評(píng)司論企｜再添杭州TOD項(xiàng)目，越秀“軌道+物業(yè)”模式優(yōu)勢釋放

??越秀近年來的業(yè)績?cè)鏊賰?yōu)于規(guī)模房企平均水平，2022年的銷售業(yè)績更是實(shí)現(xiàn)逆周期增長。除了得益于其城市布局戰(zhàn)略與自身的產(chǎn)品力，越秀對(duì)TOD項(xiàng)目的開發(fā)拓展和經(jīng)驗(yàn)積累，也逐步構(gòu)筑起一定的差異化競爭優(yōu)勢，成為支撐其實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破的重要因素之一。近日，繼星縵云渚（余杭區(qū)勾莊TOD項(xiàng)目）之后，越秀又在杭州再添星橋TOD項(xiàng)目，與杭州地鐵再次合作，也預(yù)示著越秀“軌道+物業(yè)”、國企合作模式以及TOD項(xiàng)目的全國化拓展又向前邁出了堅(jiān)實(shí)一步。

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??與杭州地鐵二度攜手

??越秀再添杭州星橋TOD項(xiàng)目

??近日，越秀地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式以總額7.41億元的權(quán)益對(duì)價(jià)，收購杭州北煦置業(yè)有限公司38.78%的股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)，從而間接持有杭州北星置業(yè)有限公司約18%的股權(quán)。由此獲得杭州地鐵3號(hào)線星橋車輛段上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目（杭州星橋TOD項(xiàng)目）。

??該項(xiàng)目位于杭州市臨平區(qū)臨平副城，包含杭政儲(chǔ)出【2022】64號(hào)和杭政儲(chǔ)出【2022】72號(hào)兩大地塊，總建筑面積47.3萬平方米、計(jì)容建筑面積約31.82萬平方米。杭州地鐵星橋TOD項(xiàng)目是繼星縵云渚（余杭區(qū)勾莊TOD項(xiàng)目）之后，越秀地產(chǎn)在華東區(qū)域的第二個(gè)TOD項(xiàng)目，也是越秀華東與杭州地鐵的再次合作。

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??國企合作成為越秀“軌道+物業(yè)”

??項(xiàng)目拓展的重要模式

??越秀此次在杭州再次通過項(xiàng)目股權(quán)收購的方式獲取TOD項(xiàng)目，不僅標(biāo)志著越秀“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式的全國化擴(kuò)張戰(zhàn)略進(jìn)一步發(fā)展，其與杭州地鐵的二度合作也表明了越秀TOD項(xiàng)目“國企合作”的模式又向前邁出了堅(jiān)實(shí)一步。

??一方面，早在2016年，越秀集團(tuán)就探索實(shí)踐“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，2017年7月聯(lián)合廣州地鐵集團(tuán)發(fā)起設(shè)立首期“廣州軌道交通城市更新基金”，規(guī)模近200億元。2019年4月，越秀地產(chǎn)成功引入廣州地鐵成為第二大股東，約占發(fā)行后總股本的19.9%。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)曾表示，“軌道+物業(yè)”模式將會(huì)成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要模式。

??另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)央國企主導(dǎo)時(shí)代的到來，對(duì)于越秀而言，“國企合作”的模式在雙國資背景的信用背書下，資源協(xié)同優(yōu)勢顯著。也為其未來復(fù)制廣州經(jīng)驗(yàn)、落地全國其他城市、繼續(xù)開拓全國化布局多元化納儲(chǔ)奠定了良好的基礎(chǔ)。

??具體在開發(fā)模式上，都是由地鐵集團(tuán)前期獲取土地或完成土地整備與一級(jí)開發(fā)，而后由越秀地產(chǎn)以股權(quán)收購的形式合作運(yùn)營項(xiàng)目公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際操盤開發(fā)。開發(fā)完成后，還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營或資產(chǎn)證券化。

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??“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目優(yōu)勢釋放

??業(yè)績貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升

??從越秀TOD項(xiàng)目布局的業(yè)績反饋來看，近年來越秀“軌道+物業(yè)”模式優(yōu)勢釋放，無論是項(xiàng)目銷售成績、單價(jià)水平還是單盤去化率都表現(xiàn)突出。

??根據(jù)CRIC備案數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，廣州越秀品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚、星匯城、琶洲上品等項(xiàng)目的累計(jì)備案銷售規(guī)模都超過了90億元。2022年內(nèi)，廣州琶洲上品（琶洲南TOD項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)備案銷售金額95.7億元，廣州品秀星樾項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)備案銷售金額43.9億元，上半年新獲取的杭州星縵云渚（杭州地鐵4號(hào)線余杭區(qū)勾莊TOD項(xiàng)目）項(xiàng)目在12月開盤當(dāng)月也實(shí)現(xiàn)了6.9億元的備案銷售。2022年全年，TOD項(xiàng)目對(duì)越秀地產(chǎn)的業(yè)績貢獻(xiàn)度較往年有進(jìn)一步提升。

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??TOD項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累

??支撐越秀業(yè)績實(shí)現(xiàn)逆周期增長

??整體來看，隨著越秀“軌道+物業(yè)”模式、國企合作布局戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)與落地。無論是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累、技術(shù)水平進(jìn)步，還是盤活土地資源、逐步構(gòu)筑起TOD項(xiàng)目產(chǎn)品力的差異化競爭優(yōu)勢，都成為支撐越秀業(yè)績逆周期增長的重要因素之一。

??特別是在當(dāng)前的行業(yè)周期下，央國企表現(xiàn)出更強(qiáng)的發(fā)展韌性。具體來看，2022年有近9成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比下滑，累計(jì)業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績降幅在50%至20%之間。但保利、華潤、中海、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等央國企的業(yè)績表現(xiàn)卻明顯優(yōu)于規(guī)模房企整體水平。其中，越秀2022年全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1250.3億元，同比增長8.6%，是為數(shù)不多業(yè)績規(guī)模實(shí)現(xiàn)正增長的企業(yè)之一；全口徑金額名次排在第16位，行業(yè)排名躍進(jìn)TOP20。且在市場整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，仍超額完成了全年1235億元的業(yè)績目標(biāo)。

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??TOD項(xiàng)目全國化布局進(jìn)程推進(jìn)

??帶動(dòng)越秀服務(wù)業(yè)務(wù)增值

??值得注意的是，越秀交通基建近日還與越秀服務(wù)關(guān)于物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)訂立框架協(xié)議。2021年，越秀地產(chǎn)成功分拆越秀服務(wù)于香港正式掛牌上市。依托越秀在大灣區(qū)的知名度、以及TOD項(xiàng)目的資源和開發(fā)優(yōu)勢，越秀服務(wù)布局了住宅、商業(yè)、大交通和城市服務(wù)四大業(yè)態(tài)。除了越秀地產(chǎn)自有的TOD項(xiàng)目之外，越秀服務(wù)也充分發(fā)揮了在TOD項(xiàng)目中的管理經(jīng)驗(yàn)，成功中標(biāo)福州、長沙、青島等地的項(xiàng)目。

??在母公司的大力支持下，越秀服務(wù)增長規(guī)模較為穩(wěn)定，并積極外拓。截至2022年上半年末，越秀服務(wù)在管項(xiàng)目286個(gè)，在管面積4355萬平方米，較2021年末上升12%；合約項(xiàng)目344個(gè)，合約面積6262萬平方米。目前，越秀服務(wù)的大部分項(xiàng)目均位于核心城市，有較好的營收保障。隨著TOD項(xiàng)目版圖全國化布局進(jìn)程的推進(jìn)，預(yù)期未來將為越秀帶來更高價(jià)值的綜合投資回報(bào)。

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??總結(jié)

??目前，“軌道+物業(yè)”、國企合作已成為越秀地產(chǎn)拓展布局的一個(gè)重要模式。近年來越秀業(yè)績的逆周期增長離不開TOD模式的優(yōu)勢釋放。越秀華東此次與杭州地鐵再次合作，在杭州落下第二子，表明了越秀“軌道+物業(yè)”、國企合作模式以及TOD項(xiàng)目的全國化拓展又向前邁出了堅(jiān)實(shí)一步。對(duì)于越秀而言，在雙國資背景的信用背書下，TOD項(xiàng)目國企合作模式資源協(xié)同優(yōu)勢顯著。未來能否復(fù)制廣州經(jīng)驗(yàn)、繼續(xù)開拓全國化布局、落地全國其他城市，成為越秀規(guī)模發(fā)展的突破口，值得關(guān)注。