弘安里:石庫門風貌特色的新舊改標志性項目

項目報告 2024-02-01 15:07:15 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:上海
  • 發(fā)布時間:2024-02-01
  • 報告類型:項目報告
  • 發(fā)布機構:易居研究院

申報企業(yè):招商蛇口、綠城中國、上海地產

??摘要:弘安里,位于上海虹口區(qū)“北外灘”,作為上海市第二批歷史風貌保護街坊之一,是虹口區(qū)舊改體量最大的單體地塊,項目占地面積約3.7萬㎡。本項目是在2017年以后“留改拆并舉、以保留保護為主”的上海舊改新階段的背景下進行的,并隨著虹口區(qū)“北外灘”的加速開發(fā)應運而生。

??弘安里在加強保護傳承的同時,重視舊里的活化利用,將歷史風貌保護與城市發(fā)展、現(xiàn)代人的居住需求有機結合,探索歷史文化風貌保護的新路徑。通過保留修繕、保留改造、更新改建等多種更新方式,弘安里新生了121棟石庫門歷史風貌住宅,打造出上海內環(huán)內罕有的低密度里弄風貌別墅區(qū)。例如,在居住空間上,一改原有舊里的“長進深、天井式”布局,優(yōu)化為“合院式、大面寬”布局;在歷史建筑保護上,不僅通過舊料新藝、一棟一策、史實溯源予以保留改造,還通過新料舊藝、美學格調、引經據(jù)典進行了更新改建;在景觀打造上,充分從海派洋房的歷史記憶入手,打造雅集六境、風華四藝、畫境八園等多個主題景觀。

??項目成效可總結為三點:其一是走通了新階段下“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改新機制。即功能性國有企業(yè)作為全市統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺,與區(qū)政府合作,參與舊區(qū)改造,后續(xù)的二級開發(fā)則由二級開發(fā)商進行。項目相比傳統(tǒng)模式周期大大壓縮,成為新一輪舊改全面提速的縮影。其二是整合行業(yè)一流資源,集結了眾多實力派開發(fā)商及專業(yè)團隊等行業(yè)領軍者。招商蛇口、綠城中國、上海地產強強聯(lián)手,邀請了諸多行業(yè)領軍設計團隊,聘請華建上海院和專業(yè)施工單位共同打造。項目因此最終成為虹口區(qū)留改拆風貌保護示范項目。其三是走通了石庫門+現(xiàn)代居住功能的城市更新新實踐。不同于慣有的居住功能轉變商業(yè)功能,弘安里是保留居住功能的石庫門改造,探索出了石庫門+現(xiàn)代居住功能的城市更新新路徑。

??(一)項目概況

??弘安里原址虹口17街坊,屬于虹口區(qū)四川北路街道,東至江西北路,南至海寧路,西至河南北路,北至武進路。17街坊涉及二級舊里以下房屋約5.6萬平方米,居民超3000戶,是虹口區(qū)舊改體量最大的單體地塊。同時17街坊也是上海市第二批歷史風貌保護街坊之一、以及二級風貌保護建筑,沉淀了豐富的城市文化與記憶。

??上海的城市更新是從舊區(qū)改造開始的,至今已經經過了30多年的發(fā)展。上海市舊區(qū)改造(后簡稱“舊改”)模式經歷了波瀾壯闊的三個主要階段,而弘安里項目則是在2017年以后“留改拆并舉、以保留保護為主”的上海舊改新階段的背景下進行的。

??第一階段(1992-2000年):“拆舊建新”的危棚簡屋改造。1992年上海市第六次黨代會要求把舊區(qū)改造、改善居住的起點,落在結構簡陋、環(huán)境最差的危棚簡屋上,提出“到本世紀末完成市區(qū)365萬平方米危棚簡屋改造(簡稱‘365’危棚簡屋)”的目標,由此拉開了上海中心城區(qū)大規(guī)模舊改的序幕。

??第二階段(2001-2016年):“拆改留并舉”的成片二級舊里以下房屋改造?!笆濉逼陂g(2001-2005年),上海實施重點針對成片二級舊里以下房屋的新一輪舊區(qū)改造,按照“政府扶持、市場運作、市民參與、有償改善”原則,實行以貨幣安置為主的動遷政策和“拆改留并舉”的改造方式,共改造二級舊里以下房屋700萬平方米,受益居民36.6萬戶?!笆晃濉逼陂g(2006-2010年),按照“政府主導、土地儲備”原則,探索以土地儲備為主要方式的舊區(qū)改造,共改造房屋343萬平方米,受益居民28.1萬戶。“十二五”期間和“十三五”前期,舊區(qū)改造從“拆遷”到“征收”,上海及時調整體制機制,實現(xiàn)平穩(wěn)過渡,同時繼續(xù)實施市、區(qū)聯(lián)手改造,土地儲備中心和有關國企積極參與重點地區(qū)舊改,共改造房屋406萬平方米,受益居民15萬戶。

圖1:弘安里項目效果圖

??第三階段(2017年至今):“留改拆并舉、以保留保護為主”的成片歷史街區(qū)更新。上海面臨既要加大力度保護歷史建筑和風貌、又要抓緊收官成片二級舊里以下房屋改造的壓力,尤其是需要盡快解決手拎馬桶家庭居住困難等問題。同時,還面臨政策法規(guī)調整、管理體制變化、融資管理收緊等因素影響。在關鍵的成片舊改收官這五年,上海舊改“走出了新路子、跑出了加速度”,一大批以保留保護為主的舊區(qū)改造項目順利推進,累計實施改造328萬平方米,16.5萬戶居民受益。

??位于虹口區(qū) “北外灘”的上海·弘安里項目還是在北外灘加速開發(fā)的背景下應運而生。上海市虹口區(qū)被譽為海派文化的發(fā)祥地,先進文化的策源地,文化名人的聚集地,被稱作“最上海”的區(qū)域。近年來,隨著北外灘的開發(fā)建設和舊區(qū)改造,虹口區(qū)正在加快重大工程和基礎設施建設。根據(jù)上海規(guī)劃資源披露,“北外灘”總面積約4平方公里,陸域面積3.3平方公里,將打造成與外灘和陸家嘴錯位聯(lián)動、居職相融、孵化創(chuàng)新思維的新時代高級中央活動區(qū),匯聚現(xiàn)代化國際大都市核心發(fā)展要素的世界會客廳,以及全球超大城市精細化管理的典型示范區(qū)。

??17街坊房屋大多建造于1912年-1936年,是磚木結構的二級以下舊里。由于建造年代久遠,房屋破舊,存在很大安全隱患。2016年,根據(jù)《關于確認虹口區(qū) 17 街坊舊城區(qū)改建房屋征收范圍的函》(滬舊改認〔2016〕17 號),虹口區(qū)17街坊項目列入上海市舊城區(qū)改建房屋征收范圍。2017年9月,上海市政府公布虹口區(qū)17街坊為“上海市第二批風貌保護街坊”,要求成街坊保護。2018年,根據(jù)《關于印發(fā)<上海市舊區(qū)改造項目實施流程(試行)>的通知》(滬舊改發(fā)〔2018〕2號),該項目納入國家的棚戶區(qū)改造范圍。2019年5月,17街坊啟動二輪征收、做出征收決定。2020年9月,該地塊成功收尾交地。

??項目地塊名稱為虹口區(qū)四川北路街道HK193-02、HK193-03(地下部分),規(guī)劃用地性質為住宅,與另一幅地塊(北外灘街道HK300-02、HK300-03(地下部分),規(guī)劃用地性質為商辦、餐飲旅游業(yè))打包掛牌,程序上是以一幅國有建設用地使用權出讓。

表1:弘安里項目地塊信息匯總

圖2:弘安里項目地塊示意圖

??2021年2月,上海地產、虹房集團和上海北外灘(下稱“上海地產聯(lián)合體”)以111.35億元摘得本項目地塊及打包地塊,成立了項目公司。2021年8月,17街坊項目公司啟動股權轉讓,成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯(lián)交所“場所聯(lián)動”招商股轉工作機制的地塊。經現(xiàn)場公證,加權匯總規(guī)劃實施方案評審得分和競價得分,上海地產聯(lián)合體將本地塊所屬項目公司的80%股權及40.6億元債權以42.2億元出讓給了招商蛇口、綠城中國等房企聯(lián)合體(下稱“招商蛇口聯(lián)合體”),其中招商蛇口的持股比例分別為51%。招商蛇口聯(lián)合體的報價不是最貴的,但是它提供了最好的開發(fā)方案,在專家評審中的得分排名第一。17街坊的開發(fā)方向,是最大程度保留文脈,留存石庫門肌理,并注入現(xiàn)代使用功能。2023年3月,上海弘安里項目住宅部分正式對外亮相。

??(二)做法經驗

??弘安里按照上海城市更新發(fā)展方案的指引,在遵循“留改拆并舉、以保留保護為主”原則的前提下,給出了自己的改造方案:加強保護傳承的同時,重視舊里的活化利用,將歷史風貌保護與城市發(fā)展、現(xiàn)代人的居住需求有機結合,探索歷史文化風貌保護的新路徑。通過保留修繕、保留改造、更新改建等多種更新方式,弘安里新生了121棟石庫門歷史風貌住宅,打造出上海內環(huán)內罕有的低密度里弄風貌別墅區(qū)。完整延續(xù)海派居住文化的同時,注重地下空間充分挖掘潛力。在工程層面克服10號線地鐵穿行帶來的振動、噪音等影響,容入車庫和地下室,戶型設計也更加豐富,以此滿足更加多樣化的家庭結構需求。

??1、建筑設計:保留原始的肌理布局,不斷優(yōu)化為多種石庫門風貌的6個組團

??具體來說,招商蛇口聯(lián)合體尊重場地的記憶與肌理,保留里弄間“行列式”的肌理布局,原始主、支弄的形態(tài)和組團特征,同時根據(jù)現(xiàn)代人的生活需求,優(yōu)化為6個新組團。溯源舊址建筑風貌,運用近10種立面工藝技法,再現(xiàn)Artdeco、早期石庫門、后期石庫門、新式里弄、沿街中式5大建筑立面風格,呈現(xiàn)組團建筑風貌的豐富性。同時通過精選老磚、新磚,打造項目石庫門風格樣板墻,對外立面效果進行深入研究,以確保后期項目的立面效果。

圖3:弘安里項目效果圖

??2、產品打造:精雕細琢,保證了現(xiàn)代高品質居住體驗

??項目邀請W-Desgin無間設計、CCD先鋒探索生活美學設計,打造建筑面積約213㎡-496㎡,以3-4房為主的,有天、有地、有院的里弄住宅。在材料上,采取外立面新磚和老磚結合,屋頂采用新瓦和老瓦搭配,專家團隊把關。選擇國際知名系統(tǒng)窗和天窗品牌,保證客戶高品質居住體驗。在私密性上,項目地下室通過雙墻設計達到減振目的,地上每戶分戶墻也均為雙墻設計,保證每戶的私密性及隔音效果。在景觀庭院上,院墻均采用實體圍墻,約3.6和4.5米等多種高度,保證私密性的同時,還原上海里弄的經典庭院生活。在地鐵減振上,針對地塊部分區(qū)域地鐵下穿的情況,項目選擇國際知名減振設備單位GERB負責項目減振,采用與上海音樂學院同產品類型的減振設備,保障最終居住的舒適度和靜謐性。

??3、居住空間:一改“長進深、天井式”布局,優(yōu)化為“合院式、大面寬”布局

??項目最大可能的打造大開間、短進深的空間布局,滿足現(xiàn)代人對通風采光的需求,部分定制落地窗,大面積的窗墻比,進一步提升居住舒適性。部分戶型還巧妙地增設南院,預留可供自身需求和喜好自由創(chuàng)造的功能空間。

??4、歷史建筑保護:保留改造+更新改建相結合

??值得一提的是,針對和樂里南二弄老宅,項目團隊將3幢歷保建筑組團整體平移近100米。在原址拓展出地下空間,容入車庫和地下室,完善現(xiàn)代居住功能后移回原址,賦予百年老宅新生。

圖4:弘安里項目效果圖

??5、景觀打造:打造雅集六境、風華四藝、畫境八園等多個主題景觀

??例如,提純海派符號,選植上海洋房經典花卉,營造富有層次與移步換景的精致園林,構建巷弄與繁花的詩意畫境,呈現(xiàn)“巷弄·繁花里”,營造出“城市煙火與自有天地并棲,里弄記憶與高端生活共享”的生活氛圍。并規(guī)劃有滿足高凈值人群社交圈層需求的多功能會所,配置恒溫泳池、健身、瑜伽、多功能廳等,為居者營造一處跨越時空的先鋒社交舞臺。

??(三)項目成效

??1、走通了新階段下“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改新機制

??2019年開始上海探索“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”舊改新機制。新機制的核心就是功能性國有企業(yè)參與舊區(qū)改造。這個功能性國有企業(yè)當前就是上海地產(集團)有限公司,并加掛上海市城市更新中心牌子,作為全市統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺,具體推進舊區(qū)改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項目的實施。弘安里就是首批4幅試點地塊之一,上海地產與虹口區(qū)政府簽定舊區(qū)改造合作協(xié)議,由上海地產與區(qū)屬國企成立的合資項目公司在舊改地塊中,仍保留一定股權。上海地產集團不參與后續(xù)開發(fā),但仍承擔總控的角色,從規(guī)劃、設計、施工、投資到運營,全流程把控,避免合作的開發(fā)單位無序開發(fā)。探索新機制以來,該項目舊改工作不斷提速,已跑出多項全市第一:征收收尾工作耗時僅16個月,創(chuàng)上海舊改項目征收速度新記錄;第一個按照風貌保護管理要求,獲得控規(guī)調整批復的地塊;第一個實施舊改地塊、資源地塊組合出讓的項目。相比傳統(tǒng)模式周期大大壓縮,成為新一輪舊改全面提速的縮影。

圖5:虹口城市更新建設發(fā)展有限公司股權結構圖

??后續(xù)的二級開發(fā)則由招商蛇口聯(lián)合體二級開發(fā)商進行。一方面是由于資金壓力,舊改資金總量巨大,單靠一家企業(yè)運作,難以為繼;另一方面,舊改二級開發(fā)對開發(fā)商的運營能力、產業(yè)規(guī)劃、發(fā)掘舊區(qū)文化底蘊等有較高的綜合要求,術業(yè)有專攻。于是,就有了弘安里項目轉讓項目公司 80%股權。最終,由招商蛇口、綠城中國、上海地產三強聯(lián)手,負責項目開發(fā)建設,共筑上海城市更新里程碑級作品。

??2、走通了整合行業(yè)一流資源、成就文保級示范項目之路

??弘安里項目由招商蛇口、綠城中國、上海地產三強聯(lián)手。在產品打磨和規(guī)劃方面,項目邀請了諸多行業(yè)領軍設計團隊,諸如goa大象設計、藍頌設計、W.DESIGN無間設計、CCD等,同時聘請曾修繕過中共一大會址、張園等歷保建筑的華建上海院和專業(yè)施工單位共同打造,力求精良。通過保護修繕、保留改造、更新改建等手法匠心營造。弘安里的每一棟建筑,都是一段歷史。為了最大程度地保護風貌,施工方在前期工作中注重挖掘其中的歷史故事,以尊重歷史為原則,通過百米平移、匠心優(yōu)化、悉心更新等手法在保護的基礎上修繕這些“寶貝”。通過全面檢測、仿真分析、前沿工藝、分區(qū)隔振等先進措施進行了地鐵減振,以最大程度保護歷史建筑風貌,保證產品的舒適性、靜謐性。正是集結了眾多實力派開發(fā)商及專業(yè)團隊等行業(yè)領軍者,弘安里項目得以集思廣益、博采眾長,最終成為虹口區(qū)留改拆風貌保護示范項目,成就了上海城市更新中的文保藏品級住宅項目。

??3、走通了石庫門+現(xiàn)代居住功能的城市更新新實踐

??上海城市更新已經進入嶄新的階段,處理好保護與更新之間的關系,兼顧地區(qū)發(fā)展和風貌保護,顯得尤為重要。根據(jù)上海最新發(fā)布的城市更新行動方案,明確要堅持傳承和彰顯海派文化。石庫門里弄作為一種獨特的城市民居建筑,具有唯一性,其歷史價值、藝術價值和文化遺產價值不容忽視。弘安里將打造上海中心城區(qū)成規(guī)模的現(xiàn)代石庫門建筑群,復原歷史風貌,與城市文脈相延續(xù)。通過保護修繕、保留改造、更新改建等多種方式,該項目肌理風貌被最大限度延續(xù),保存舊址場所記憶的同時,保留石庫門建筑的居住功能,打造上海內環(huán)內罕有的里弄風貌別墅區(qū)。不再是酒吧、咖啡館、文化藝術空間或是潮流小店等商業(yè)功能,歷經100多年時光,石庫門在邁向現(xiàn)代生活的過程中重新拾起居住功能,以原汁原味的形態(tài)走出一條回歸“初心”的更新之路。弘安里石庫門建筑群落結合時代需求,在為現(xiàn)代人的居住本質服務的同時,傳承海派文化,提升環(huán)境風貌,是一種現(xiàn)代人居住宅模式的城市更新新實踐。

??(四)小結

??弘安里作為上海市第二批歷史風貌保護街坊,在更新過程中,不僅尊重地塊內行列式的里弄肌理與組團特征,還維持了沿街城市界面的歷史風貌,部分建筑整體原址保留修繕。項目公司面對一系列復雜難題,秉承城市有機更新理念,整合行業(yè)一流資源,采用保護修繕、保留改造、更新改建等多種建造手法,打造上海中心城區(qū)成規(guī)模的現(xiàn)代石庫門建筑群。作為“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”舊改新機制的首批試點之一,弘安里走通了舊改新機制,成為新一輪舊改全面提速的縮影。不同于慣有的居住功能轉變商業(yè)功能,弘安里是保留居住功能的石庫門改造,探索出了石庫門+現(xiàn)代居住功能的城市更新新路徑。

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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