[克而瑞]華潤置地：完成全年銷售目標的52.3%，投資力度加碼

??核心觀點

??【完成全年銷售目標的52.3%，一二線城市銷售貢獻提升】2021年上半年，華潤置地實現(xiàn)合同銷售金額1648億元，同比增長48.7%，全年銷售目標的52.3%；銷售面積963萬平方米，同比增長52.4%。銷售結(jié)構(gòu)方面，華南大區(qū)依然是華潤置地的銷售貢獻主力軍，銷售金額和面積占比分別達29.4%和20.7%；其中深圳大區(qū)貢獻突出，實現(xiàn)銷售金額255.8億元，占整體業(yè)績的15.5%。分城市來看，上半年一二線城市銷售占比提升2個百分點至86%。其中，深圳、北京簽約額突破百億。

??【拿地渠道多元化，總土儲增至7098萬平方米】2021年上半年，華潤置地以總價915.2億元新增土儲33塊，新增建筑面積838萬平方米，納儲金額及建面分別較上年同期增長55.4%和69.3%。值得注意的是，上半年華潤置地發(fā)揮集團多元產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，多元化拿地渠道，城市更新、TOD項目、集團協(xié)同項目、混改及收并購項目全面跟進，多元化拿地貨值占比40%。截至2021年6月末，華潤置地持有總土地儲備建筑面積達7098萬平方米。從土儲結(jié)構(gòu)來看，華潤置地的土地儲備全國化分布更趨均衡。

??【盈利水平略有下降，債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)健】2021年上半年，華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入737.4億元，同比增長63.8%。其中開發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入609.3億元，較上年同期增長69.4%。上半年實現(xiàn)毛利潤231.1億元，凈利潤155.9億元，分別同比增長53.1%和19.3%。上半年綜合結(jié)算毛利率31.3%，較上年同期下降2.2個百分點；凈利率及歸母凈利率分別同比下降7.9和7.5個百分點至21.1%和17.8%，但整體仍處于較高水平。

??資本運營方面，截至上半年末，華潤置地持有現(xiàn)金948.5億元，較期初增長6%；凈負債率28.5%，維持在行業(yè)內(nèi)較低水平；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率60.9%，現(xiàn)金短債比2.27。同時，債務結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健，長短債務比3.08；此外，在行業(yè)融資環(huán)境收緊的大背景下，華潤置地持續(xù)拓寬融資渠道，融資成本較2020年底進一步下降0.2個百分點至3.88%，處于行業(yè)低位。

??【“1+3”業(yè)務模式深化，購物中心護城河拓寬】2021年上半年，華潤置地的圍繞地產(chǎn)主業(yè)，構(gòu)建經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務及上生態(tài)圈要素型業(yè)務的“3+1”一體化業(yè)務模式持續(xù)推進并深化。經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務依然是地產(chǎn)主業(yè)之外的重點發(fā)展領(lǐng)域，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入82.8億元，同比增長63.4%。其中，購物中心護城河持續(xù)拓寬，運營效率和回報水平大幅提升，上半年租金收入達65.3億元，同比增長65%；出租率提高1.3個百分點至96%；月均坪效提升28%至2620元。

??01

??銷售

??銷售金額同比增長48.7%

??一二線城市銷售占比86%

??2021年上半年，華潤置地實現(xiàn)合同銷售金額1648億元，同比增長48.7%；銷售面積963萬平方米，同比增長52.4%。其中，權(quán)益銷售金額1082億元，同比增長50%，權(quán)益比例提升1個百分點至66%。疫情之后華潤置地迅速調(diào)整恢復，增速呈現(xiàn)近年來新高水平；同時，根據(jù)克而瑞全口徑銷售金額排行榜，截至上半年華潤置地排名第八，較去年全年提升一位。

??值得注意的是，上半年在在“集中供地”和“三道紅線”政策背景下，華潤置地落實“降本、提質(zhì)、增效”，完成半年度業(yè)績目標，并完成全年銷售目標的52.3%。同時，2021年下半年華潤置地擁有可售貨源3540億元，其中新推可售貨源占比40%，三四季度推貨鋪排均勻，為全年業(yè)績的實現(xiàn)提供有力支撐。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，上半年華北大區(qū)對華潤置地的銷售貢獻度提升，銷售金額和面積占比分別較期初增長3.2和3.0個百分點至22.7%和24.7%。而華南大區(qū)依然是華潤置地的銷售貢獻主力軍，銷售金額和面積占比分別達29.4%和20.7%；其中深圳大區(qū)貢獻突出，實現(xiàn)銷售金額255.8億元，占整體業(yè)績的15.5%。分城市來看，上半年一二線城市銷售占比提升2個百分點至86%。其中，深圳、北京簽約額突破百億。

??02投資

??新增拿地金額同比增長55.4%

??全國化布局更趨均衡

??2021年上半年，華潤置地以總價915.2億元新增土儲33塊，新增建筑面積838萬平方米；權(quán)益地價743億元，權(quán)益比率81.2%，較上年去年進一步提升；權(quán)益貨值1467億元。作為“三道紅線”政策下的綠檔房企，華潤置地上半年投資加碼，納儲金額及建面分別較上年同期增長55.4%和69.3%。在此背景下，拿地銷售比提升至56%，需適當注意監(jiān)管限制。

??值得注意的是，上半年華潤置地發(fā)揮集團多元產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，多元化拿地渠道，城市更新、TOD項目、集團協(xié)同項目、混改及收并購項目全面跟進，多元化拿地貨值占比40%，在“集中供地”政策背景下成為企業(yè)納儲渠道的有力補充。此外拿地結(jié)構(gòu)方面，一二線城市拿地建面占比達81%，住宅權(quán)益貨值占比85%，保證了土儲的優(yōu)質(zhì)性。

??截至2021年6月末，華潤置地持有總土地儲備建筑面積達7098萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)土地儲備5988萬平方米，投資物業(yè)土地儲備1110萬平方米，分別占比84.4%和15.6%。土地消化周期3.7年，較期初有所下降，但依然足以支撐未來3年的發(fā)展需求。

??從土儲結(jié)構(gòu)來看，截至2021年上半年，華潤置地的土地儲備全國化分布更趨均衡。其中占比最高的為華東大區(qū)，達18.2%；其次為華北大區(qū)、華中大區(qū)、華西大區(qū)及華東大區(qū)，占比在15%-16%左右。城市能級分布方面，開發(fā)物業(yè)土儲中一二線城市土儲面積占比達68%，投資物業(yè)土儲中一二線城市面積占比達79%，整體土儲結(jié)構(gòu)較優(yōu)。

       03盈利

??營收同比增長63.8%

??盈利水平下降

??2021年上半年，華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入737.4億元，同比增長63.8%。其中開發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入609.3億元，較上年同期增長69.4%。值得注意的是，截至上半年末華潤置地已鎖定已簽未結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)開發(fā)營業(yè)額2369.5億元，其中1162.9億元將于2021年下半年結(jié)算，為全年業(yè)績實現(xiàn)打下堅實基礎。

??同時，上半年華潤置地盈利水平雖有下降，但整體仍處于較高水平。實現(xiàn)毛利潤231.1億元，凈利潤155.9億元，分別同比增長53.1%和19.3%。利潤率方面，上半年綜合結(jié)算毛利率31.3%，較上年同期下降2.2個百分點，主要由于政策調(diào)控下土地成本有所上升，致使開發(fā)銷售業(yè)務毛利率同比下降4個百分點至27.1%，但整體仍處于較高水平。凈利率及歸母凈利率分別同比下降7.9和7.5個百分點至21.1%和17.8%。

      04償債

??債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

??融資成本進一步降至3.88%

??資本運營方面，截至2021年上半年末，華潤置地持有現(xiàn)金948.5億元，較期初增長6%；凈負債率28.5%，維持在行業(yè)內(nèi)較低水平，較期初下降0.96個百分點；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率60.9%，現(xiàn)金短債比2.27，穩(wěn)居“三道紅線”內(nèi)安全位置，杠桿利用空間充裕。

??同時，債務結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健，有息負債總額中僅22%將于一年內(nèi)到期，長短債務比3.08；平均債務年期維持4.8年，到期結(jié)構(gòu)分布合理。此外，在行業(yè)融資環(huán)境收緊的大背景下，華潤置地持續(xù)拓寬融資渠道，融資成本較2020年底進一步下降0.2個百分點至3.88%，處于行業(yè)低位。

??05戰(zhàn)略

??“3+1”業(yè)務模式持續(xù)推進

??多元業(yè)務全面開花

??2021年上半年，華潤置地的圍繞地產(chǎn)主業(yè)，構(gòu)建經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務及上生態(tài)圈要素型業(yè)務的“3+1”一體化業(yè)務模式持續(xù)推進并深化。

??經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務依然是地產(chǎn)主業(yè)之外的重點發(fā)展領(lǐng)域，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入82.8億元，同比增長63.4%。其中，購物中心護城河持續(xù)拓寬，運營效率和回報水平大幅提升，上半年租金收入達65.3億元，同比增長65%；出租率提高1.3個百分點至96%；月均坪效提升28%至2620元。寫字樓租金收入9.4億元，同比增長30%；出租率同比提高2個百分點至75.7%。酒店業(yè)務在疫情之后逐步恢復，毛利率回升至7.1%，出租率上升至50%。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務方面，萬象生活上半年實現(xiàn)營業(yè)收入40.1億元，同比增長28.1%。截至上半年，華潤萬象生活管理規(guī)模進一步擴大，管理范圍覆蓋88個城市，在管面積1.36億平方米。

??此外，生態(tài)圈要素型業(yè)務協(xié)同主業(yè)獲取資源，上半年實現(xiàn)營業(yè)額63.6億元，其中城市建設與運營業(yè)務收入占比94.8%。