[克而瑞]2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營收入排行榜

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??榜單解讀

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??入榜門檻：2021年前20內(nèi)

??房企租金收入同比上升27%

2021年內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營收入前10入榜門檻分別為55.6億元和14.9億元，內(nèi)房企的運(yùn)營收入前10門檻比外資房企高出了約40.7億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營收入前20入榜門檻為23.7億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外資房企前10的運(yùn)營收入門檻?？梢钥闯觯c穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，2021年前20內(nèi)房企的總租金收入同比2020年上漲了27%，相比2019年上升16%，整體商業(yè)租金規(guī)模穩(wěn)定增長。

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??收入結(jié)構(gòu)：外資房企租金收入

??占比超內(nèi)房企達(dá)93.4%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)85.3%，而外資房企則為93.4%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運(yùn)營收入以酒店運(yùn)營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2021年上半年富力的酒店運(yùn)營占比達(dá)到了82%，而中國金茂這一占比也達(dá)到了53%。此外部分企業(yè)繼續(xù)加大長租公寓布局力度，如龍湖冠寓2021年上半年已布局30余個高量級城市，開業(yè)房間數(shù)已達(dá)9.4萬間，租金收入實現(xiàn)10.7億元，未來龍湖將繼續(xù)堅定發(fā)展長租業(yè)務(wù)，預(yù)期每年有超過30%的增長。

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??各路資本布局物流地產(chǎn)

??高標(biāo)倉及冷鏈將成重要方向

??物流地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)中的一種物業(yè)類型，2021年熱度不減，受到了各方投資者的青睞。如2021年10月凱德中國信托先以16.834億的價格收購了上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。后11月，領(lǐng)展又以7.54億的價格收購了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權(quán)，實現(xiàn)了首次涉足物流領(lǐng)域。

??而在地產(chǎn)寒冬下，也有不少房企轉(zhuǎn)道物流行業(yè)，試圖打開業(yè)務(wù)的新藍(lán)海。2021年11月19日遠(yuǎn)洋集團(tuán)以7.8億元代價認(rèn)購遠(yuǎn)洋物流地產(chǎn)所配發(fā)的3萬股目標(biāo)股份，交割后遠(yuǎn)洋物流將于遠(yuǎn)洋集團(tuán)綜合財務(wù)報表中列賬為合營企業(yè)。此次遠(yuǎn)洋將遠(yuǎn)洋物流注入上市平臺，后一步或?qū)⒖紤]遠(yuǎn)洋物流出售給此前成立的私募基金，以實現(xiàn)最終退出，不僅可以將回流的資金用于進(jìn)一步發(fā)展，同時也實現(xiàn)了輕資產(chǎn)化，在地產(chǎn)寒冬下增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險抵抗能力。除遠(yuǎn)洋外，萬科目前已成為國內(nèi)最大的冷庫運(yùn)營商。截止2021年上半年，萬緯物流在 44 個城市累計管理 148 個項目，可租賃建筑面積1149萬平方米；所管理的項目中，高標(biāo)庫126個，可租賃建筑面積1056萬平方米；冷庫22個，可租賃建筑面積93萬平方米。

??值得注意的是，12月13日國務(wù)院印發(fā)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》通知，不僅提到將拓展冷鏈物流企業(yè)投融資渠道；此外到2025年還將布局建設(shè)100個左右國家骨干冷鏈物流基地。預(yù)計未來物流地產(chǎn)，尤其是高標(biāo)倉及冷鏈物流將成為受關(guān)注方向，以萬科、遠(yuǎn)洋為代表的房企還將繼續(xù)大力拓展，此外或有新房企進(jìn)入物流領(lǐng)域轉(zhuǎn)型布局。與此同時，隨著房企布局多元業(yè)務(wù)的不斷細(xì)化，房企在商業(yè)、物管、長租、物流等各賽道中，遇到的競爭對手也越來越多，房企們在各細(xì)分領(lǐng)域中的實力也將受到考驗。

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??未來部分房企沖刺規(guī)模

??輕資產(chǎn)化將成為主要特點

??此外在傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域，有不少企業(yè)加快了未來的布局步伐。其中商管龍頭——萬達(dá)商管于年內(nèi)開啟赴港上市。2021年3月，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布公告，宣布撤回大連萬達(dá)商管A股IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。此后僅用時7個月，10月21日珠海萬達(dá)商管就向聯(lián)交所遞交了招股說明書。萬達(dá)上市后，將有助于改善企業(yè)的財務(wù)情況，同時能夠擴(kuò)大境外融資渠道。在招股書中，萬達(dá)商管計劃未來三年每年將大概幫助業(yè)主開業(yè)約50到60個萬達(dá)廣場。

??除了萬達(dá)商管，房企商業(yè)運(yùn)營商如龍湖、中駿等也在未來的商業(yè)項目個數(shù)上提出了要求，未來幾年龍湖計劃每年開業(yè)商場10個以上，而中駿則計劃每年增加世界城15個左右，以實現(xiàn)2025年100個世界城。除了商業(yè)規(guī)模，在租金規(guī)模上中海也提出了要求，計劃商業(yè)物業(yè)2023年實現(xiàn)年收入100億港元的目標(biāo)。值得注意的是，商業(yè)輕資產(chǎn)模式成為未來重點發(fā)展方向。如世茂股份就表示，“輕資產(chǎn)是所有的同行未來可能共同選擇的發(fā)展方向”。截止2021年8月，世茂股份正在洽談的有50多個，其中有十幾個已進(jìn)入到實質(zhì)的洽商階段。除世茂股份外，大悅城控股則表示輕資產(chǎn)要提效率，保簽約，到2024年末，預(yù)計輕資產(chǎn)規(guī)模不低于40個項目。

??整體來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)從運(yùn)營持有的重資產(chǎn)模式向輸出服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型已成為必然趨勢。2021年預(yù)計將會有更多的房企將通過輕資產(chǎn)化的方式，實現(xiàn)規(guī)模上的快速突破，同時將風(fēng)險降低。與此同時，輕資產(chǎn)化也對房企運(yùn)營商的運(yùn)營能力提出了新的要求，若運(yùn)營能力不足，輕資產(chǎn)模式也會受制于合作方，給未來發(fā)展帶來不確定性。