[易居研究院]50城監(jiān)測系統(tǒng)房價指數(shù)報告

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??房地產(chǎn)行業(yè)受地域因素的影響較大，不同地區(qū)的市場影響因素不同，因此表現(xiàn)出的周期進程和景氣循環(huán)特征也不同。研究不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的景氣波動，一方面能夠全面、系統(tǒng)、客觀地反映行業(yè)全國整體大勢，為政府制定政策、維護行業(yè)健康發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持；另一方面能夠及時、準確地抓住各地區(qū)市場的潛在機會并規(guī)避風險，為市場參與者提供決策參考。

??本報告旨在研究全國主要城市房地產(chǎn)市場中的關(guān)鍵指標——住宅價格，依托易居研究院最新研發(fā)的50城房地產(chǎn)市場機會與風險監(jiān)測系統(tǒng)中的住宅價格景氣指數(shù)，進行數(shù)據(jù)總結(jié)與歸納，探究規(guī)律，指導(dǎo)實踐。

??一、9月50城住宅價格指數(shù)繼續(xù)回落，預(yù)計年內(nèi)見底

??2022年9月，易居50城住宅價格景氣指數(shù)為-138，環(huán)比上月下跌6.5%。自去年8月景氣指數(shù)由正轉(zhuǎn)負以來，已經(jīng)持續(xù)一年處于負值區(qū)間了。當前景氣度處歷史低位，仍在筑底盤整。考慮到今年四季度宏觀經(jīng)濟將逐漸發(fā)力，后續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施實施力度有望繼續(xù)加大，住宅銷售量將企穩(wěn)，甚至小反彈，估計四季度50城住宅價格景氣度有望出現(xiàn)微幅反彈，年內(nèi)見底的概率很大。

??二、9月成都住宅價格景氣度最高，沈陽最低

??2022年9月，易居50城中所有城市住宅價格指數(shù)均為負。住宅價格指數(shù)排名靠前的城市有成都、上海、合肥、北京、溫州等，以一線城市和強二線城市為主。排名靠后的城市有洛陽、哈爾濱、長春、大連、沈陽等，主要集中在東北地區(qū)。

??三、本輪房價下跌期，京滬房價扛跌，鄭州廊坊弱爆

??觀察易居50城住宅價格指數(shù)的走勢，不難發(fā)現(xiàn)各城在房價指數(shù)下跌開始時間節(jié)點、下跌持續(xù)時間長度、下跌程度等維度上均有很大不同。根據(jù)本輪周期中各城市住宅價格指數(shù)最高點和最低點的時間節(jié)點和數(shù)值，計算可得本輪周期50城各自的階段房價總跌幅和持續(xù)時長（剔除房價震蕩上漲和持平的月份）。其中，成都、北京、上海、合肥共4城已止跌轉(zhuǎn)漲，其下跌時間分別持續(xù)了2個月、3個月、3個月和12個月。其余46城住宅價格指數(shù)仍在下跌中。

??從房價累計下跌時間來看，一線城市房地產(chǎn)市場韌性最強。但深圳由于全國最早出臺二手房指導(dǎo)價且至今政策威力持續(xù)，市場預(yù)期仍未有改善，從去年3月到目前已持續(xù)下跌17個月。二線城市房價波動分化明顯，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的強二線城市譬如杭州，房價下跌開始時間較晚，因此下跌持續(xù)時間也較短。特別是成都，其房價在二線城市中最先止跌轉(zhuǎn)漲，主要得益于二手房限價放松和近期一系列穩(wěn)市場的新政。

??河南、貴州、山東三省的主要城市房地產(chǎn)市場較弱。表現(xiàn)為廊坊和鄭州的市場景氣度最差，廊坊自2017年7月開始下跌，至今累計下跌43個月；鄭州自2017年8月開始下跌，至今累計下跌46個月；當前二城已屬于超跌狀態(tài)。在此背景下，7月廊坊公開宣布取消限購限售；而鄭州自今年3月起就大力度救市。