申報(bào)企業(yè)：上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司

??摘要：東方明珠創(chuàng)智中心位于徐匯區(qū)徐家匯街道斜土路2570號(hào)，總建筑面積約5.78萬平方米。前身為上海科學(xué)教育電影制片廠。2000年前后，其業(yè)務(wù)逐漸萎縮，其物業(yè)老舊、出租經(jīng)營收入低下、整體環(huán)境雜亂。2015年，上海電視臺(tái)、上海文廣集團(tuán)決定對(duì)科影廠進(jìn)行整體轉(zhuǎn)型開發(fā)，通過股權(quán)收購獲得該物業(yè)，并授權(quán)旗下產(chǎn)業(yè)管理和資本運(yùn)作平臺(tái)——東方明珠對(duì)其進(jìn)行改造，由東方明珠房地產(chǎn)公司操刀。2020年6月啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年底竣工。

??東方明珠成功抓住了上海工業(yè)用地盤活的政策窗口期，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了改造。主要做法包括采取保留改造和拆除重建的方式，將低效工業(yè)用地改造為“小而美”高品質(zhì)綜合體。東方明珠始終堅(jiān)持“從產(chǎn)業(yè)入地產(chǎn)”，塑造文媒產(chǎn)業(yè)的特色物理空間，承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這里還將重點(diǎn)打造媒體小企業(yè)創(chuàng)業(yè)加速器功能，依托文化傳媒產(chǎn)業(yè)鏈完備的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建新媒體產(chǎn)業(yè)孵化基地和集聚區(qū)。改造過程中建立了城市更新企業(yè)與政府、居民之間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，有效推進(jìn)了項(xiàng)目的平穩(wěn)順利進(jìn)行，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)和社會(huì)的多方共贏打下基礎(chǔ)。

??最終，項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)榧幕a(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設(shè)施于一體的“小而美”文媒產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)收益提升和資產(chǎn)增值，助推集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，彌補(bǔ)了周邊公共配套設(shè)施的不足，取得經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的平衡。成為零星工業(yè)用地轉(zhuǎn)型成功的重要典范。

??（一）項(xiàng)目概況

??東方明珠創(chuàng)智中心位于徐匯區(qū)徐家匯街道斜土路2570號(hào)，總占地面積1.36萬平方米，總建筑面積約5.78萬平方米，其中地上建筑面積約4.07萬方面、地下建筑面積約1.71平方米，前身為上?？茖W(xué)教育電影制片廠（以下簡(jiǎn)稱“上?？朴皬S”）。上?？朴皬S創(chuàng)建于1953年2月，拍攝了新穎的科教片、定制片和《科學(xué)與技術(shù)》雜志片，翻譯部分外國科教片共2000多部，其中《知識(shí)老人》、《紅綠燈下》、《不平靜的夜》、《敦煌藝術(shù)》、《細(xì)胞重建》等近百部影片獲得國際電影節(jié)獎(jiǎng)和我國舉辦的“百花獎(jiǎng)”、“金雞獎(jiǎng)”以及國家各部委評(píng)選的優(yōu)秀影片獎(jiǎng)。2000年前后，上?？朴皬S業(yè)務(wù)逐漸萎縮，其物業(yè)逐步租借給上海廣播電視臺(tái)、上海文化廣播影視集團(tuán)有限公司（SMG）（以下簡(jiǎn)稱“上海文廣集團(tuán)”或SMG）下屬企業(yè)以及外部企業(yè)用于辦公、員工宿舍、演播室、停放轉(zhuǎn)播車等用途，出租經(jīng)營收入低下、物業(yè)老舊、整體環(huán)境雜亂。

??東方明珠新媒體股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方明珠”）作為SMG旗下統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)作平臺(tái)，憑借在文化傳媒領(lǐng)域的多年積累，于2015年首次提出上?？朴皬S土地轉(zhuǎn)型開發(fā)的設(shè)想。2015年7月，SMG決定對(duì)科影廠進(jìn)行整體轉(zhuǎn)型開發(fā)，通過股權(quán)收購獲得該物業(yè)，并授權(quán)東方明珠對(duì)其進(jìn)行改造，由東方明珠旗下文化地產(chǎn)板塊的平臺(tái)公司——上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方明珠房地產(chǎn)”）操刀。2017年4月，項(xiàng)目取得了規(guī)劃調(diào)整的批復(fù)。2020年6月啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年底竣工。

??東方明珠房地產(chǎn)成功抓住了上海工業(yè)用地盤活的政策窗口期，將其打造成集文化產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設(shè)施于一體的“小而美”高品質(zhì)綜合體，構(gòu)建專業(yè)的、集聚的、協(xié)作的新媒體發(fā)展平臺(tái)，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為零星工業(yè)用地轉(zhuǎn)型成功的重要典范。

圖1：項(xiàng)目改造前實(shí)景圖（左）與改造后效果圖（右）

??（二）做法經(jīng)驗(yàn)

??東方明珠創(chuàng)智中心通過保留改造原科影廠的歷史風(fēng)貌元素，將一代科影人的歷史文化記憶傳承，同時(shí)，結(jié)合新媒體產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，規(guī)劃了一個(gè)大尺度、高挑空的演播室，共享的小型演播間、共享的小型視頻音頻攝錄間等，打造富有文媒產(chǎn)業(yè)特色的物理空間；此外，依托SMG強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和產(chǎn)業(yè)孵化能力，提供新媒體產(chǎn)業(yè)孵化服務(wù)，打造創(chuàng)業(yè)加速器平臺(tái)。

??1、采取保留改造和拆除重建的方式，將項(xiàng)目改造為“小而美”的高品質(zhì)綜合體

??項(xiàng)目在充分市場(chǎng)調(diào)研、策劃的基礎(chǔ)上，采取了“小部分保留改造、整體拆除重建”的策略。小部分保留改造了原科影廠總編輯室所處的10號(hào)樓（現(xiàn)3號(hào)樓），其地上建面510平方米。對(duì)這棟上世紀(jì)50年代的二層磚混結(jié)構(gòu)建筑，保留原有的外立面風(fēng)格并進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固改造，使項(xiàng)目保留了科影廠的歷史風(fēng)貌元素、延續(xù)了一代科影人的歷史文化記憶，也兼顧與周邊科影廠家屬院的鄰里關(guān)系。

??整體拆除重建了一棟高品質(zhì)辦公樓（1號(hào)樓）和一棟配套商業(yè)樓（2號(hào)樓）。重建后的兩棟樓，建筑立面縱向挺拔、簡(jiǎn)潔方正，彰顯大氣磅礴，用綠色理念打造城市公共客廳，開放共享多層屋頂花園，設(shè)計(jì)風(fēng)格上融匯海派底蘊(yùn)與潮流風(fēng)尚。其中1號(hào)樓辦公樓共13層，地上建面36707平方米，定位為超甲品質(zhì)的辦公樓，提供卓越的商務(wù)體驗(yàn)，滿足徐家匯CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）的高品質(zhì)辦公需求；并有裙房4層，1號(hào)樓內(nèi)含社區(qū)文體設(shè)施約6200平方米，將無償移交給徐匯區(qū)政府，用于彌補(bǔ)社區(qū)文體設(shè)施缺口。2號(hào)樓配套商業(yè)樓共3層，地上建面3538平方米，為周邊居民提供精致的社區(qū)配套商業(yè)。

??項(xiàng)目在概念設(shè)計(jì)上，還做到了與社區(qū)生活相結(jié)合，預(yù)留了東北角最佳地點(diǎn)作為公共廣場(chǎng)，將人流從地鐵站引導(dǎo)過來，增加臨街的商業(yè)面，營造人性化親切的購物休閑氛圍，吸引上班人群和周邊居民步行至場(chǎng)地，從地面到屋面露臺(tái)，打造獨(dú)特的城市空間。

??最終，將項(xiàng)目改造為集文化產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設(shè)施于一體的“小而美”高品質(zhì)綜合體。

??2、堅(jiān)持“從產(chǎn)業(yè)入地產(chǎn)”，塑造文媒產(chǎn)業(yè)的特色物理空間，承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司是國內(nèi)第一家上市的文化傳媒公司——東方明珠新媒體股份有限公司旗下的文化地產(chǎn)板塊的平臺(tái)公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。東方明珠新媒體股份有限公司作為世界媒體500強(qiáng)SMG旗下唯一的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)作平臺(tái)，擁有國內(nèi)最大的多渠道視頻集成與分發(fā)平臺(tái)及文化娛樂消費(fèi)資源，可以為用戶提供豐富多元、特色鮮明的視頻內(nèi)容服務(wù)及一流的視頻購物、文旅消費(fèi)、影視劇及游戲等文娛產(chǎn)品，具有完備的線上線下的文化傳媒產(chǎn)業(yè)鏈。

??東方明珠房地產(chǎn)始終堅(jiān)持“從產(chǎn)業(yè)入地產(chǎn)”，專注于媒體和文化產(chǎn)業(yè)，以承載產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為目的進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)改造，塑造文媒產(chǎn)業(yè)所需的特色物理空間，專注于開發(fā)和經(jīng)營高質(zhì)量的辦公物業(yè)和先進(jìn)的媒體和影視產(chǎn)業(yè)園。在東方明珠創(chuàng)智中心項(xiàng)目中，規(guī)劃了一個(gè)大尺度、高挑空的演播室，也可作為攝影棚直接使用。另外，項(xiàng)目內(nèi)塑造了時(shí)尚個(gè)性化辦公空間、共享的小型演播間、共享的小型視頻音頻攝錄間、共享的后期編輯室和調(diào)色室、提供攝錄設(shè)備租賃，還有開放的SMG媒體資源庫、開放的SMG線上線下渠道可供使用。這些都塑造了文媒產(chǎn)業(yè)所需的特色空間，這在常規(guī)的辦公樓宇中很難看到，形成了差異化優(yōu)勢(shì)。

??3、依托文化傳媒產(chǎn)業(yè)鏈完備的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建新媒體產(chǎn)業(yè)孵化基地和集聚區(qū)

??東方明珠地產(chǎn)在本項(xiàng)目上，有效整合母公司在媒體、文化旅游及娛樂的資源，以及完備的文化傳媒產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮集群優(yōu)勢(shì)，形成合力協(xié)同發(fā)展。項(xiàng)目通過構(gòu)建專業(yè)的、集聚的、協(xié)作的新媒體發(fā)展平臺(tái)，打造新媒體產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，助力行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，賦予這一滬上重要文化基地以新的內(nèi)涵。

??東方明珠新媒體創(chuàng)智中心將依托上海文化廣播影視集團(tuán)有限公司、東方明珠新媒體股份有限公司的龍頭牽引作用，依托SMG強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，吸聚新媒體相關(guān)企業(yè)，共享第一流技術(shù)、設(shè)備和設(shè)施提升內(nèi)容制作質(zhì)量，共享使用SMG內(nèi)容豐富的媒體資源庫，共享SMG線上、線下廣泛的傳播渠道，如星尚、東方衛(wèi)視、五星體育、百事通、第一財(cái)經(jīng)、東方購物頻道、藝術(shù)人文、炫動(dòng)卡通、紀(jì)實(shí)頻道等，圍繞東方明珠“智慧廣電文娛+”戰(zhàn)略，重點(diǎn)打造媒體小企業(yè)創(chuàng)業(yè)加速器功能，為處于快速成長期的小型企業(yè)，提供包括創(chuàng)業(yè)服務(wù)、創(chuàng)業(yè)融資、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、法律支持、政策扶植等方面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)，構(gòu)建新媒體內(nèi)容生產(chǎn)者、技術(shù)提供商和投資商之間互動(dòng)、交流、共享的創(chuàng)業(yè)加速器平臺(tái)，助力媒體行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??4、建立了城市更新企業(yè)與政府、居民之間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制

??零星工業(yè)用地的城市更新項(xiàng)目多處于市中心，周邊相鄰關(guān)系復(fù)雜，項(xiàng)目要順利推進(jìn)，離不開政府、社區(qū)的支持與力量。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建立了城市更新企業(yè)與政府、居民之間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，有效推進(jìn)了項(xiàng)目的平穩(wěn)順利進(jìn)行，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)和社會(huì)的多方共贏打下基礎(chǔ)。

??比如，東方明珠地產(chǎn)與徐匯區(qū)政府、徐家匯街道充分研究政策，經(jīng)過了數(shù)次研討與論證，最終確定了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型路徑、規(guī)劃調(diào)整方案、補(bǔ)地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)文體配套設(shè)施比重等內(nèi)容。項(xiàng)目充分預(yù)判了市中心城市更新工作的復(fù)雜性，聘請(qǐng)了具有群眾工作經(jīng)驗(yàn)的老專家，成立團(tuán)隊(duì)，與政府街道、周邊社區(qū)居委會(huì)共同組建了一個(gè)工作小組，專門處理城市更新過程中的群眾工作。項(xiàng)目在施工過程中，正處疫情期間，與周邊社區(qū)居民互幫互助，贏得了居民的理解和認(rèn)可。東方明珠地產(chǎn)還與居民、單位充分溝通協(xié)商，主動(dòng)承擔(dān)項(xiàng)目周邊小區(qū)修繕和建筑加固，解決他們的現(xiàn)實(shí)困難。

??（三）項(xiàng)目成效

??項(xiàng)目由之前老舊的科影廠轉(zhuǎn)型為一個(gè)集新媒體文化產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設(shè)施于一體的“小而美”高品質(zhì)綜合體，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域功能的提升，彌補(bǔ)了周邊居民社區(qū)配套的不足，并釋放了公共空間和綠化，同時(shí)，還對(duì)周邊老舊小區(qū)進(jìn)行修繕和建筑加固。項(xiàng)目對(duì)區(qū)域整體發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，整體實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。

??1、打造文化產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)收益提升和資產(chǎn)增值

??項(xiàng)目在更新改造前，出租經(jīng)營收入低下、物業(yè)老舊、整體環(huán)境雜亂，東方明珠抓住工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的政策窗口期，將集團(tuán)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型改造，打造出一個(gè)集文化產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設(shè)施于一體的“小而美”高品質(zhì)綜合體，實(shí)現(xiàn)收益顯著提升及集團(tuán)資產(chǎn)的增值。建筑面積由1.6萬平方米增加至5.78萬平方米。改造后的文化辦公約3.1萬平米，社區(qū)配套商業(yè)約0.36萬平米，在大幅度提升租金收益水平的同時(shí)，還完善彌補(bǔ)了社區(qū)商業(yè)功能、提升社區(qū)整體品質(zhì)；二層地下車庫也將開放給周區(qū)進(jìn)行錯(cuò)峰停車，不僅組成了經(jīng)營收入的一部分，也極大緩解周邊小區(qū)的停車難問題。

??2、彌補(bǔ)了周邊公共配套設(shè)施的不足，取得經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的平衡

??一是延續(xù)了城市歷史文化記憶，形成新與舊的碰撞與融合；二是打造大面積的綠化和公共空間，開放式的街區(qū)增加了周邊居民的休憩、娛樂場(chǎng)所；三是增加了社區(qū)文體配套設(shè)施，有效補(bǔ)充了周邊公共配套設(shè)施的不足；四是承擔(dān)項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)修繕和建筑加固工作，解決居民的實(shí)際困難。

??（四）小結(jié)

??東方明珠新媒體創(chuàng)智中心通過政府的積極推動(dòng)和東方明珠的不斷探索，重點(diǎn)打造媒體小企業(yè)創(chuàng)業(yè)加速器功能，為處于快速成長期的小型企業(yè)，提供包括創(chuàng)業(yè)服務(wù)、創(chuàng)業(yè)融資、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、法律支持、政策扶植等方面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)，構(gòu)建新媒體內(nèi)容生產(chǎn)者、技術(shù)提供商和投資商之間互動(dòng)、交流、共享的創(chuàng)業(yè)加速器平臺(tái)，助力媒體行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。項(xiàng)目不僅成功打造了文化產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)收益提升和資產(chǎn)增值，還彌補(bǔ)了周邊公共配套設(shè)施的不足，取得經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的平衡，是零星工業(yè)用地轉(zhuǎn)型成功的重要典范。