2022-06-17 17:28:51
??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市,以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個(gè)二線城市作為典型城市樣本。
??01
??二手住宅相關(guān)政策
??本月,為響應(yīng)中央層面穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)的號(hào)召,緩解疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊,地方樓市爆發(fā)式“松綁”,調(diào)控頻次再創(chuàng)新高。從涉及二手房交易的角度來(lái)看,無(wú)錫、杭州、成都將個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征;贛州、青島降低貸款對(duì)二手房房齡的要求;三明、蘇州、義烏取消二手房限售政策;常州、泰州、西安等地放寬住宅限售條件;東莞、長(zhǎng)沙、合肥、蘇州、杭州、大連、嘉興、成都、銀川等地放寬購(gòu)房條件;岳陽(yáng)、南通、眉山、泰州對(duì)購(gòu)房者給予不同程度的補(bǔ)貼;臨汾、南通、沈陽(yáng)等地降低二套房首付比例;另有吉林、安慶、海口、景德鎮(zhèn)、資陽(yáng)、長(zhǎng)春、湘潭、濟(jì)南等多個(gè)地區(qū)降低公積金貸款首付比例或上調(diào)公積金貸款額度。購(gòu)房政策持續(xù)寬松有利于活躍二手房市場(chǎng)交易,提高二手房流轉(zhuǎn)效率,加快扭轉(zhuǎn)行業(yè)頹勢(shì)。
??02
??典型城市二手住宅交易情況分析
??2.1 典型城市二手住宅成交量整體持續(xù)下挫
??5月,典型城市二手住宅成交面積合計(jì)686.8萬(wàn)平方米,較上月繼續(xù)減少9.9%,絕對(duì)額減少75.1萬(wàn)平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看,多數(shù)城市成交量持續(xù)下滑;從同比數(shù)據(jù)來(lái)看,僅鄭州、成都同比有增長(zhǎng),其余典型城市成交量均低于去年同期。具體來(lái)看,成都二手住宅成交面積位列第一,成交量為110.2萬(wàn)平方米,環(huán)比減少4.9%,較去年同期大幅增加356.2%;重慶成交面積97.2萬(wàn)平方米,環(huán)比減少4.4%,同比減少39.5%;北京、天津成交量在82萬(wàn)平方米;其余城市成交量均不高于67萬(wàn)平方米,廣州、武漢、南京、合肥、鄭州成交量分布在33萬(wàn)至67萬(wàn)平方米之間;深圳、廈門、青島、上海成交量均未超過(guò)23萬(wàn)平方米,其中,上海成交量最低,為2.7萬(wàn)平方米,環(huán)比增加93.1%,同比減少98.7%。
??2.2 成都、重慶成交套數(shù)過(guò)萬(wàn)
??5月,典型城市二手住宅共成交7.4萬(wàn)套,較上月減少0.8萬(wàn)套,多個(gè)城市成交套數(shù)環(huán)比持續(xù)下滑;成都同比有逾三倍增長(zhǎng),其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的減少。具體來(lái)看,成都成交套數(shù)居首位,達(dá)到1.18萬(wàn)套,環(huán)比減少5.3%,較去年同期增加368.3%;重慶成交套數(shù)為1.06萬(wàn)套,環(huán)比減少3.0%,同比下跌38.6%;天津、北京、廣州、武漢、南京成交套數(shù)分布在0.58萬(wàn)-0.95萬(wàn)套之間;合肥、鄭州、深圳、廈門、青島、上海成交套數(shù)均低于0.38萬(wàn)套,其中,上海成交套數(shù)最少,為0.03萬(wàn)套,環(huán)比增加92.4%,較去年同期下降98.9%。
??2.3 多數(shù)典型城市二手住宅售價(jià)環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑
??2.3.1 成都環(huán)比漲幅居首,北京環(huán)比由升轉(zhuǎn)跌
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù),5月,成都、廈門、廣州、深圳四個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲,上海與上月持平,北京、青島等八個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下滑。具體來(lái)看,成都環(huán)比上漲0.9%,漲幅居首;廈門、廣州、深圳環(huán)比分別上漲0.5%、0.2%、0.1%;北京、青島環(huán)比分別下降0.1%、0.2%;重慶、鄭州、武漢、合肥環(huán)比跌幅在0.3%-0.5%之間;南京、天津均下降0.9%,跌幅并列首位。同比漲幅最大的為北京,較去年同期提高5.3%;其次成都、上海同比分別上漲3.8%、3.0%;廣州、重慶、廈門同比漲幅分布在0.4%-1.3%之間;青島同比下滑1.3%,其余城市跌幅分布在2.0%-2.7%之間,鄭州、武漢、合肥同比均下跌2.7%,跌幅并列首位。
??從定基指數(shù)的角度來(lái)看,武漢、青島、鄭州、天津二手住宅價(jià)格低于2020年月均價(jià)格,其余典型城市二手住宅價(jià)格均高于基期,其中漲幅最大的為北京,高于基期價(jià)格14.9個(gè)百分點(diǎn),廣州、上海、成都均高于基期價(jià)格10個(gè)百分點(diǎn)以上;深圳、廈門、重慶、南京、合肥高于基期價(jià)格2.8-6.1個(gè)百分點(diǎn);武漢、青島、鄭州二手房銷售價(jià)格分別低于基期價(jià)格0.1%、0.6%、2.0%,天津低于基期價(jià)格2.3個(gè)百分點(diǎn),位列典型城市末位。
??2.3.2 成都、廈門各類戶型價(jià)格均呈現(xiàn)上漲
??從結(jié)構(gòu)上看,5月,成都、廈門三種戶型價(jià)格均呈現(xiàn)上漲,廣州、深圳、北京中等及大戶型價(jià)格漲幅明顯,其余典型城市各類戶型價(jià)格整體呈現(xiàn)下滑。具體來(lái)看,成都90平方米以下戶型價(jià)格較上月上漲0.7%,廈門環(huán)比增加0.3%,其余城市小戶型價(jià)格均有所下滑,跌幅不超過(guò)1.0%;90-144平方米戶型中,成都漲幅突出,較上月增加1.2%,廈門、廣州、深圳漲幅在0.4%-0.5%之間,北京微漲0.1%,上海、鄭州與上月持平,其余城市中等戶型價(jià)格均呈現(xiàn)下跌;144平方米以上戶型中,廈門環(huán)比漲幅突出,上漲0.8%,廣州、成都、深圳環(huán)比漲幅分布在0.5%-0.6%,北京微漲0.2%,上海、武漢與上月持平,其余城市大戶型價(jià)格均有不同程度的下滑。
??03
??二手住宅與新建商品住宅成交情況對(duì)比
??3.1 二手住宅成交面積整體低于新房成交面積,但成交套數(shù)高于新房
??5月,典型城市新建商品住宅成交面積為731.9萬(wàn)平方米,環(huán)比微漲2.9%,絕對(duì)額較上月增加20.6萬(wàn)平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.94倍,具體來(lái)看,北京二手房成交面積是新房成交面積的2.0倍;重慶、廈門、天津、成都、深圳二手房成交面積是新房成交面積的1.02-1.72倍,其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對(duì)額來(lái)看,青島新房成交面積最高,達(dá)到105.6萬(wàn)平方米,同期二手房成交面積是新房的0.18倍;其次成都新房成交面積為104.9萬(wàn)平方米,同期二手房成交面積是新房的1.05倍;武漢、廣州、南京、天津、重慶成交量分布在56萬(wàn)平方米至81萬(wàn)平方米之間,合肥、鄭州、北京、深圳、廈門、上海新房成交面積均在50萬(wàn)平方米以下,其中,上海新房成交面積最少,為10.7萬(wàn)平方米。5月新房成交套數(shù)6.4萬(wàn)套,同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.2倍,絕對(duì)額較新房成交套數(shù)多0.98萬(wàn)套。
??3.2 成都新房售價(jià)領(lǐng)漲,武漢新房售價(jià)持續(xù)下跌
??5月,成都、深圳、廣州等六個(gè)城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲,上海與上月持平,鄭州、重慶等六個(gè)城市環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)下跌,具體來(lái)看,成都環(huán)比指數(shù)較上月提升0.9%,位列典型城市首位,廣州、深圳、北京環(huán)比漲幅在0.4%-0.5%,青島、合肥環(huán)比分別增加0.2%、0.1%;鄭州、重慶、廈門、天津、南京跌幅分布在0.1%-0.6%之間,武漢較上月繼續(xù)下跌0.8%,跌幅居首。從同比指數(shù)來(lái)看,出現(xiàn)下跌的城市個(gè)數(shù)略有增加,且同比漲幅整體有所收窄,其中,同比漲幅最大的為北京,上漲5.9%;其余城市漲幅均不高于3.9%;廈門、合肥、天津、武漢同比跌幅不超過(guò)1.8%,鄭州較去年同期下跌2.5%,跌幅居首。
??從定基指數(shù)的角度來(lái)看,除鄭州外,其余典型城市新房?jī)r(jià)格均高于2020年平均價(jià)格,其中,漲幅最大的為重慶,較基期提高11.5個(gè)百分點(diǎn);廣州、北京定基價(jià)格指數(shù)分別高于基期10.3、9.7個(gè)百分點(diǎn),分列第二、三位;其余城市漲幅分布在1.9%-8.7%之間,鄭州略低于基期價(jià)格。
??從結(jié)構(gòu)上看,與上月相比,成都、廣州、北京三種戶型價(jià)格均有明顯上漲,上海與上月持平。具體來(lái)看,深圳90平方米以下小戶型價(jià)格漲幅突出,成都、廣州、北京、合肥小戶型價(jià)格漲幅分布在0.1%-0.5%;南京、青島等七個(gè)城市小戶型價(jià)格有所下滑。90-144平方米戶型中,成都漲幅明顯,較上月高0.6個(gè)百分點(diǎn),深圳、廣州、青島上漲0.3%-0.4%,北京、合肥微漲;鄭州、重慶等六個(gè)城市中等戶型價(jià)格呈現(xiàn)下跌。144平方米以上戶型中,成都、廣州分別上漲1.5%、1.4%,北京、鄭州漲幅不超過(guò)1%,深圳、合肥、上海、重慶與上月持平;青島、南京等五個(gè)城市大戶型價(jià)格呈現(xiàn)下跌。
??04
??總 結(jié)
??本月,中央層面提振住房消費(fèi)的信號(hào)愈加強(qiáng)烈,地方層面樓市調(diào)控政策迎來(lái)“松綁潮”,并進(jìn)一步向二線、新一線城市延伸,政策內(nèi)容涉及放寬“四限”、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持多胎家庭購(gòu)房、提高公積金貸款限額等方面。無(wú)錫、杭州、成都對(duì)轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的增值稅免征年限由“5改2”;贛州、青島降低貸款對(duì)二手房房齡的要求;三明、蘇州、義烏取消二手房限售政策;常州、泰州、西安等地放寬住宅限售條件;東莞、長(zhǎng)沙、合肥、蘇州、杭州、大連、成都等地放寬限購(gòu)條件;岳陽(yáng)、南通、眉山等地發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼;南通、沈陽(yáng)等地降低二套房首付比例;另有吉林、???、景德鎮(zhèn)、長(zhǎng)春、湘潭、濟(jì)南等多個(gè)地區(qū)提出公積金購(gòu)房支持政策。購(gòu)房政策持續(xù)寬松有利于活躍二手房市場(chǎng)交易,提高二手房流轉(zhuǎn)效率,但政策落地起效至市場(chǎng)信心的修復(fù)、行業(yè)頹勢(shì)的徹底扭轉(zhuǎn)還需要一定時(shí)間。
??從成交量來(lái)看,典型城市二手房成交量整體較上月減少一成。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看,上海數(shù)據(jù)恢復(fù),成交量環(huán)比大幅增加,但尚未恢復(fù)至正常水平,深圳、青島、廣州環(huán)比上升,其余城市環(huán)比均有所下滑。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看,除成都、鄭州外,其余典型城市成交量仍明顯低于去年同期,成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量回暖,環(huán)比微漲2.9%,深圳、北京、鄭州、成都、廈門新房成交量環(huán)比下跌,青島、武漢等八個(gè)城市新房成交量環(huán)比上漲,但總體成交水平仍顯著低于去年同期。整體來(lái)看,5月典型城市二手房成交面積是新房成交面積的0.94倍。
??從價(jià)格方面來(lái)看,本月多個(gè)城市二手房售價(jià)延續(xù)跌勢(shì),從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看,成都樓市交易活躍,二手房銷售價(jià)格漲幅位列第一,廈門漲幅擴(kuò)大,廣州、深圳微漲,北京由升轉(zhuǎn)跌,武漢、合肥、天津、南京等城市環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑且跌幅擴(kuò)大,天津、南京跌幅居首;從同比數(shù)據(jù)來(lái)看,北京、成都、上海等六個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比上漲,其余城市同比持續(xù)走低,鄭州、武漢、合肥同比跌幅并列首位。整體而言,二手房市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。