拍的持續(xù)，鹽城、湛江、韶關(guān)、南通等市均出現(xiàn)了多宗地塊流拍，另一方面也是由于二線城市各自市內(nèi)土拍熱度的進(jìn)一步分化，以合肥為例，雖然本輪土拍進(jìn)一步增加了項目利潤空間，并允許企業(yè)“0保證金”參拍以降低資金壓力，但各板塊之間的熱度卻進(jìn)一步分化，土地流拍率也較第二輪上升8個百分點至25%，與進(jìn)入競品質(zhì)階段的地塊占比相當(dāng)。結(jié)合本輪合肥流拍土地的共性特征來看，多為出讓附加條件較多，保障配建或商業(yè)比例較高的復(fù)合屬性地塊，在企業(yè)對于項目利潤空間和周轉(zhuǎn)速度愈加敏感的當(dāng)下，此類地塊自是更難實現(xiàn)順利出讓。

??03 重點地塊

??多城三批次供地優(yōu)質(zhì)土地大增
京滬稀缺宅地競拍激烈

??2022年9月，迎來重點城市第三批次集中土拍，月內(nèi)包括上海、北京、杭州在內(nèi)的多個一二線城市完成了第三輪集中土拍。從供地結(jié)構(gòu)來看，在樓市銷售下行壓力仍未得到緩解的影響下，這些城市三批次供地質(zhì)量大幅提升，供地主力明顯更加偏向置業(yè)熱度較高的中心城區(qū)，比如上海三批次供地傳統(tǒng)城區(qū)的土地幅數(shù)達(dá)到7幅，靜安、徐匯、普陀等均有優(yōu)質(zhì)地塊推出。因此，本月成交總價榜和單價榜的入榜門檻均較上月大幅攀升。

??從土拍表現(xiàn)來看，大部分城市的三拍熱度均不及上一輪，但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地仍然受到了多家房企的競逐。如單價榜中入榜的10宗地為例，除了配建較高的浦東楊思社區(qū)地塊及出讓條件較為嚴(yán)苛的中興社區(qū)地塊外，其余8幅地全部溢價成交，其中徐匯龍華、閔行古美、豐臺造甲村、海淀西北旺等多宗地塊均觸及地價上限成交，房企競拍積極性較高。