[諸葛找房]上市房企專題系列一：100家房企踩線86家，多數(shù)大型房企或面臨戰(zhàn)略調(diào)整

??2020上半年，疫情沖擊了各行各業(yè)的發(fā)展，房企復(fù)工延緩，線下交易基本被凍結(jié)。3月以來(lái)，隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，政府出臺(tái)一些有利政策扶持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，貨幣環(huán)境寬松，多次降準(zhǔn)，房企貸款融資迎來(lái)窗口期。然而，在市場(chǎng)逐漸恢復(fù)下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)步恢復(fù)，進(jìn)入7月份表現(xiàn)過(guò)熱城市調(diào)控升級(jí)，如南京、東莞、杭州、深圳等多個(gè)城市。    

??與此同時(shí)，房企融資環(huán)境也發(fā)生轉(zhuǎn)變。8月20日，住建部、央行等部門召集房企的座談會(huì)，提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。這也基本確定了“三道紅線” （一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1.0倍）融資政策的準(zhǔn)確性。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)下的分類，分為四檔，全部“踩線”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)“踩線”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。9月14日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝表示，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響正面積極；將會(huì)同住建部以及其他相關(guān)管理部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。說(shuō)明“三道紅線”已經(jīng)在試點(diǎn)執(zhí)行且未來(lái)會(huì)普遍采用。

??“三道紅線”意味著房企的融資環(huán)境即將改變，“拆東補(bǔ)西”將成為過(guò)去式，當(dāng)前房企的踩線情況如何，未來(lái)房企的有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)空間縮減多少？為此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心選取100家上市房企，基于2020年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)判斷房企踩線情況，進(jìn)而推算出未來(lái)的有息負(fù)債水平及新增有息負(fù)債規(guī)模臨界值。

??一、房企普遍踩線，占比高達(dá)86%，大型房企踩線更為突出

??對(duì)于房企而言，融資規(guī)模對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著至關(guān)重要的作用，“三道紅線”也說(shuō)明房企的有息負(fù)債將會(huì)受到控制，最高增速不得超過(guò)15%。同時(shí)，當(dāng)下的負(fù)債指標(biāo)決定接下來(lái)的融資規(guī)模，對(duì)房企的影響重大。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心本次監(jiān)測(cè)的100個(gè)上市房企的數(shù)據(jù)來(lái)看，房企踩線的占比為86%，其中，14家房企位于綠色檔，28家房企位于黃色檔，36家房企位居橙色檔，22家房企位于紅色檔。踩兩條線的房企居多。

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