土地交易分析謝楊春、吳嘉茗 2023-09-28 10:53:11
- 城市:全國
- 發(fā)布時(shí)間:2023-09-28
- 報(bào)告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??9月27日,杭州和南京同日進(jìn)行了節(jié)前最后一次集中土拍,在同樣采用了“量大、質(zhì)優(yōu)”的供應(yīng)策略下,兩個(gè)城市的土地市場熱度卻截然不同:杭州成交13宗地塊,8宗觸及最高限價(jià)搖號成交,整體溢價(jià)率9.71%,熱度回升至二季度水平;而南京所有地塊均順利出讓,但17宗地中僅有1宗搖號,其余均為底價(jià)成交,土地市場依然涼意彌漫。
??01
??杭、寧本次供應(yīng)幅數(shù)均全年最高
??多宗高質(zhì)量地塊集中入市本次杭州共拿出14宗宅地,總建面高達(dá)117.7萬平方米,從出讓幅數(shù)、總建面來看均是今年以來供應(yīng)量最高的一次,也是杭州今年以來唯一單次集中掛牌體量超過百萬級別。按區(qū)域分布來看,杭州本次供應(yīng)地塊遍布6個(gè)區(qū)域,包括濱江區(qū)、拱墅區(qū)、錢塘區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和臨平區(qū),其中最為核心、最受關(guān)注的拱墅區(qū)有5宗地塊供應(yīng),另外蕭山世紀(jì)城錢塘灣、余杭良渚新城等熱門板塊也有地塊出讓。
??南京本次共出讓17宗宅地,總建面96萬平方米,建面上與前幾次的體量相當(dāng),但幅數(shù)上達(dá)到今年單次供應(yīng)的最多水平。且本次南京供應(yīng)地塊的質(zhì)量也相對較高,17宗地塊中有11宗位于主城區(qū),且江北新區(qū)、河西、幕府創(chuàng)新區(qū)等熱門板塊均有掛牌,且不乏低密度地塊。
??整體來看,兩個(gè)城市在本輪供應(yīng)上都采取了“量多、質(zhì)優(yōu)”的供應(yīng)策略。
??02
??杭州8宗地?fù)u號成交熱度回到二季度水平
??政策寬松后南京土拍仍顯涼意在多宗優(yōu)質(zhì)地塊出讓的帶動下,杭州本次土拍量價(jià)齊升、熱度回溫:好運(yùn)街地塊臨時(shí)撤牌后,另外13宗地塊順利成交,有8塊地到達(dá)最高限價(jià)后進(jìn)入搖號程序,搖號成交比例達(dá)到57%,高于今年以來各批次搖號比例均值。此外濱江區(qū)之江單元地塊同樣高溢價(jià)成交,熱度可見一斑。除此之外,有4宗地塊底價(jià)成交,均分布于臨平和錢塘高沙。
??杭州本次土拍的平均溢價(jià)率為9.71%,從搖號比例和溢價(jià)率來看,本輪土拍熱度回到了二季度水平,主要得益于本輪超優(yōu)質(zhì)的土地供應(yīng)。與其他熱點(diǎn)城市不同的是,杭州近期并沒有取消限購等利好政策發(fā)布,但本次熱點(diǎn)地塊均為稀缺資源、板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺,在政策寬松的預(yù)期下,未來入市熱銷幾乎已成定局,因此依然吸引了開發(fā)商積極參拍。
??相比之下,南京雖然近期剛剛出臺了取消限購、降低首付比例等利好政策,且本次出讓地塊質(zhì)量也不差,但土地市場依然涼意正濃。
??17宗地塊雖然全部順利成交,但僅建鄴區(qū)G53號地塊競拍至搖號環(huán)節(jié),最終以47.1億元、43253元/平方米成交,刷新南京單價(jià)TOP3記錄,也是今年以來成交單價(jià)最高的地塊。其他地塊則均為底價(jià)成交,平均溢價(jià)率僅有3.83%,持續(xù)低位運(yùn)行。
??究其原因,雖然本次主城供地不少,但主要聚集于江北核心區(qū),而區(qū)域市場存在較大的庫存壓力,本次一次性供應(yīng)7宗地塊,未來入市時(shí)間相近也會形成競品,在庫存大+競品多的雙重壓力下,開發(fā)商投資的熱情較低。
??03
??主城區(qū)地塊盈利空間仍充裕
??未來更多比拼去化速度杭州本次成功出讓13宗地塊的平均地價(jià)房價(jià)比為0.59,平均房價(jià)地價(jià)差達(dá)到15521元/平方米(含裝修價(jià)格),整體來看盈利空間表現(xiàn)尚可。
??按成交類型來看,搖號成交地塊的平均地價(jià)房價(jià)比為0.64,房價(jià)地價(jià)差為17375元/平方米,非搖號成交地塊的平均地價(jià)房價(jià)僅有0.51,但平均房價(jià)地價(jià)差為12555元/平方米,雖然地房比更為健康,但實(shí)際盈利的空間不如搖號成交地塊。
??另外,搖號成交的地塊均處于稀缺板塊,且周邊項(xiàng)目基本已經(jīng)售罄,板塊內(nèi)需求旺盛、后續(xù)去化預(yù)期良好,適合快速走量,因此吸引了房企的積極參拍。例如拱墅區(qū)文暉地塊、湖墅單元的兩宗地塊、申花核心的萍水街TOD地塊等均處于此類。
??由于南京已無銷售指導(dǎo)價(jià),對比成交地塊的周邊售價(jià)來看,本次南京主城區(qū)成交的11宗純宅地平均地價(jià)房價(jià)比約為0.57,平均房價(jià)地價(jià)差約為16871元/平方米,與杭州相近。
??其中本次最熱門的建鄴區(qū)G53號地塊,成交樓板價(jià)為43253元/平方米,與周邊在售的中寧府相比,房價(jià)地價(jià)差超過30000元/平方米,不但盈利空間較高,且可以打造高端住宅。
??在地塊的盈利空間相近的情況下,本次杭州的火熱和南京的爆冷證明了在目前市場環(huán)境下,房企拿地除了盈利空間以外,更加看重項(xiàng)目未來的去化難度,只有實(shí)際的銷售能帶來真正的盈利,而非停留在紙面。
??04
??品牌房企積極在杭州“爭搶”
??地方城投幾乎包場南京土拍杭州本次土拍熱度較高,各類房企均積極參拍。從成交結(jié)果來看,國央企、民企、城投均有拿地,其中國企央企拿地總價(jià)達(dá)到128億元,占總成交金額的55%,民企和城投拿地金額占比分別為25%和20%,國央企的資金實(shí)力雄厚依然凸顯。
??具體來看,建發(fā)今日拿下2宗地塊,總價(jià)高達(dá)81.9億元,是今日拿地總價(jià)最高的房企,其中錢塘灣總部地塊搖號成交、另一宗之江單元地塊也為高溢價(jià)成交,可謂“運(yùn)氣與實(shí)力”并存;此外中海、招商各搖號競得一宗地。
??民企之中濱江、建杭置業(yè)、興耀等杭州土地市場的老面孔也有所斬獲,城投公司中浙江錢江房地產(chǎn)集團(tuán)通過搖號競得湖墅單元一宗地,另外中交城投和臨平城投拿下了幾宗相對偏遠(yuǎn)的地塊。
??南京今日的土拍由央企和地方城投包場,中海通過搖號競得建鄴區(qū)G53號地塊,其他地塊均為底價(jià)成交,其中鼓樓區(qū)的2宗地由中建八局競得,剩余地塊全都由城投公司包攬,尤其以揚(yáng)子國資、江北北新區(qū)投資、江北新區(qū)產(chǎn)投、高淳國資、溧水經(jīng)開幾大城投平臺為主。
??縱向?qū)Ρ冉衲昴暇┩僚牡哪玫胤科髞砜?,本次是品牌房企拿地最少的一次,前幾次集中土拍中還有華潤、保利、建發(fā)等品牌房企以及偉星等少量民企拿地,而本次土拍涼意正濃,再度依靠城投托底成交。
??綜合來看,兩個(gè)城市同日土拍,卻展現(xiàn)了截然不同的走勢:杭州市場在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下,房企參拍積極性高,地市熱度明顯回升,品牌房企、民企甚至城投公司都積極參與搖號,市場整體相對活躍;而南京同樣供應(yīng)了多宗位于主城區(qū)的地塊,但由于庫存壓力等原因,房企拿地的積極性并不高,大部分地塊以底價(jià)成交,對于城投托底的依賴度重新提升。
??三季度末,全國許多城市發(fā)布了取消限購、降低首付、降低貸款利率等樓市利好政策,但樓市利好傳導(dǎo)到土地市場仍需時(shí)間,在銷售端有明顯起色之前,房企投資依然保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度,即使是一二線城市,也只有位于真正具備購買力、需求支撐的核心區(qū)域的地塊,才能吸引房企積極參拍。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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