[克而瑞]大發(fā)地產(chǎn)：銷售同比增130%，堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角和成渝地區(qū)

??核心觀點(diǎn)

??【上半年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)130.3%】2021年上半年，大發(fā)銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，合同銷售額達(dá)到258.1億元，同比增長(zhǎng)130.3%，保持了良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并完成年度360億元銷售目標(biāo)的71.7%。從銷售業(yè)績(jī)來(lái)源來(lái)看，長(zhǎng)三角作為核心布局，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)到82.2%，成渝都市圈的貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提升至13.4%。

??【繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角、成渝都市圈】上半年，大發(fā)繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角地區(qū)和成渝都市圈，共計(jì)獲取7塊地，新增建面114萬(wàn)平方米，分布在溫州、重慶、成都等城市，未來(lái)銷售預(yù)期向好。截至2021年6月30日，土地儲(chǔ)備總建筑面積約672萬(wàn)平方米，平均地價(jià)約為5942元/平方米。

??【收入盈利表現(xiàn)向好，凈利潤(rùn)同比大幅提升154.0%】大發(fā)在銷售規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，項(xiàng)目交付也同步跟進(jìn)，上半年累計(jì)營(yíng)收52.46億元，同比增加約51.1%，實(shí)現(xiàn)毛利10.55億元，毛利率維持在20.1%；由于銷售物業(yè)交付增加以及合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司扭虧為盈，凈利潤(rùn)同比大幅提升154.0%，為4.44億元，凈利率達(dá)到8.5%，相較2020年同期上升約3.5個(gè)百分比。整體來(lái)說(shuō)，收入和盈利向好，大運(yùn)營(yíng)管理體系成效顯現(xiàn)。

??【融資成本有所降低，堅(jiān)持綠檔經(jīng)營(yíng)】上市以來(lái)，大發(fā)的融資渠道持續(xù)拓寬，并于今年8月首獲境外銀行貸款，上半年平均融資成本有所降低，為8.7%。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，大發(fā)堅(jiān)持綠檔經(jīng)營(yíng)，三條紅線全達(dá)標(biāo)，其中現(xiàn)金短債比為1.4倍，凈負(fù)債率降一步降至56.4%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債比率為69.0%。整體來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)安全性較高，也為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性和政策監(jiān)管提供保障。

??【強(qiáng)化管理閉環(huán)，積極ESG管理推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展】面對(duì)市場(chǎng)不確定性和監(jiān)管政策的密集出臺(tái)，大發(fā)積極從內(nèi)部出發(fā)，持續(xù)優(yōu)化大運(yùn)營(yíng)管控體系，強(qiáng)化管理閉環(huán)，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)效率，保障經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)。同時(shí)積極踐行社會(huì)企業(yè)責(zé)任，從企業(yè)管治、產(chǎn)品質(zhì)量管理、綠色項(xiàng)目建設(shè)、以至公益慈善等多個(gè)維度貫徹“建設(shè)城市美好生活，提高人居品質(zhì)”的責(zé)任與使命，推進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??01

??銷售

??上半年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)130.3%

??今年有望超額完成目標(biāo)

??2021年上半年，大發(fā)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增勢(shì)，合同銷售額達(dá)到258.1億元，合同銷售面積達(dá)到159.0萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)130.3%、98.6%；合同銷售均價(jià)為16229元/平方米。此前，大發(fā)在2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出全年銷售目標(biāo)為360億元，按此計(jì)算，上半年目標(biāo)完成率已經(jīng)達(dá)到71.7%，在行業(yè)領(lǐng)先?？偟膩?lái)說(shuō)，大發(fā)繼續(xù)保持了高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，展現(xiàn)出良好的成長(zhǎng)力。

??大發(fā)突出的業(yè)績(jī)表現(xiàn)主要得益于長(zhǎng)三角以及成渝都市圈兩大優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)貢獻(xiàn)，尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)作為核心布局區(qū)域，上半年貢獻(xiàn)銷售額212.2億元，占到總銷售額82.2%，其中溫州銷售額最高，達(dá)到50億元，南京、無(wú)錫、常州也均突破20億元。此外，中西部地區(qū)貢獻(xiàn)20.3億元，占比15.6%，銷售業(yè)績(jī)集中在成都、重慶兩大城市。

      由于目前監(jiān)管政策密集出臺(tái)，大發(fā)對(duì)市場(chǎng)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，下半年計(jì)劃推貨335億，長(zhǎng)三角與成渝都市圈分別占比81%、16%，去化率只需達(dá)到3成即可完成全年目標(biāo)，壓力并不大。截至7月底大發(fā)目標(biāo)完成率已經(jīng)達(dá)八成，后期繼續(xù)保持去化節(jié)奏，全年將大概率超額完成目標(biāo)。

??02

??投資

??深耕長(zhǎng)三角和成渝都市圈

??未來(lái)將進(jìn)一步提升權(quán)益比例

??上半年，大發(fā)在1+1+X（即深耕長(zhǎng)三角地區(qū)核心區(qū)域、輻射成渝都市圈、并持續(xù)關(guān)注其他具有高發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)城市）布局戰(zhàn)略下，積極尋找投資機(jī)會(huì)，共計(jì)獲取7塊地，新增建面114萬(wàn)平方米，分布在溫州、麗水、蕪湖、重慶、成都，未來(lái)銷售預(yù)期看好。此外，為控制拿地成本和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，大發(fā)已經(jīng)全面開(kāi)啟合作模式，新增投資均為合作項(xiàng)目，平均權(quán)益為45%，其中有6塊并表。未來(lái)大發(fā)將會(huì)合理控制權(quán)益規(guī)模，逐步增強(qiáng)操盤和并表比例，保證增長(zhǎng)質(zhì)量。

??由于上半年投銷相當(dāng)，土儲(chǔ)規(guī)?；颈３制椒€(wěn)。截至2021年6月30日，土地儲(chǔ)備總建筑面積約672萬(wàn)平方米，與2020年末基本持平，分布在31座城市，平均地價(jià)約為5942元╱平方米，而2020年末為4960元/平方米，隨著土地成本壓力走高，未來(lái)企業(yè)保持盈利水平或面臨一定挑戰(zhàn)。

??03

??盈利

??收入盈利表現(xiàn)向好

??凈利潤(rùn)同比大幅提升154.0%

??在銷售規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，大發(fā)的項(xiàng)目交付進(jìn)度也同步跟進(jìn)，上半年累計(jì)營(yíng)收52.46億元，較2020年同期增加約51.1%。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)毛利10.55億元，同比增加約51.0%，毛利率與去年同期持平，維持在20.1%；由于銷售物業(yè)交付增加以及合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司扭虧為盈，凈利潤(rùn)同比大幅提升154.0%，為4.44億元，凈利率達(dá)到8.5%，相較2020年同期上升約3.5個(gè)百分點(diǎn)。

??整體來(lái)說(shuō)，大發(fā)的收入、盈利向好，大運(yùn)營(yíng)管控體系成效顯現(xiàn)。疊加仍有430億元已售未結(jié)項(xiàng)目資源，在一定程度保證了大發(fā)收入、利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??04

??償債

??融資成本有所降低

??堅(jiān)持綠檔經(jīng)營(yíng)

??上市以來(lái)，大發(fā)高成長(zhǎng)性和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)越來(lái)越受到資本市場(chǎng)的認(rèn)可。上半年，成功發(fā)行兩筆美元優(yōu)先票據(jù)，共計(jì)2.8億美元。并于8月首獲境外銀行貸款，獲恒生銀行批出3000萬(wàn)美元定期貸款，融資渠道進(jìn)一步拓寬。此外，大發(fā)平均融資成本也持續(xù)下降至8.7%，2020年上半年為9.5%。

??從負(fù)債情況來(lái)看，截至2020年6月30日，大發(fā)總有息負(fù)債122.90億元，較2020年末減少約2.8%，其中一年內(nèi)到期債務(wù)47.79億元。從“三條紅線”管控指標(biāo)來(lái)看，大發(fā)報(bào)告期末持有現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款）67.18億元，現(xiàn)金短債比為1.4倍，流動(dòng)性良好；凈負(fù)債率由2020年末61.2%進(jìn)一步下降至56.4%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債比率為69.0%，也低于70%。整體來(lái)看，大發(fā)三條線全部達(dá)標(biāo)，繼續(xù)保持綠檔經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)安全性較高，也為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性和政策監(jiān)管提供保障。

??05

??戰(zhàn)略

??強(qiáng)化管理閉環(huán)

??積極ESG管理推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展

??行業(yè)環(huán)境的變化，越來(lái)越考驗(yàn)企業(yè)的管理能力。面對(duì)市場(chǎng)不確定性和監(jiān)管政策的密集出臺(tái)，大發(fā)積極從內(nèi)部出發(fā)，持續(xù)優(yōu)化大運(yùn)營(yíng)管控體系，進(jìn)一步堅(jiān)持“有貢獻(xiàn)、有利潤(rùn)”的現(xiàn)金流，堅(jiān)持“高效率、高品質(zhì)”的原則，以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”為核心，落實(shí)“四個(gè)一體化”策略（即投銷融一體化；回融支一體化；設(shè)計(jì)工程客服物業(yè)一體化；提價(jià)值、降成本、控費(fèi)效一體化），強(qiáng)化管理閉環(huán)，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)效率，保障經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??此外，大發(fā)一直積極踐行社會(huì)企業(yè)責(zé)任，從企業(yè)管治、產(chǎn)品質(zhì)量管理、綠色項(xiàng)目建設(shè)、以至公益慈善等多個(gè)維度貫徹“建設(shè)城市美好生活，提高人居品質(zhì)”的責(zé)任與使命。6月18日，大發(fā)成立環(huán)境、社會(huì)及管治委員會(huì)（ESG委員會(huì)），以協(xié)助董事會(huì)檢討及監(jiān)察本集團(tuán)的環(huán)境、社會(huì)及管治政策及常規(guī)。并于7月8日宣布設(shè)立綠色融資框架，透過(guò)發(fā)行綠色債券、籌集綠色貸款和其他形式的融資，用于資助或再融資符合標(biāo)準(zhǔn)的綠色項(xiàng)目，包括綠色建筑、可再生能源、清潔運(yùn)輸交通及氣候變化適應(yīng)。

??從項(xiàng)目落地情況來(lái)看，大發(fā)所有項(xiàng)目100%滿足綠色節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，截至目前共有13個(gè)項(xiàng)目獲得二星級(jí)綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)證書或設(shè)計(jì)批覆，其中有10個(gè)項(xiàng)目建筑節(jié)能率65%，3個(gè)項(xiàng)目達(dá)到75%。

??行業(yè)大背景下，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從粗放建設(shè)導(dǎo)向長(zhǎng)期可持續(xù)的健康發(fā)展的過(guò)程中，ESG發(fā)展理念重要性和必要性越來(lái)越凸顯，是企業(yè)硬實(shí)力與軟實(shí)力的綜合表現(xiàn)，大發(fā)的戰(zhàn)略動(dòng)作可以說(shuō)是順應(yīng)了趨勢(shì)發(fā)展，將利好于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。