[中房研協(xié)]2022年9月典型城市二手住宅市場(chǎng)分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門(mén)、合肥九個(gè)二線(xiàn)城市作為典型城市樣本。

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??二手住宅相關(guān)政策

??本月，中央層面繼續(xù)支持居民剛性及改善性需求的釋放，9月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)提出階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限；9月30日，央行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變；同日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以不同程度的退稅優(yōu)惠，有利于居民賣(mài)舊換新，促進(jìn)二手房交易。

??地方層面寬松性購(gòu)房政策陸續(xù)跟進(jìn)，政策方向圍繞發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、人才補(bǔ)貼，降低購(gòu)房門(mén)檻，推動(dòng)二手房帶押過(guò)戶(hù)，公積金購(gòu)房“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡确矫嬲归_(kāi)。從具體城市來(lái)看，臨海市提出按建筑面積給予不同程度的購(gòu)房補(bǔ)貼；東港市、金華市、南昌市經(jīng)開(kāi)區(qū)、衡陽(yáng)市衡東縣、臨沂市莒南縣給予購(gòu)房契稅補(bǔ)貼；雙遼市對(duì)進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民給予契稅補(bǔ)貼，并在其購(gòu)房時(shí)發(fā)放家電消費(fèi)券；諸暨市降低購(gòu)房首付比例；天津放寬限購(gòu)政策，降低購(gòu)房門(mén)檻；無(wú)錫、綿陽(yáng)等地推動(dòng)二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”；麗水市、長(zhǎng)沙瀏陽(yáng)市提出發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼；汕尾市、綿陽(yáng)市推行公積金“一人購(gòu)房全家?guī)汀?，另有多地?yōu)化公積金信貸支持政策。

??02

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1  典型城市二手住宅成交量環(huán)比減少逾一成

??9月，典型城市二手住宅成交面積合計(jì)877.5萬(wàn)平方米，較上月減少13.1%，絕對(duì)額減少132.4萬(wàn)平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、武漢、鄭州成交量有小幅增長(zhǎng)，其余各城市成交量均有所減少；從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳、南京、天津同比下滑，其余典型城市成交量均高于去年同期。具體來(lái)看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為154.4萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6.7%，同比增長(zhǎng)57.0%；北京成交面積130.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2.6%，較去年同期上漲11.8%；其余城市成交量均不高于90萬(wàn)平方米，重慶、武漢、天津、成都、廣州、南京成交量在60萬(wàn)至90萬(wàn)平方米之間；鄭州、合肥、青島、廈門(mén)、深圳成交量均未超過(guò)49萬(wàn)平方米，其中，深圳成交量最低，為14.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑22.7%，同比減少5.0%。

??2.2  上海、北京成交套數(shù)居前

??9月，典型城市二手住宅共成交9.6萬(wàn)套，較上月減少1.4萬(wàn)套，北京、武漢、鄭州環(huán)比小幅上漲，其余各城市成交套數(shù)較上月均有所減少；天津、南京、深圳同比下滑，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的增加。具體來(lái)看，上海成交套數(shù)居首位，達(dá)到1.84萬(wàn)套，環(huán)比下跌5.5%，較去年同期增加52.9%；北京成交套數(shù)為1.44萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)3.0%，同比增加14.1%；重慶、天津、武漢、廣州、成都、南京成交套數(shù)在0.6萬(wàn)-1萬(wàn)套之間；鄭州、合肥、青島、深圳、廈門(mén)不高于0.5萬(wàn)套，其中，廈門(mén)成交套數(shù)最少，為0.14萬(wàn)套，環(huán)比減少20.3%，較去年同期增加45.4%。

??2.3 多數(shù)典型城市二手住宅售價(jià)環(huán)比下滑，且跌幅擴(kuò)大

??2.3.1  上海環(huán)比漲幅領(lǐng)先，天津同環(huán)比跌幅居首

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，9月，上海、北京、成都、合肥、南京二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，其余典型城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下滑。具體來(lái)看，上海環(huán)比上漲0.5%，漲幅居首；其余城市漲幅不超過(guò)0.4%；深圳、鄭州、重慶、青島、廈門(mén)、廣州環(huán)比跌幅在0.4%-0.6%之間；武漢環(huán)比下跌0.8%；天津環(huán)比下跌0.9%，跌幅居首。同比漲幅最大的為成都，較去年同期提高7.0%；其次北京、上海同比分別上漲4.6%、3.9%；廣州、重慶同比跌幅不超過(guò)1.0%；合肥、廈門(mén)、青島、南京、深圳同比跌幅在1.2%-3.5%之間；鄭州、武漢、天津跌幅在5.3%-5.6%之間，其中，天津、武漢同比下跌5.6%，跌幅并列首位。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，青島、武漢、鄭州、天津二手住宅價(jià)格低于2020年月均價(jià)格，其余典型城市二手住宅價(jià)格均高于基期，其中漲幅最大的為北京，高于基期價(jià)格16.5個(gè)百分點(diǎn)，成都、上海、廣州均高于基期價(jià)格12個(gè)百分點(diǎn)以上；重慶、合肥、深圳、南京、廈門(mén)高于基期價(jià)格3.4-4.5個(gè)百分點(diǎn)；青島、武漢二手房銷(xiāo)售價(jià)格分別低于基期價(jià)格1.3%、2.3%，鄭州、天津分別低于基期價(jià)格4.3、5.0個(gè)百分點(diǎn)，分列典型城市末兩位。

??2.3.2  南京大戶(hù)型價(jià)格漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看，9月，上海、北京、成都三種戶(hù)型價(jià)格均出現(xiàn)明顯上漲，廈門(mén)、深圳等八個(gè)城市各戶(hù)型價(jià)格均呈現(xiàn)明顯下滑。具體來(lái)看，上海、北京、成都90平方米以下戶(hù)型價(jià)格較上月均上漲0.5%、0.4%、0.4%，合肥、南京漲幅不超過(guò)0.2%，廈門(mén)、深圳等七個(gè)城市跌幅不超過(guò)1.0%，武漢小戶(hù)型價(jià)格環(huán)比下跌1.2%；90-144平方米戶(hù)型中，上海、北京較上月增加0.5%，合肥、成都漲幅不超過(guò)0.2%，南京與上月持平，鄭州、青島等八個(gè)城市跌幅不超過(guò)1.0%；144平方米以上戶(hù)型中，南京上漲1.0%，上海、北京、成都漲幅不超過(guò)0.7%，重慶、合肥等九個(gè)城市大戶(hù)型價(jià)格跌幅不超過(guò)1.0%。

??03

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對(duì)比

??3.1   多數(shù)典型城市二手房成交面積高于新房

??9月，典型城市新建商品住宅成交面積為831.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3.0%，絕對(duì)額較上月減少25.4萬(wàn)平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.06倍，具體來(lái)看，重慶二手房成交面積是相應(yīng)新房成交面積的2.4倍；北京、上海、廣州、南京、天津、武漢、成都、廈門(mén)二手房成交面積均高于新房成交面積，深圳、鄭州、青島、合肥二手房成交面積不及新房成交面積。從絕對(duì)額來(lái)看，上海新房成交面積最高，達(dá)到127.2萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的1.2倍；其次青島新房成交面積為110.8萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的0.3倍；北京、武漢、成都等十個(gè)城市成交量分布在36萬(wàn)平方米至72萬(wàn)平方米之間，廈門(mén)新房成交量為14.8萬(wàn)平方米平方米，位列典型城市末位。從成交套數(shù)來(lái)看，9月新房成交套數(shù)7.3萬(wàn)套，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.3倍，絕對(duì)額較新房成交套數(shù)多2.3萬(wàn)套，二手房成交比重持續(xù)增長(zhǎng)。

??3.2  成都、合肥新房售價(jià)環(huán)比領(lǐng)漲，武漢同環(huán)比持續(xù)下跌

??9月，典型城市新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加，具體來(lái)看，成都、合肥環(huán)比指數(shù)較上月提升0.7%，并列典型城市首位，重慶、北京、上海漲幅在0.2%-0.3%之間；青島、天津、深圳等七個(gè)城市環(huán)比跌幅不超過(guò)0.5%，武漢較上月下跌0.9%，位列典型城市末位。從同比指數(shù)來(lái)看，同比漲幅最大的為成都和北京，分別上漲6.2%、6.1%；其余城市同比漲幅不高于3.8%；青島、廣州較去年同期微漲0.1%；廈門(mén)、鄭州、天津同比跌幅不超過(guò)4.3%，武漢較去年同期下跌6.1%，跌幅居首。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，除鄭州外，其余典型城市新房?jī)r(jià)格均高于2020年平均價(jià)格，其中，漲幅最大的為成都，較基期提高12.4個(gè)百分點(diǎn)；北京、重慶、廣州定基價(jià)格指數(shù)均高于基期10個(gè)百分點(diǎn)以上；其余城市漲幅分布在0.4%-9.4%之間，鄭州低于基期價(jià)格0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，成都、合肥、北京、上海、重慶三種戶(hù)型價(jià)格整體有明顯上漲，廈門(mén)、武漢、鄭州等八個(gè)城市整體有所下滑。具體來(lái)看，成都、合肥90平方米以下小戶(hù)型價(jià)格漲幅突出，上漲0.9%，北京、上海、重慶價(jià)格漲幅在0.1%-0.3%；廈門(mén)、武漢、鄭州等八個(gè)城市小戶(hù)型價(jià)格跌幅不超過(guò)0.9%。90-144平方米戶(hù)型中，成都較上月提高0.9%，合肥、重慶、上海漲幅在0.2%-0.5%；北京與上月持平；廈門(mén)、廣州等八個(gè)城市中等戶(hù)型價(jià)格環(huán)比跌幅不超過(guò)1.0%。144平方米以上戶(hù)型中，合肥漲幅突出，較上月增加1.1%，成都、重慶、青島、北京、上海漲幅在0.3%-0.4%之間，天津、鄭州、深圳等七個(gè)城市大戶(hù)型價(jià)格跌幅不超過(guò)0.8%。

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??總 結(jié)

??本月，中央層面繼續(xù)釋放政策支持信號(hào)，允許部分城市首套住房貸款利率下限階段性放寬，并將首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，另提出符合條件的納稅人1年內(nèi)以舊換新的，可享受退稅優(yōu)惠，有利于降低住房置換成本。地方層面，寬松性購(gòu)房政策不斷推進(jìn)，政策方向圍繞發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、人才補(bǔ)貼，降低購(gòu)房門(mén)檻，推動(dòng)二手房帶押過(guò)戶(hù)，公積金購(gòu)房“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡确矫嬲归_(kāi)，另有多地優(yōu)化公積金信貸支持政策，有利于縮短交易期限，提高二手房交易效率。

??從成交量來(lái)看，典型城市二手房成交量整體較上月下降超過(guò)一成。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、武漢、鄭州小幅上漲，其余城市環(huán)比均呈現(xiàn)下跌，成都跌幅居首。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳、南京、天津成交量低于去年同期，其余城市成交量同比有所上漲，成都、青島漲幅明顯。同期新房成交量環(huán)比小幅下跌，廣州、南京、天津、武漢、成都環(huán)比下滑，其余城市環(huán)比有所上漲；上海、深圳、青島、合肥同比上漲，其余典型城市成交水平仍顯著低于去年同期。9月典型城市二手房成交比重繼續(xù)增長(zhǎng)，二手房成交面積是新房成交面積的1.06倍，二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.3倍。

??從價(jià)格方面來(lái)看，本月二手房售價(jià)下跌的城市個(gè)數(shù)與上月持平。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，上海本月環(huán)比漲幅居首，其次北京、成都上漲明顯，合肥、南京微漲，其余典型城市環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑，天津環(huán)比跌幅位列首位；從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，成都、北京、上海二手房?jī)r(jià)格同比上漲，其余城市同比持續(xù)走低，武漢、天津同比跌幅并列首位且跌幅較上月有所擴(kuò)大。整體而言，支持性政策仍在不斷釋放，但提振效應(yīng)正逐漸弱化，市場(chǎng)表現(xiàn)上一二線(xiàn)城市熱度分化顯著，一線(xiàn)城市有望率先企穩(wěn)，但其他城市仍處于盤(pán)整期。