[克而瑞]德信中國：三道紅線維持黃檔，積極納儲

??核心觀點

??【業(yè)績同比增長67.4%，銷售回款率達85%】上半年德信中國實現(xiàn)全口徑銷售金額430億元，同比增長67.4%，大幅領先百強房企平均40%的銷售業(yè)績增速。上半年企業(yè)通過線上+線下相融的數(shù)字化營銷模式，實現(xiàn)了79億的線上轉化成交。完成全年目標59%，預期實現(xiàn)全年800億銷售目標壓力不大。公司銷售回款率達85%。

??【積極納儲均衡布局，權益比例持續(xù)回升】上半年新增土儲總價270.9億元，建面492.7萬平方米。全口徑金額拿地銷售比0.63，超出百強房企平均的0.29一倍還多。新增土儲權益比例提升至49.6%，但拿地權益占比仍然較低，新增項目中僅1個為全資。以金額口徑計算，上半年新增土儲中68%位于長三角區(qū)域，珠三角和中西部兩區(qū)域投資均有提升。二線仍是布局的核心，拿地金額占比達55%，三四線拿地則均位于長三角和珠三角。

??【土儲充足，滿足企業(yè)2-3年發(fā)展所需】截至2021年中，德信地產(chǎn)總土地儲備為1992.7萬平方米，可滿足2-3年的發(fā)展需要。以建筑面積口徑計，二線城市與三四線城市占比接近，長三角區(qū)域占比達76%，杭州作為德信大本營，單城占比達到了27.4%。

??【營收持續(xù)增長，盈利水平下滑】上半年德信實現(xiàn)營業(yè)收入130.7億元，同比增長68.5%，其中物業(yè)開發(fā)收入129.9億元，同比增長約67.1%，代建業(yè)務上半年實現(xiàn)收入3.11億元，同比增長160.4%。但企業(yè)盈利能力持續(xù)下滑，歸母利潤率不足5%。實現(xiàn)毛利潤28.5億元，整體毛利率21.8%，同比下滑4.9個百分點。凈利潤13.8億元，凈利率10.5%，同比大幅下滑6.8個百分點。歸母凈利潤6.3億元，歸母凈利率僅4.8%。整體而言，并表的項目的低權益比例也使得企業(yè)的歸母凈利率指標受到影響。

??【三道紅線維持黃檔，融資成本得到優(yōu)化】截至2021年中，德信現(xiàn)金短債比1.37，長短債比1.49。企業(yè)使用商票規(guī)模很小，僅有1.23億元，即便納入監(jiān)管，對企業(yè)負債指標影響也比比較小。凈負債率為72.4%，相較2020年底下降2.6個百分點，滿足三道紅線監(jiān)管需求。融資成本方面取得明顯優(yōu)化但仍然偏高，截止至2021年中平均借貸成本為8.1%。剔除預售賬款后資產(chǎn)負債率為73.6%，“三條紅線”處于黃檔水平。

??01

??銷售

??業(yè)績同比增長67.4%

??銷售回款率達85%

??銷售業(yè)績增速達67.4%，目標率完成59%。2021年上半年德信中國實現(xiàn)全口徑銷售金額430億元，同比增長67.4%，領先百強房企平均40%的銷售業(yè)績增速。銷售面積204.1萬平方米，同比增長68.0%。優(yōu)異的銷售成績離不開企業(yè)積極的營銷舉措，上半年企業(yè)通過線上+線下相融的數(shù)字化營銷模式，實現(xiàn)了79億的線上轉化成交，“知己生活節(jié)”已連續(xù)舉辦兩屆，成為企業(yè)核心營銷活動之一。相對全年800億元的銷售目標而言，截止至6月企業(yè)已完成59%，預期目標完成壓力不大。 

??回款方面，德信通過設立回款專項小組，由城市公司總經(jīng)理牽頭每周定期舉行回款專項會議，結合績效考核機制保證資金快速回籠，上半年公司銷售回款率達85%。

??02

??投資

??積極納儲均衡布局

??權益比例持續(xù)回升

??全口徑金額拿地銷售比0.63，權益比例持續(xù)回升。2021年上半年，德信中國仍然保持著積極的拿地力度，上半年共斬獲了27宗土地，新增土儲投資總額270.9億元，新增土儲建面492.7萬平方米。全口徑金額拿地銷售比0.63，超出百強房企平均的0.29一倍還多。權益方面，上半年德信新增土儲權益比例提升至49.6%，已經(jīng)連續(xù)三年回升，但是拿地權益占比仍然較低，新增項目中僅1個為全資。一直以來，德信的合作項目占比較高，雖然這種模式能夠幫助企業(yè)快速實現(xiàn)規(guī)模增長，但勢必會影響歸母利潤，未來企業(yè)仍需持續(xù)關注權益比例的提升。

??外拓加強，珠三角和中西部投資力度均有提升。德信始終堅持立足浙江，深耕長三角，聚焦四大都市圈的布局策略。以金額口徑計算，上半年新增土儲中68%位于長三角區(qū)域，仍居首位。不過相較2020年而言，企業(yè)外拓力度加強，珠三角和中西部兩區(qū)域投資均有提升，其中珠三角區(qū)域重點布局了漳州、廣州、佛山三城，占比大幅提升14個百分點至17%。城市能級方面，二線仍是德信布局的重點核心，拿地金額占比達55%，較2020年略有下降，三四線城市拿地金額上升至41%，但均位于長三角和珠三角。

??03

??土儲

??土儲充足

??滿足企業(yè)2-3年發(fā)展所需

??土地儲備充足，杭州土儲占比近三成。截至2021年中，德信地產(chǎn)總土地儲備為1992.7萬平方米，較2020年底提升22.6%。按照企業(yè)目前的開發(fā)銷售以及增長節(jié)奏，可以滿足2-3年的發(fā)展需要。以建筑面積口徑計算，城市能級方面，二線城市與三四線城市占比接近，區(qū)域分布上，長三角區(qū)域占比高達76%，杭州作為德信大本營，單城占比達到了27.4%，溫州僅次于杭州，占比達到了11.9%。

??04

??營利

??營收持續(xù)增長

??盈利水平下滑

??結轉加快，整體營收上漲68.5%，代建業(yè)務收入增長1.6倍。2021年上半年德信實現(xiàn)營業(yè)收入130.7億元，同比增長68.5%，其中物業(yè)開發(fā)收入129.9億元，同比增長約67.1%，占集團總收入的97.0%。代建業(yè)務上半年實現(xiàn)收入3.11億元，同比增長160.4%，期內(nèi)成功拓展2個新項目。物業(yè)投資收入0.72億元，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。

??盈利水平下滑，歸母利潤率不足5%。2021年上半年德信中國實現(xiàn)毛利潤28.5億元，同比上升37.7%，整體毛利率21.8%，同比下滑4.9個百分點。期內(nèi)凈利潤13.8億元，凈利率10.5%，相較2020年同期下滑6.8個百分點。整體歸母凈利潤6.3億元，歸母凈利率僅4.8%。整體而言，德信結轉收入并表比例由2020年上半年的44%增長至64%，但是并表的項目的低權益比例也使得企業(yè)的歸母凈利率受到影響。

??05

??負債

??三道紅線維持黃檔

??融資成本得到優(yōu)化

??現(xiàn)金短債比1.37，商票總額僅1.23億元。截至2021年中，德信中國持有現(xiàn)金178.4億元，現(xiàn)金短債比1.37，現(xiàn)金可覆蓋短債，短期內(nèi)無償債風險。長短債比1.49，較期初有所下降。針對商票問題，管理層在業(yè)績會回應，企業(yè)使用商票規(guī)模很小，僅有1.23億元，即便納入監(jiān)管，對企業(yè)負債指標影響也比比較小。美元債方面公司共發(fā)行了8.5億元美元債，8月成功歸還2.58億美元之后，目前余額為5.5億，且尚有2.5億美元發(fā)行額度，未來會結合市場情況作出決策。

??剔預資產(chǎn)負債率超出監(jiān)管要求，融資成本優(yōu)化至8.1%，但仍然偏高。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，截至2021年中期，德信的凈負債率為72.4%，相較2020年底下降2.6個百分點，滿足三道紅線監(jiān)管需求。融資成本方面取得明顯優(yōu)化但仍然偏高，截止至2021年中平均借貸成本為8.1%。剔除預售賬款后資產(chǎn)負債率為73.6%，超出監(jiān)管規(guī)則不得高于70%的要求，“三條紅線”處于黃檔水平。