[克而瑞]旭輝集團(tuán):目標(biāo)年內(nèi)進(jìn)入綠檔

房玲、洪宇桁2021-08-31 16:49:12

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-08-31
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??核心觀點(diǎn)

??【上半年完成全年目標(biāo)51%,將減少進(jìn)入新城市加強(qiáng)深耕力度】上半年旭輝集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額為人民幣1361.5億元,同比增加了68.65%,完成了全年2650億銷售目標(biāo)的51.4。下半年總可售貨值2600億元,只要達(dá)到49.5%的去化率就能完成全年目標(biāo),企業(yè)完成全年目標(biāo)的難度應(yīng)該不大。旭輝提出要提高單城和單項(xiàng)目產(chǎn)能,提高組織效能,減少進(jìn)入新城市,未來企業(yè)在全國的擴(kuò)張可能會有所放緩,城市深耕力度將加強(qiáng)。

??【下半年將增加多元化拿地,總土儲權(quán)益比例繼續(xù)提高】上半年旭輝共新增43個(gè)新項(xiàng)目,新增土儲總建面為772.48萬平方米,同比增加了65.8%;總價(jià)為539.38億元,同比增加了49.7%,新增土儲總貨值約為1279億元。上半年旭輝的多元化拿地占比相比于2020年全年的51%大幅降至27%,下半年將增加多元化拿地的比例,全年多元化拿地占比至少達(dá)到40%。新增土儲建面的權(quán)益比例為57.4%,截至2021年中期企業(yè)總土儲的權(quán)益比例相較于年初繼續(xù)提升至55.3%。截至2021年中期,旭輝共有土地儲備5840萬平方米,若是算上尚未確權(quán)的土地則達(dá)到了6857萬平方米,較為充足。

??【毛利率降至20.7%,企業(yè)盈利能力仍需加強(qiáng)】上半年旭輝實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入363.73億元,同比增加了57.99%;毛利率為20.69%,同比降低了4.94個(gè)百分點(diǎn)。由于旭輝已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約在1500億元左右,其毛利率約為20%,因此企業(yè)未來的毛利率應(yīng)該也會保持在這一水平。而在凈利率方面,旭輝上半年的凈利率為14.75%,同比下降了5.83個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利率為9.9%,同比下降了4.73個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)的盈利能力仍需加強(qiáng)。

??【年內(nèi)目標(biāo)進(jìn)入綠檔,融資能力繼續(xù)優(yōu)化】截至2021年中期旭輝的凈負(fù)債率較期初降低了3.6個(gè)百分點(diǎn)至60.44%,保持在行業(yè)相對較低的水平?,F(xiàn)金短債比為2.68,長短期債務(wù)比為4.66,平均債務(wù)賬期為4.6年,企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全,短期的償債壓力不大。但是旭輝剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.14%,略微超過70%的紅線要求,企業(yè)目標(biāo)在今年繼續(xù)改善爭取進(jìn)入綠檔。截至2021年中期旭輝所有債務(wù)的加權(quán)平均融資成本相較于年初略微下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)到了5.1%,其中上半年新增融資的平均成本僅為4.3%,企業(yè)的融資能力繼續(xù)有所優(yōu)化。

??【物管規(guī)模穩(wěn)定發(fā)展,大力支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展】旭輝在多元化方面主要涉及物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、裝配式建筑、健康醫(yī)療、教育地產(chǎn)等8個(gè)領(lǐng)域。截至2021年中期旭輝永升服務(wù)的簽約管理面積達(dá)到了2.2億平方米,在管面積超過1.3億平方米,已經(jīng)布局了114個(gè)城市。在商業(yè)地產(chǎn)方面,截至2021年中期合計(jì)儲備了商業(yè)綜合體項(xiàng)目31個(gè),其中有9個(gè)在營,上半年的出租率達(dá)到了94.3%,未來每年集團(tuán)都會投入拿地金額的10%支持商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展,預(yù)計(jì)在未來三年實(shí)現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復(fù)合增長率。

??01

??銷售

??上半年完成全年目標(biāo)51%

??將減少進(jìn)入新城市加強(qiáng)深耕力度

??上半年旭輝集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額為人民幣1361.5億元,同比增加了68.65%,完成了全年2650億銷售目標(biāo)的51.4%;合約銷售面積為797.33萬平米,同比增加了62.86%,累計(jì)銷售均價(jià)為17076元/平方米;企業(yè)的銷售回款率超過了90%,比2020年全年的92%略有降低,但仍然保持在較高水平。

??旭輝上半年銷售規(guī)模的增長幅度較大主要是因?yàn)?020年上半年受疫情影響導(dǎo)致銷售基數(shù)較低,下半年總可售貨值2600億元,包括即將新推出的53個(gè)項(xiàng)目,貨值約1700億元。因此旭輝下半年只要達(dá)到49.5%的去化率就能完成全年目標(biāo),難度應(yīng)該不大。

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??上半年旭輝銷售的區(qū)域分布與2020年全年相比變化不大,長三角、中西部、環(huán)渤海以及珠三角區(qū)域的貢獻(xiàn)分別為44.7%、26%、16.2% 及13.1%,2020年則分別為43.8%、22.2%、22.9%以及11.1%。同時(shí)企業(yè)銷售的能級分布變化也不大,在三四線城市的銷售額占比僅從2020年的27.3%略微增長至上半年的28.9%,整體來看旭輝的布局戰(zhàn)略長期保持一致和穩(wěn)健。

??具體到單城市來看,上半年對產(chǎn)生旭輝銷售貢獻(xiàn)的城市數(shù)量約為70個(gè),單城市產(chǎn)能為19億元,同比提高了29.3%。由于去年上半年的疫情影響了各城市的銷售,銷售額超過50億元的城市僅有杭州和溫州兩個(gè),而今年上半年超過50億的城市數(shù)量則達(dá)到了10個(gè),其中北京作為銷售額最高的城市達(dá)到了92.1億元。從歷年的數(shù)據(jù)來看,旭輝的單城市產(chǎn)能都不是很高,這也一定程度上和企業(yè)在過去幾年積極在全國擴(kuò)張進(jìn)入新城市有關(guān)。而本次業(yè)績會上旭輝提出要提高單城和單項(xiàng)目產(chǎn)能,提高組織效能,減少進(jìn)入新城市,未來企業(yè)在全國的擴(kuò)張可能會有所放緩,城市深耕力度將得到加強(qiáng)。

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??02

??投資

??下半年將增加多元化拿地

??總土儲權(quán)益比例繼續(xù)提高

??上半年旭輝共新增43個(gè)新項(xiàng)目,新增土儲總建面為772.48萬平方米,同比增加了65.8%;總價(jià)為539.38億元,同比增加了49.7%,新增土儲總貨值約為1279億元。上半年旭輝的拿地銷售比為0.396,企業(yè)仍然保持了較為積極的拿地態(tài)勢,但控制在40%的紅線要求以下。

??上半年旭輝的多元化拿地占比相比于2020年全年的51%大幅降至27%,企業(yè)從2019年開始加大多元化拿地的比例以降低拿地成本和風(fēng)險(xiǎn),并提出了多元化拿地和公開市場拿地占比50%-50%的投資指引。因此下半年可能會增加多元化拿地的比例,全年多元化拿地占比至少達(dá)到40%。

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??上半年旭輝的新增土儲區(qū)域結(jié)構(gòu)變化較大,長三角地區(qū)的新增土儲建面占比相較于2020年大幅提高了16個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)環(huán)渤海的占比提高了15個(gè)百分點(diǎn),而中西部的占比則大幅降低了25個(gè)百分點(diǎn)。旭輝在上半年顯著增加了在大本營長三角地區(qū)的拿地,并且加大了環(huán)渤海區(qū)域的布局力度,一邊鞏固大本營一邊繼續(xù)推進(jìn)全國化布局,從而讓企業(yè)在保持穩(wěn)定增長的同時(shí)分散市場風(fēng)險(xiǎn)。

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??旭輝上半年新增土儲建面的權(quán)益比例為57.4%,相比于2020年的66.8%有所降低,但仍然高于企業(yè)總土儲的權(quán)益比例。截至2021年中期,旭輝總土儲的權(quán)益比例相較于年初繼續(xù)提升至55.3%,整體來看自從2018年以來旭輝的總土儲權(quán)益比例一直穩(wěn)步提升,項(xiàng)目權(quán)益比例的提升有助于增加歸母利潤,也將為集團(tuán)的長期穩(wěn)定發(fā)展提供保障。旭輝計(jì)劃在今年達(dá)成三條紅線指標(biāo)后,明年開始逐漸提升權(quán)益比例,目標(biāo)在2024年左右達(dá)成“雙70”的目標(biāo),即70%的銷售權(quán)益比和70%的并表比例。

??截至2021年中期,旭輝共有土地儲備5840萬平方米,若是算上尚未確權(quán)的土地則達(dá)到了6857萬平方米。從旭輝最近幾年的增長來看,企業(yè)目前的貨值儲備可以滿足超過3年的開發(fā),較為充足。

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      03盈利

??毛利率降至20.7%

??企業(yè)盈利能力仍需加強(qiáng)

??上半年旭輝實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入363.73億元,同比增加了57.99%;毛利率為20.69%,同比降低了4.94個(gè)百分點(diǎn)。由于旭輝已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約在1500億元左右,其毛利率約為20%,因此企業(yè)未來的毛利率應(yīng)該也會保持在這一水平。

??而在凈利率方面,旭輝上半年的凈利率為14.75%,同比下降了5.83個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利率為9.9%,同比下降了4.73個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)的凈利率水平有所下降,處于較為一般的水平,企業(yè)的盈利能力仍需加強(qiáng)。值得注意的是,上半年旭輝歸母凈利潤對凈利潤的占比為67.2%,相比于去年同期下降了4個(gè)百分點(diǎn),延續(xù)了從2016年以來的逐年下降的態(tài)勢。這可能是因?yàn)樾褫x近幾年結(jié)算的項(xiàng)目中合作項(xiàng)目較多,權(quán)益比例較低從而導(dǎo)致歸母凈利潤的減少,未來隨著旭輝逐漸提高銷售的權(quán)益比例可能會有所改善。

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??04

??償債

??年內(nèi)目標(biāo)進(jìn)入綠檔

??融資能力繼續(xù)優(yōu)化

??截至2021年中期旭輝的持有現(xiàn)金約為524.06億元,較于期初略微增加了2.4%;總有息負(fù)債為1107.47億元,較于期初增加5.8%;企業(yè)的權(quán)益則增加了15.4%至965.28億元,主要是因?yàn)榉强毓蓹?quán)益增加了29.9%,可能是因?yàn)楹献黜?xiàng)目增加所致。因此企業(yè)的凈負(fù)債率較期初降低了3.6個(gè)百分點(diǎn)至60.44%,若是將永續(xù)債作為負(fù)債計(jì)算,則旭輝的凈負(fù)債率為63.7%,較期初降低了7.58個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)的凈負(fù)債率保持在行業(yè)相對較低的水平。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面,截至2021年中期旭輝的現(xiàn)金短債比為2.68,長短期債務(wù)比為4.66,平均債務(wù)賬期為4.6年,企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全,短期的償債壓力不大。但是旭輝剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.14%,略微超過70%的紅線要求,因此在三條紅線中踩線了一條,企業(yè)目標(biāo)在今年繼續(xù)改善爭取進(jìn)入綠檔。整體來看旭輝的資金鏈較為穩(wěn)定,有利于企業(yè)未來的發(fā)展。需要注意的是旭輝的外幣債占比達(dá)到了41%,匯率的波動對于企業(yè)的影響相對較大,企業(yè)可能需要采用一些金融手段對沖匯率風(fēng)險(xiǎn)。

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??截至2021年中期旭輝所有債務(wù)的加權(quán)平均融資成本相較于年初略微下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)到了5.1%,低于行業(yè)平均水平,其中上半年新增融資的平均成本僅為4.3%。期內(nèi)旭輝發(fā)行了一筆7年期的美元優(yōu)先票據(jù)和一筆融資成本低至4.375%的美元優(yōu)先票據(jù),分別為企業(yè)歷史上最長期限和最低成本的境外債,此外還獲得了企業(yè)首筆綠色銀團(tuán)貸款27.98億港元,融資能力繼續(xù)有所優(yōu)化。

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??05多元化

??物管規(guī)模穩(wěn)定發(fā)展

??大力支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

??旭輝在多元化方面主要涉及物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、裝配式建筑、健康醫(yī)療、教育地產(chǎn)等8個(gè)領(lǐng)域。在物業(yè)管理方面,截至2021年中期旭輝永升服務(wù)的簽約管理面積達(dá)到了2.2億平方米,在管面積超過1.3億平方米,已經(jīng)布局了114個(gè)城市,企業(yè)在保持規(guī)模穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)也在客戶之間樹立了良好的口碑,未來發(fā)展值得期待。


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??在商業(yè)地產(chǎn)方面,自從旭輝在2019年將商業(yè)提升為核心戰(zhàn)略之后,截至2021年中期,旭輝合計(jì)儲備了商業(yè)綜合體項(xiàng)目31個(gè),其中有9個(gè)在營,總建面約為278萬平米,在營建面63萬平米,上半年的出租率達(dá)到了94.3%。旭輝商業(yè)在上半年新獲取4個(gè)項(xiàng)目,未來旭輝將會將住宅和商業(yè)進(jìn)行雙輪驅(qū)動規(guī)模化,打造優(yōu)質(zhì)IP促進(jìn)發(fā)展,每年集團(tuán)都會投入拿地金額的10%支持商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展,預(yù)計(jì)在未來三年實(shí)現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復(fù)合增長率。

??而在長租公寓方面,旭輝瓴寓上半年新增簽約2.2萬間,門店出租率達(dá)到了95%。截至2021年8月旭輝瓴寓已經(jīng)進(jìn)入了超過10個(gè)城市,房間規(guī)模近8萬間,未來將堅(jiān)持輕重結(jié)合,把重做輕的戰(zhàn)略,深耕租賃大社區(qū)項(xiàng)目。

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