《中國商務(wù)寫字樓指數(shù)》2021年第三季度

??指數(shù)簡介

??1、“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”（以下簡稱寫字樓指數(shù)）是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會發(fā)布的我國商務(wù)寫字樓的專業(yè)指數(shù)。該指數(shù)由國際著名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)戴德梁行作為技術(shù)支持，與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會共同研究而建立，將會引導(dǎo)我國寫字樓市場發(fā)展，是最具廣泛性、專業(yè)性、權(quán)威性的行業(yè)指數(shù)。

??2、寫字樓指數(shù)選取了中國16個大中城市高端寫字樓市場的租金、空置率等幾大主要指標(biāo)，通過標(biāo)準(zhǔn)評分體系測評為每個城市的各個指標(biāo)打分。然后，以中國商務(wù)寫字樓指數(shù)發(fā)布首季為基準(zhǔn)時點，即2014年第三季度，求取16個大中城市的商務(wù)寫字樓指數(shù)。

??3、本指數(shù)及指數(shù)報告按季度更新及發(fā)布。

??中國商務(wù)寫字樓指數(shù)

??2021年第三季度，全國16個大中城市的商務(wù)寫字樓指數(shù)如下表所示：

??中國商務(wù)寫字樓指數(shù)報告

??全國大部分寫字樓市場租金水平處于止跌企穩(wěn)狀態(tài)，成都綜合排名位居二線城市之首。

??一線城市中，強勁的市場需求致使北京得分環(huán)比漲幅最高，排名繼續(xù)領(lǐng)跑；上海表現(xiàn)則繼續(xù)穩(wěn)定；深圳和廣州雖得分略有下滑，但排名繼續(xù)維穩(wěn)。二線城市中，成都、青島、武漢、西安、大連、沈陽和廈門表現(xiàn)平穩(wěn)；杭州受吸納下滑影響，得分小幅下降；南京、天津、重慶和長沙表現(xiàn)則較上季度略顯疲軟。

??三季度，北京寫字樓市場憑借活躍的市場成交，得分較上季度上升9分，以118的得分繼續(xù)位居排行榜首位。本季度，北京高端商務(wù)寫字樓市場迎來約9.7萬平方米的新增供應(yīng)。得益于五大核心商圈8.8萬平方米的季度凈吸納量，新項目的入市并未對核心市場空置率造成影響，繼續(xù)與上季度保持穩(wěn)定在10.0%。同時，由于中央商務(wù)區(qū)、望京-酒仙橋和麗澤金融商務(wù)區(qū)的活躍表現(xiàn)，全市季度凈吸納量高達(dá)24.2萬平方米，為自2018年二季度以來單季最高值。受此影響，全市空置率環(huán)比下降1.3個百分點至16.2%。持續(xù)活躍的市場和強勁需求使整體市場租金企穩(wěn)回升，北京全市和五大核心商圈市場租金在連續(xù)十個季度持續(xù)下跌后首次迎來小幅上揚，分別環(huán)比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。

??三季度，上海表現(xiàn)平穩(wěn)，得分與上季度持平，繼續(xù)以109的得分位居排行榜第二位。本季度，上海高端商務(wù)寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)29.4萬平方米，拉動總存量增至1,421萬平方米。市場成交延續(xù)了上半年的活躍表現(xiàn)，全市季度凈吸納量接近40萬平方米。盡管本季度新增供應(yīng)非常多，全市平均空置率依然穩(wěn)定在17.5%左右?！耙I(lǐng)區(qū)”等政策上的支持和“十四五”規(guī)劃的實施增強了市場對上海核心商圈的信心，核心區(qū)域凈吸納量增長到了16.9萬平方米，空置率下降到12.1%。新興商圈也仍然具有吸引力，凈吸納量總計達(dá)22.1萬平方米。更穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境下，有更多企業(yè)能夠承擔(dān)更高的租金，因此核心區(qū)域的平均月租金穩(wěn)定在每月每平方米人民幣282.5元。

??三季度，吸納量的下滑致使深圳得分較上季度下降5分，以96的得分位居排行榜第三位。本季度，深圳寫字樓市場需求仍延續(xù)相對活躍狀態(tài)，盡管不及二季度，但在無新增供應(yīng)的情況下，高端商務(wù)寫字樓市場全市單季度吸納量仍然高達(dá)19.9萬平方米。盡管吸納量指標(biāo)較前兩季度的均值回落20.3%，但從過去三年來看仍處于單季度指標(biāo)高位?？罩寐室蚕陆?.0個百分點至19.3%，時隔兩年重回20%以下。雖然前期寫字樓租金已持續(xù)下行，但本季度已步入止跌企穩(wěn)狀態(tài)。綜合全市，高端商務(wù)寫字樓平均租金環(huán)比上升0.3%至每月每平方米人民幣211.7元。未來五年，深圳全市供應(yīng)量或?qū)⒏哌_(dá)601萬平方米，市場壓力尚存。

??三季度，同樣由于吸納量的下滑，廣州得分較上季度下降8分，以78的得分位居排行榜第四位。本季度，廣州全市高端商務(wù)寫字樓市場新增供應(yīng)僅為4萬平方米，寫字樓總存量擴容至551.4萬平方米。在新增供應(yīng)有限的情況下，全市空置率延續(xù)今年以來的下降趨勢，環(huán)比微降0.5個百分點至6.8%。本季度錄得新增凈吸納量僅為6.2萬平方米。隨著近期圍繞教育的相關(guān)政策陸續(xù)發(fā)布，一些業(yè)主為了減少樓宇的空置時間，主動讓價租戶以提升項目入駐率，全市租金環(huán)比微降0.2%至每月每平方米人民幣178.6元。今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續(xù)投入使用，年內(nèi)廣州預(yù)計有73萬平方米新增供應(yīng)入市。供應(yīng)的回升料將令寫字樓市場承受一定壓力，預(yù)計短期內(nèi)全市空置率將有所上升。

??三季度，成都、武漢、西安、大連和沈陽表現(xiàn)平穩(wěn)，雖得分與上季度相同，但排名均得到不同程度的提升，分別以65、45、44、40和40的得分位居排行榜第五、第九、第十、第十三和第十四位。本季度，成都高端商務(wù)寫字樓市場新增供應(yīng)為6.9萬平方米，拉動總存量上升至270萬平方米。整體市場需求依舊處于正常水平，全市凈吸納量為50,195平方米，全市空置率環(huán)比上升0.4個百分點至14.5%，新項目的入市致使租金水平環(huán)比小幅下降0.3%至每月每平方米人民幣110.9元。2022年，仍將有約36萬平方米的新增供應(yīng)投放市場，同時隨著“雙減”政策出臺后，部分樓宇將繼續(xù)出現(xiàn)大面積退租現(xiàn)象，短期內(nèi)成都高端商務(wù)寫字樓市場空置率將承壓；本季度，武漢市核心商務(wù)區(qū)高端商務(wù)寫字樓市場未有新增供應(yīng)，全市寫字樓總存量維持在245.0萬平方米。五大核心商務(wù)區(qū)共錄得約4.7萬平方米的凈吸納量，整體市場空置率環(huán)比下降約1.9個百分點至32.7%。全市核心商務(wù)區(qū)高端商務(wù)寫字樓整體租金環(huán)比微降0.7%至每月每平方米人民幣106.3元。展望四季度，武漢核心商務(wù)區(qū)高端商務(wù)寫字樓市場預(yù)計將迎來包括武漢天地A1、首地王家墩、中海中心等在內(nèi)的約29.9萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間的集中交付，屆時市場活躍度將得到進一步提升。

??本季度，西安高端商務(wù)寫字樓市場無新項目入市，全市寫字樓總存量為275.7萬平方米。受到“雙減”政策影響，部分校外教育和培訓(xùn)行業(yè)開始縮減面積或者退租，致使季度凈吸納量為-54,407平方米。在無新增供應(yīng)的情況下，整體市場空置率環(huán)比上升2個百分點至22.1%。全市高端商務(wù)寫字樓平均租金環(huán)比下降1.5%至每月每平方米人民幣91.0元。四季度，西安高端商務(wù)寫字樓市場將迎來國瑞西安金融中心和絲路前海產(chǎn)業(yè)園等項目進入市場，共計為市場帶來27.8萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，屆時，整體市場空置率或?qū)⒗^續(xù)上揚；本季度，大連高端商務(wù)寫字樓市場無新增項目供應(yīng)，市場規(guī)模仍保持在98.1萬平方米。整體寫字樓市場繼續(xù)呈回暖態(tài)勢，全市凈吸納量達(dá)10,473平方米。整體市場空置率環(huán)比下降1.1個百分點至30.8%。同時，全市市場租金保持穩(wěn)定，環(huán)比微降0.95%至每月每平方米人民幣91.8元。未來，隨著潛在優(yōu)秀項目的入市期限逐漸臨近，核心區(qū)域項目如何提升自身競爭力，彌補不足，將成為項目經(jīng)營管理中的關(guān)鍵所在；本季度，沈陽高端商務(wù)寫字樓市場無新增項目入市，市場總存量保持在114.2萬平方米。多家學(xué)科類校外教育培訓(xùn)企業(yè)受“雙減”政策影響，運營規(guī)?？s小，相關(guān)行業(yè)公司相繼退租或縮減辦公面積，致使全市季度凈吸納量為-25,935平方米。在無新增供應(yīng)條件下，市場空置率環(huán)比上升2.3個百分點至28.7%。高空置壓力致使業(yè)主繼續(xù)采取更為靈活的租金政策吸引租戶，至此，全市租金環(huán)比小幅下降1.1%錄得每月每平方米人民幣70.6元。四季度，新增供應(yīng)繼續(xù)使業(yè)主方去化壓力增大，市場將繼續(xù)維持租戶市場狀態(tài)。

??三季度，吸納量的下滑雖然使杭州得分較上季度下降5分，但仍以64的得分位居二線城市亞軍寶座，總排行榜第六位。本季度，杭州高端商務(wù)寫字樓市場無新增項目入市。因此，市場的總存量維持在332.4萬平方米。由于新增供應(yīng)有限和租賃需求回暖，全市高端商務(wù)寫字樓的空置率環(huán)比下降了0.6個百分點至9.6%，凈吸納量錄得20,549平方米。此外，隨著國家“雙減”教育政策的發(fā)布，許多教育培訓(xùn)企業(yè)適時調(diào)整了租賃策略，對辦公物業(yè)的新設(shè)或擴張需求持謹(jǐn)慎的態(tài)度。至此，寫字樓整體租金環(huán)比下降了0.1%至每月每平方米人民幣133.3元。截至2024年末，杭州高端商務(wù)寫字樓市場預(yù)計將迎來91.1萬平方米的新增供應(yīng)，屆時，杭州高端商務(wù)寫字樓的總存量有望達(dá)到423.5萬平方米。

??三季度，青島和廈門表現(xiàn)同樣穩(wěn)定，得分和排名均與上季度相同，分別以49和33的得分，位居排行榜第八位和第十六位。本季度，青島高端商務(wù)寫字樓市場無新增供給入市，寫字樓存量維持在160萬平方米。受上季度新入市項目國信金融中心持續(xù)吸納的影響，整體市場季度凈吸納量環(huán)比上漲57.5%至43,059平方米，空置率環(huán)比下降2.7個百分點至25.0%。同時，全市平均租金扭轉(zhuǎn)了第二季度的上漲勢頭，恢復(fù)了近期的下降趨勢，全市平均租金環(huán)比下降0.7%至每平方米每月人民幣106.8元。到2023年底，若項目如期入市，青島寫字樓市場將有約57.8萬平方米的新增供應(yīng)投放市場，預(yù)計未來整體寫字樓市場空置率被進一步推高；本季度，廈門高端商務(wù)寫字樓未有新增供應(yīng)，市場以去化存量為主。吸納量與上季度基本持平，達(dá)24,572平方米，整體活躍度得到延續(xù)。全市租金環(huán)降0.8%至每月每平方米人民幣95.3元，降幅較上季度縮小，空置率較上季度減少1.8個百分點至30.1%。突如其來的疫情或?qū)⒂绊懰募径?.4萬平方米新增供應(yīng)的入市計劃，及全市寫字樓市場活躍度。但本地經(jīng)濟不斷增強的韌性，及前期招商結(jié)果的加速落地，我們預(yù)計廈門寫字樓市場將得到快速恢復(fù)。

??三季度，南京、天津、重慶和長沙不及上季度表現(xiàn)，得分和排名均有所下滑，分別以53、40、40和40的得分位居排行榜第七、第十一、第十二和第十五位。本季度，南京疫情影響，沒有新項目入市，高端商務(wù)寫字樓總存量仍為220萬平方米。市場需求保持平穩(wěn)，全市凈吸納量總計達(dá)到30,177平方米。整體市場空置率環(huán)比微升1.3個百分點至21.9%，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金下跌至每月每平方米人民幣127.4元。展望未來，盡管南京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求穩(wěn)健，但是未來兩年內(nèi)的新增供應(yīng)將略微推高南京高端商務(wù)寫字樓市場空置率，同時市場將面臨租金下行壓力；本季度，天津高端商務(wù)寫字樓市場無新增項目入市，市場存量穩(wěn)定在238.5萬平方米。全市平均租金繼續(xù)環(huán)比小幅下調(diào)0.9%至每月每平方米人民幣90.6元。隨著“雙減”政策的全面落地和嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，已有多家學(xué)科類校外教育培訓(xùn)企業(yè)從寫字樓中退租或縮租。受此影響，全市凈吸納量僅為5,803平方米，環(huán)比下降89.7%。在市場沒有新增供應(yīng)項目情況下，全市平均空置率環(huán)比微降0.2個百分點至29.6%。2022-2023年，預(yù)計迎來5個項目，將為市場帶來42.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公面積，新項目的入市將繼續(xù)拉高市場空置，且繼續(xù)為市場租金帶來下行壓力。

??本季度，重慶高端商務(wù)寫字樓迎來約74,569平方米新增供應(yīng)，推動存量上升至225.4萬平方米。受“雙減”政策影響，教育類企業(yè)退租意向明顯，新項目空置率高企，致使全市空置率環(huán)比上季度上漲1.9個百分點至29.6%。凈吸納量為10,223平方米，約為去年同期的30%。由于新項目租金定價較高，使得租金繼續(xù)保持上升趨勢，環(huán)比提升0.7%至每月每平方米人民幣83.36元。預(yù)計，“雙減”政策的影響仍將持續(xù)，集中退租現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù)到下一季度，市場空置率將持續(xù)承壓；本季度，長沙市高端商務(wù)寫字樓市場無新增項目入市。季末市場總存量穩(wěn)定在256.5萬平方米。受“雙減”政策影響，在線教育企業(yè)出現(xiàn)大面積退租或減少租賃面積現(xiàn)象，共同推動凈吸納量僅錄得31,185平方米。整體空置率則環(huán)比下降1.2個百分點至37.8%。雖然在線教育企業(yè)大面積退租使得部分高端商務(wù)寫字樓空置上升，但寫字樓業(yè)主們?nèi)猿钟^望態(tài)度，未有明顯降租意愿。故整體寫字樓平均租金保持平穩(wěn)在每月每平方米人民幣88.2元。作為省會城市，未來長沙將持續(xù)吸引湖南省內(nèi)各類資源集聚，將為樓宇經(jīng)濟的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

??聯(lián)絡(luò)人：

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會副秘書長 王泳

??電話: +86 10-57811353 

??電郵: cccrea@sina.com

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??戴德梁行北區(qū)研究部主管 魏東

??電話: +86 10 8519 8087

??電郵: sabrina.d.wei@cushwake.com