[克而瑞]2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、百?gòu)?qiáng)投資金額門檻同比下滑，資源集中于20強(qiáng)房企；

??2、拿地銷售比降至新低達(dá)0.28，百?gòu)?qiáng)中仍有2成未拿地；

??3、國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合表現(xiàn)積極，浙系房企成黑馬；

??4、一二線投資占比近五成，中西部城市受青睞。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：3月土地市場(chǎng)成交量仍處于低位，雖部分城市通過(guò)出讓優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)企業(yè)拿地積極性提升，但受制于銷售不佳、融資受限等，企業(yè)拿地態(tài)度仍舊謹(jǐn)慎。 

??一季度，百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比降至0.28，較去年、前年都有明顯下滑，且百?gòu)?qiáng)中仍有近2成企業(yè)未拿地，并有16家房企未入榜，謹(jǐn)慎的態(tài)度可見(jiàn)一斑。部分國(guó)企以及浙系房企表現(xiàn)突出，拿地銷售比、拿地金額均有大幅提升。從拿地分布來(lái)看，集中于核心一二線和部分強(qiáng)三線城市，如溫州雖受疫情影響嚴(yán)重，但房企補(bǔ)倉(cāng)意愿依舊強(qiáng)烈。 

??展望二季度，審慎的投資態(tài)度不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，隨著土地供應(yīng)放量，以及上半年投資指標(biāo)積壓，房企投資積極性將會(huì)提升。可關(guān)注核心一二線城市如長(zhǎng)三角蘇州、南京、杭州等成交有望率先企穩(wěn)回升的城市。

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??百?gòu)?qiáng)投資金額門檻同比下滑，資源集中于20強(qiáng)房企

??一季度，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻值提升至35.3億元，較上月增加11.5億，同比基本保持穩(wěn)定，金額門檻同比下降10%，但建面門檻則提升至27.8萬(wàn)平方米，較去年同期上升49%。

??華潤(rùn)、綠地和綠城分列新增貨值榜前三位，新增貨值均超過(guò)600億元，同時(shí)華潤(rùn)也是拿地總價(jià)最高的企業(yè)，前三月共斥資350億元拿地。

??拿地集中度方面，龍頭房企強(qiáng)化銷售，操盤金額集中度達(dá)到49%，但新增貨值集中度僅有37%，與之相反的是第二梯隊(duì)企業(yè)新增貨值集中度高于銷售，沖規(guī)模勢(shì)頭不減。

??當(dāng)前資源仍集中于頭部房企。從銷售與拿地TOP20房企重合度來(lái)看，銷售TOP20房企中有15個(gè)位列新增貨值TOP20內(nèi)，重合度達(dá)到75%，僅富力、恒大前三月拿地較謹(jǐn)慎，新增貨值不足百億。

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??拿地銷售比降至新低達(dá)0.28，百?gòu)?qiáng)中仍有2成未拿地

??2020年一季度，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.28，顯著低于2018、2019年，整體投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎，企業(yè)主要精力放在“抓銷售、促回款”之中。分梯隊(duì)看，TOP10房企拿地態(tài)度最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比為0.22，恒大、萬(wàn)科、碧桂園拿地銷售比均不足0.1；TOP11-20房企拿地銷售比達(dá)到0.47，其中綠城、招商、旭輝相對(duì)積極，二梯隊(duì)沖規(guī)模的勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁。

??百?gòu)?qiáng)房企中仍有近兩成企業(yè)未拿地，另有16家企業(yè)拿地但未能躋身貨值TOP100。若二季度不進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)操作，預(yù)計(jì)供貨量的減少或?qū)⒂绊懭陿I(yè)績(jī)。

??此外，與2019年相比，百?gòu)?qiáng)拿地金額下降23%，超過(guò)半數(shù)房企投資金額下降。TOP10中僅保利、華潤(rùn)、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。

??整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業(yè)，平均降幅接近四成，由此可見(jiàn)，小房企的生存環(huán)境依舊不容樂(lè)觀。

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??國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合表現(xiàn)積極，浙系房企成黑馬

??盡管受一季度土地供應(yīng)驟減、傳統(tǒng)春節(jié)假期疊加疫情“黑天鵝“的三重影響，百?gòu)?qiáng)拿地趨謹(jǐn)慎，但仍有部分房企逆勢(shì)布局，表現(xiàn)出較高的積極性。

??國(guó)企、央企表現(xiàn)突出，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合降低風(fēng)險(xiǎn)。新增土地價(jià)值TOP10中，7家來(lái)自國(guó)企。在疫情導(dǎo)致銷售大幅下滑，現(xiàn)金流趨緊之下，資金充裕、融資成本較低的國(guó)企、央企穿越周期的優(yōu)勢(shì)凸顯。華潤(rùn)、首開(kāi)、招商等不僅一季度拿地銷售比高于1，遠(yuǎn)超行業(yè)平均，拿地金額也較去年同期增幅頗大。例如拿地金額最高的華潤(rùn)，一季度拿地銷售比達(dá)1.1，拿地金額較去年一季度增長(zhǎng)85%。值得注意的是，面對(duì)金額較大的優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，國(guó)企也體現(xiàn)出謹(jǐn)慎的一面，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、聯(lián)合拿地分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

??浙系房企成為一季度土地市場(chǎng)的“黑馬“。在多數(shù)民企維穩(wěn)現(xiàn)金流之下，浙系房企逆勢(shì)”搶地“表現(xiàn)突出。典型的如綠城、濱江、榮安等，其中綠城共計(jì)獲得15宗地，拿地金額僅次于華潤(rùn)，較去年同期增長(zhǎng)277%，延續(xù)了去年以來(lái)投資加碼的態(tài)勢(shì)。榮安、濱江拿地銷售比也高于梯隊(duì)其他房企。中梁、德信雖然拿地金額并未較同期大幅增長(zhǎng)，但一季度投資金額高于其銷售，拿地底氣十足?？紤]到一季度土地能夠在年內(nèi)上市形成銷售，對(duì)于本身周轉(zhuǎn)速度較快的浙系房企而言，提前抄底的紅利或?qū)Ⅲw現(xiàn)在全年的業(yè)績(jī)中。

??值得注意的是，3月份部分規(guī)模房企參拍積極性在提升。根據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，31城高單價(jià)、高總價(jià)、溢價(jià)成交的地塊中，金科、旭輝、陽(yáng)光城、萬(wàn)科、中海等參拍次數(shù)均在6次以上，且均斬獲1-2塊地。 

??此外，仍有部分房企大名城、天譽(yù)置業(yè)等新增投資貨值排名遠(yuǎn)高于銷售，提前“搶收”外加土儲(chǔ)充裕，為業(yè)績(jī)提升夯實(shí)基礎(chǔ)。

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??一二線投資占比近五成，中西部城市受青睞

??隨著大部分城市土拍恢復(fù)，百?gòu)?qiáng)房企二線城市拿地建面占比回升至44.1%，一二線拿地建面合計(jì)約五成。分區(qū)域來(lái)看，中西部成交占比超過(guò)四成，較2月末提升3個(gè)百分點(diǎn)，其他三個(gè)區(qū)域成交占比基本維持穩(wěn)定。

??城市層面，百?gòu)?qiáng)拿地體量TOP10城市仍以二線為主，成都、杭州、武漢位列前三甲，武漢雖受疫情影響嚴(yán)重，但長(zhǎng)期前景仍被看好，金茂3月在武漢納儲(chǔ)超百萬(wàn)方；三四線城市中僅溫州位列前十，較多浙系房企積極補(bǔ)倉(cāng)，對(duì)溫州市場(chǎng)信心較足。

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??二季度企業(yè)投資力度將逐步提升，但審慎態(tài)度不會(huì)逆轉(zhuǎn)

??一季度，由于疫情因素導(dǎo)致大部分城市轉(zhuǎn)變供地策略，通過(guò)優(yōu)先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)刺激企業(yè)拿地積極性，的確初有成效，地價(jià)、溢價(jià)率出現(xiàn)一定回升。但隨著疫情進(jìn)一步得到緩解，預(yù)計(jì)各地方也將恢復(fù)原有的出讓節(jié)奏，土地市場(chǎng)終將會(huì)回歸常態(tài)。

??首先，審慎的投資態(tài)度不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于二季度的融資環(huán)境、信貸資金能否有實(shí)質(zhì)性的放松。目前企業(yè)銷售仍未恢復(fù)至常態(tài)，現(xiàn)金流的壓力猶如懸頂之劍。因此上半年重心仍是促銷售、抓回款、保證現(xiàn)金流。一旦二季度融資不及預(yù)期，整體的投資仍會(huì)保持謹(jǐn)慎。

??其次，二季度企業(yè)投資力度將逐步恢復(fù)，上半年拿地仍有望在年內(nèi)上市。一方面是供應(yīng)節(jié)奏加快、供地量恢復(fù)之后投資選擇變多，相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度會(huì)有所下降，且上半年拿地仍有望在年內(nèi)上市，彌補(bǔ)疫情造成的銷售空缺；另一方面，一季度大部分百?gòu)?qiáng)房企投資幾乎停滯，隨著疫情逐步結(jié)束，上半年投資指標(biāo)幾乎壓在二季度，補(bǔ)倉(cāng)的需求會(huì)帶動(dòng)企業(yè)的投資加碼。

??最后，重新審視疫情之后城市發(fā)展周期，關(guān)注核心一二線城市。諸如長(zhǎng)三角蘇州、南京、杭州等成交有望率先企穩(wěn)回升的城市。雖然目前優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)雖高，但整體盈利空間猶在。但并不代表土地市場(chǎng)已經(jīng)觸底回升，投資仍需警惕地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，避免高價(jià)拿地。