[克而瑞]2021年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀 

??一季度百強拿地銷售比僅為0.2，四成房企新增貨值同比下滑，投資態(tài)度保持審慎。但仍有部分房企表現(xiàn)突出，如海倫堡、力高、星河、上坤、中奧等一季度補貨充足，業(yè)績增長動力強勁。

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??榜單解讀

??前言：3月土地市場份迎來周期性回溫，核心城市采取“兩集中”供地之下，三四線城市成為成交主力，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊倍受關(guān)注。 

??一季度末，15家房企新增貨值總量超過300億元，其中保利、萬科、碧桂園等房企年內(nèi)新增貨值超700億，龍頭房企優(yōu)勢顯著。百強拿地銷售比為0.2，持續(xù)低位運行，銷售50強房企單月投資額也延續(xù)了去年六月以來下降趨勢，整體投資態(tài)度仍保持審慎。 

??在四成房企新增貨值同比下滑背景下，銷售TOP10房企表現(xiàn)相對積極，中海、金地等新增貨值同比漲幅在70%以。

??此外，諸如卓越、越秀、大家、上坤、中奧等房企新增貨值排名遠(yuǎn)超銷售，投資表現(xiàn)相對積極，充裕的可售貨值也為年內(nèi)銷售帶來支撐。諸多房企在“降檔”投融資空間大幅提升，預(yù)計4月份整體投資氛圍將提升，但隨著22城“兩集中”的供地的落地，未來投資博弈性將進一步加大。

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??土地成交量漲價跌

??集中供地下熱點三線土拍升溫

??3月份全國土地市場周期性回溫，迎來地市小陽春。成交規(guī)模來看，300城成交建面達到13456萬平方米，成交金額達到3393億元，環(huán)比分別上漲20%和5%。

??熱點三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)顯著增加下，土拍溢價率回升至16.7%，創(chuàng)2020年以來新高。由此可見，在兩集中供地來臨前，房企對熱點三四線城市關(guān)注度較高。

       從監(jiān)測的重點城市重點地塊來看，3月份企業(yè)參拍重點地塊次數(shù)較上月明顯提升，尤其是龍頭房企以及國企、央企拿地勢頭較強，也導(dǎo)致競拍十分激烈。從部分房企參加十幾宗重點地塊的競拍卻仍無無斬獲而言，當(dāng)前土拍難度在加碼。

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??15家房企新增貨值超300億

??TOP20房企貨值集中度再升10PTS

??截止3月末，新增貨值百強門檻為36.6億，同比提升4%。15家房企新增土儲貨值超過300億，其中保利、萬科、碧桂園等龍頭房企年內(nèi)新增貨值已超過700億，龍頭房企優(yōu)勢顯著。

       從各梯隊新增貨值集中度來看，近六成的新增貨值被TOP20房企獲得，較2月末提升近10個百分點，強者恒強格局不變。目前22個重點城市“兩集中”的供應(yīng)地塊暫未開拍，未來這些地塊入市一旦入市，規(guī)模房企優(yōu)勢進將一步放大，預(yù)計行業(yè)集中度仍會持續(xù)提升。

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??百強拿地銷售比0.2

??兩成房企新增貨值同比降幅超50%

??2021年1-3月百強拿地銷售比為0.2，與上月持平，較2020年下降0.1，投資延續(xù)了去年以來的審慎態(tài)度。而一季度有超過四成百強房企新增貨值同比下降，降幅超過50%的占到兩成，也從側(cè)面證明當(dāng)前房企投資較為謹(jǐn)慎。

??分梯隊而言，TOP1-10、11-20房企拿地銷售比高于行業(yè)平均，投資積極性較高。一方面是國企、央企憑借資金優(yōu)勢投資鋪排迅速，如招商、華潤、保利等拿地銷售比皆高過0.3，高于梯隊和行業(yè)平均。另一方面，綠城、中梁等全國化房企也在一季度補倉積極，充裕的貨值將對全年業(yè)績形成支撐。值得注意的是，盡管TOP21-50房企投資意愿最弱，但越秀、德信、卓越等企業(yè)仍表現(xiàn)突出。

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??銷售50強投資額環(huán)比降11%

??10家房企單月投資額超百億

??銷售50強房企單月投資額延續(xù)了自去年6月以來下滑趨勢，投資仍保持審慎態(tài)度。3月投資額不足1500億，環(huán)比下降11%，跌至近一年新低，這與部分核心城市在雙集中供地下暫緩供應(yīng)不無關(guān)系

       單月有10家房企投資額超過百億，如萬科、保利、綠城、中海等，龍頭房企趕在雙集中供地前積極補充年內(nèi)可售貨值。其中如中海、中梁、越秀等表現(xiàn)更為突出，單月投資額超過去年月均水平。

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??上坤、力高、中奧等一季度補貨充足

??全年業(yè)績增長有保障

??一季度仍有部分企業(yè)投資端表現(xiàn)突出，以一季度新增貨值在200億以上企業(yè)來看，基本均來自銷售TOP50企業(yè)，銷售前十如碧桂園、萬科、中海、金地等新增貨值同比漲幅在70%以上，規(guī)模房企優(yōu)勢仍然明顯。

??此外，聚焦核心城市的策略下，如海倫堡、力高、星河、上坤、中奧等房企在前三月補貨力度較大，新增貨值排名比銷售（全口徑）排名高出20名以上。且從一季度新增貨值總量與2020年全口徑銷售額對比來看，占比均超過25%，其中上坤、中奧、大發(fā)等占比超過50%，眾安、大家貨銷比超過100%，在可售貨值充足之下，這些企業(yè)今年業(yè)績增長動力強勁。

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??三四線成交占比提升17%

??長三角是一季度投資重心

??由于22個一二線重點城市提出“兩集中”供地方式，大部分城市將于4月份才開始集中供地，因此3月份百強房企投資中三四線城市占比大幅提升至55%，較1-2月份提升了17個百分點。

        區(qū)域分布方面，長三角各能級城市均為房企投資重點，百強房企投資金額中超過一半位于長三角，較去年提升11個百分點，其次為中西部，占19%，珠三角和環(huán)渤海分別占16和12%。

       杭州成為1-3月百強房企拿地金額最高的城市，除浙系房企以外，一季度在杭州拿地的不乏萬科、保利等規(guī)模房企。截止3月末，百強房企拿地金額TOP20城市中，有7個三四線城市上榜，全部為長三角和長三角的熱點三四線城市。

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??踩線情況改善疊加雙集中供地前“搶地”

??預(yù)計二季度投資迎來小幅反彈

??3月中下旬上市房企陸續(xù)公開年報，經(jīng)過2020年主動促銷售、控投資等行為，多家房企實現(xiàn)“降檔”，如原橙檔房企金科、陽光城分別降為綠檔、黃檔?！敖禉n”成功意味著企業(yè)未來融資預(yù)期提升，投資底氣也較足，加之二季度前拿地能夠搶在年內(nèi)上市等因素，預(yù)計4月份企業(yè)投資積極性將有所提升。

??此外，自從22個重點城市土地供應(yīng)“兩集中”出臺以來，對企業(yè)在重點城市的投資策略產(chǎn)生了重要的影響。一方面提升了熱點三四線核心土地的關(guān)注度，這些城市未來競爭力度仍會加大；另一方面，隨著長春、廣州、杭州、南京的首批供地計劃已經(jīng)出臺，房企核心城市招拍掛拿地難度再加大，在拼實力、拼策略以外，博弈性加大之下還需“拼人品”。