[克而瑞]信達(dá)地產(chǎn)瘋狂拿地的背后

??信達(dá)地產(chǎn)以“地王收割機(jī)”形象高調(diào)示人

??6月1日，在上海的土地拍賣會上，信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價(jià)、303%的溢價(jià)率在24家開發(fā)商的激烈競爭中奪得寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，平均樓面價(jià)3.70萬元/平方米，可售部分樓板價(jià)4.81萬/平方米，刷新上海寶山土地出讓單價(jià)紀(jì)錄。

??而就在幾天前，信達(dá)地產(chǎn)還與萬科聯(lián)手，以123.18億元的總價(jià)拿下杭州濱江區(qū)奧體單元地塊，創(chuàng)造了今年全國總價(jià)地王的新紀(jì)錄。

??這是一部瘋狂的“地王制造機(jī)”。統(tǒng)計(jì)來看，2015年至今，信達(dá)地產(chǎn)通過公開“招拍掛”新增9宗地塊，其中6宗是地王：合肥濱湖地王；上海新江灣城地王；深圳坪山地王；杭州單價(jià)地王和總價(jià)地王；然后就是此次上海顧村地王。

??“地王制造機(jī)”有央企背書

??信達(dá)地產(chǎn)激進(jìn)擴(kuò)張的幕后推手，既有金融資產(chǎn)管理公司（AMC）手握大筆資金進(jìn)入房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置沖動，也有房企自身的生存焦慮。而這背后閃現(xiàn)的是資本大鱷的身影。如此瘋狂的拿地王，信達(dá)地產(chǎn)的籌碼是“金融地產(chǎn)”。母公司中國信達(dá)通過“信達(dá)系”旗下各種夾層基金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資，而信達(dá)地產(chǎn)也借此獲得母公司“輸血”，低成本撬動大項(xiàng)目，完成“輕資產(chǎn)”擴(kuò)張。

??在銷售金額邁入“百億俱樂部”的2015年，信達(dá)地產(chǎn)以地王制造者的形象高調(diào)示人，成功引起業(yè)界注意。

??這家從90年代起步的房企，2008年上市之后依然默默徘徊在“主流”房地產(chǎn)市場之外，偏隅于寧波、嘉興、蕪湖等長三角和中部地區(qū)二、三線城市，全國房企排行榜中未進(jìn)前100。直到2015年，它徹底打破了這種“平靜”，成為部分一、二線核心城市土地價(jià)格飆升的推手之一。也就在2015年，根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，信達(dá)地產(chǎn)的全年銷售金額已突破100億元，在全國各房企排名接近百強(qiáng)。

??加大一二線核心城市項(xiàng)目比重是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢，本不足為奇，只是，在節(jié)衣縮食、焦慮轉(zhuǎn)型的白銀時(shí)代，信達(dá)地產(chǎn)近乎不計(jì)成本的激進(jìn)擴(kuò)張，原因何在？

??信達(dá)地產(chǎn)的背景已被多次“人肉”：母公司中國信達(dá)是財(cái)政部控股的金融資產(chǎn)管理公司（AMC），是90年代末國家為剝離四大國有銀行的不良資產(chǎn)而設(shè)的四大AMC之一，如今已長成金融巨鱷。信達(dá)地產(chǎn)是中國信達(dá)100%控股的子公司，而且是中國信達(dá)旗下唯一的房地產(chǎn)上市平臺。換言之即為信達(dá)地產(chǎn)是央企中國信達(dá)在地產(chǎn)領(lǐng)域的“獨(dú)生子”，這家母公司有錢又有權(quán)，不僅可以帶來優(yōu)惠的融資成本和豐富的融資渠道，還可以利用稀缺的金融牌照給信達(dá)地產(chǎn)“開小灶”。

??更深層的原因，與當(dāng)下國內(nèi)流動性過剩的“資產(chǎn)配置荒”有關(guān)。目前，包括中國信達(dá)、平安銀行在內(nèi)的AMC、險(xiǎn)資等“金主”們手握大筆資金，都在尋找優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。資金需求量大、后市整體風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)行業(yè)成為備受青睞投資方向，特別是優(yōu)質(zhì)的土地資源，具備較穩(wěn)定的保值效果。

??從信達(dá)地產(chǎn)自身需求來看，拿地策略的高調(diào)轉(zhuǎn)型是解決其發(fā)展瓶頸的一種選擇。地產(chǎn)白銀時(shí)代，中小企業(yè)已經(jīng)到了生死存亡的關(guān)口。目前千億房企的市場份額基本穩(wěn)定，強(qiáng)者恒強(qiáng)，而后邊的房企競爭非常激烈。必須要從別人的口中搶下份額，才有生存空間。

??造血能力存疑

??作為中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司，信達(dá)地產(chǎn)可以通過母公司不斷輸血瘋狂擴(kuò)張，但如何提升項(xiàng)目運(yùn)營水平，實(shí)現(xiàn)自身“造血”成為市場質(zhì)疑焦點(diǎn)。??

??數(shù)據(jù)顯示，瘋狂拿地的信達(dá)資產(chǎn)不得不頻頻向母公司“要奶”，今年1月4日信達(dá)地產(chǎn)通過向關(guān)聯(lián)公司寧波達(dá)泰投資合伙企業(yè)(有限合伙)簽署委托貸款合同，獲得14.5億元的貸款，算入本次交易，過去12個(gè)月信達(dá)地產(chǎn)與中國信達(dá)及其下屬公司發(fā)生的同類關(guān)聯(lián)交易總額合計(jì)達(dá)54.3億元。?

??此外，信達(dá)地產(chǎn)今年3月還發(fā)行了30億元公司債，上述融資活動共為信達(dá)地產(chǎn)融資84.3億元。????

??值得一提的是，信達(dá)地產(chǎn)相對欠缺中高端的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及充足的品牌溢價(jià)似乎已成為信達(dá)地產(chǎn)在市場中的“硬傷”。在去年瘋狂拿地之前，信達(dá)地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目大部分都是剛需產(chǎn)品，如上海松江新城的信達(dá)藍(lán)爵、寶山美蘭湖的信達(dá)郡庭、合肥銀杏尚郡、重慶的濱江藍(lán)庭，以及杭州北瓶窯的信達(dá)·柳郡等。??

??而信達(dá)地產(chǎn)在6月1日囊獲的顧村地塊也存在較大運(yùn)營難度，按該地塊規(guī)劃要求，地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60.0%。中小戶型的規(guī)定，讓高價(jià)地很難在改善型戶型上做文章，很影響未來的戶型售價(jià)。該項(xiàng)目僅從保本價(jià)格來算，售價(jià)就需要達(dá)到7萬元每平米，而目前項(xiàng)目周邊平均房價(jià)約為4萬元／平米，最高售價(jià)也只有5萬元／平米。?

??由于信達(dá)地產(chǎn)獲得的大部分地塊都是高價(jià)地，加上缺乏高端項(xiàng)目的品牌認(rèn)知度，如果短期內(nèi)項(xiàng)目上市，很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)甚至出現(xiàn)虧損，只能用時(shí)間換利潤空間；另一方面，在打造高端項(xiàng)目的過程中，信達(dá)地產(chǎn)必須尋找合作伙伴，出現(xiàn)的結(jié)果就是未來銷售規(guī)模會按比例縮減，這也是限制它規(guī)?？焖僭鲩L的因素之 一。

??總結(jié)：雖然信達(dá)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的體量較小，但其雄厚的政府和金融背景決定了其實(shí)力不可小覷。但伴隨房地產(chǎn)行業(yè)走緩的大勢，以及信達(dá)地產(chǎn)自身原因限制，它也許很難在短期內(nèi)成為高增長的行業(yè)黑馬。

??（本文來源：和訊網(wǎng)、網(wǎng)易房產(chǎn)等網(wǎng)絡(luò)公開信息）