[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告(4月)

2021-05-10 10:05:10來(lái)源:中房研協(xié)

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-05-10
  • 報(bào)告類(lèi)型:政策法規(guī)
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

??一、本月樓市政策聚焦:中央政治局會(huì)議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”,地方調(diào)控?cái)U(kuò)圍至三四線城市

??4月,房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)趨緊。中央層面,中共中央政治局會(huì)議重申,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,并首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。住建部再次約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等熱點(diǎn)城市,要求城市政府切實(shí)提高政治站位,充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性,牢牢把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,并提出要完善人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制,加強(qiáng)與人口落戶、義務(wù)教育等相關(guān)政策的統(tǒng)籌協(xié)調(diào),強(qiáng)化二手房交易管理,提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。

??地方層面,4月地方新出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策51條,為近一年以來(lái)月度新高。除北京、上海、廣州、深圳、南京、寧波、合肥等熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控持續(xù)加碼外,麗水、衢州、紹興、徐州、嘉興、江山等三四線城市也相繼加入調(diào)控行列??傮w來(lái)看,地方調(diào)控加碼仍主要體現(xiàn)在新增或升級(jí)“限購(gòu)限售限貸限價(jià)”、強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序檢查整頓等方面。本期報(bào)告主要對(duì)4月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理,并作解析。

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??二、中央政策:保持房地產(chǎn)調(diào)控定力,增加保障性租賃住房供給

??1.   政策跟蹤

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??2.政策小結(jié)

??本月宏觀政策維持適度寬松。貨幣政策繼續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭,單月MLF凈投放500億元(此前兩個(gè)月凈投放為零),MLF利率維持2.95%不變。LPR連續(xù)12個(gè)月持平,1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。財(cái)政政策繼續(xù)發(fā)力,單月新增地方政府債券76支,發(fā)行金額約3399億元,較3月增加3035億元,對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好形成有力支撐。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面,中央保持調(diào)控定力。中央政治局會(huì)議明確,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。國(guó)務(wù)院副總理韓正在省部級(jí)干部建立現(xiàn)代財(cái)稅金融體制專(zhuān)題研討班座談會(huì)上強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,不斷完善政策工具箱,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。住建部再約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等城市負(fù)責(zé)人,督導(dǎo)式調(diào)控逐漸常態(tài)化等。與此同時(shí),發(fā)展住房租賃市場(chǎng)頻繁被提及。中央政治局會(huì)議、保障性租賃住房工作座談會(huì)、現(xiàn)代財(cái)稅金融體制專(zhuān)題研討班座談會(huì)等重要會(huì)議均明確提出,要切實(shí)增加保障性租賃住房供給,解決好大城市住房突出問(wèn)題。住建部、發(fā)改委等六部門(mén)也聯(lián)合印發(fā)文件,規(guī)范輕資產(chǎn)租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng),引導(dǎo)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。在行業(yè)發(fā)展方面,住建部等十六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)文件支持加快發(fā)展數(shù)字家庭、提高居住品質(zhì),國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合重點(diǎn)任務(wù)引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和戶籍制度改革深入推進(jìn),央行、銀保監(jiān)會(huì)等四部門(mén)在支持海南深化改革開(kāi)放中明確支持海南在住房租賃領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等。

??三、地方政策:落實(shí)因城施策,調(diào)控城市由一二線擴(kuò)圍至三四線

??1.政策跟蹤

??(1)行政限制政策

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??(2)公積金政策

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??(3)住房保障政策

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??(4)人口人才政策

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??(5)市場(chǎng)監(jiān)管政策

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??(6)其他政策

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??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì),2021年4月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策51條,為近一年地方調(diào)控次數(shù)月度新高。其中,寬松性政策12條,緊縮性政策31條,中性政策8條。在“房住不炒”、因城施策的指導(dǎo)下,不僅熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控頻繁加碼,越來(lái)越多的三四線城市也相繼加入調(diào)控行列。新增或升級(jí)“限購(gòu)限售限貸限價(jià)”、強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序檢查整頓等是調(diào)控重點(diǎn)。

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??具體來(lái)看,調(diào)控收緊主要表現(xiàn)在行政限制、公積金政策和市場(chǎng)監(jiān)管上。其中,在行政限制方面,典型代表有:廣州全面加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理,人才政策新購(gòu)房3年內(nèi)限售,越秀區(qū)、海珠區(qū)、南沙區(qū)等9個(gè)區(qū)銷(xiāo)售住房增值稅征免年限由2年提高至5年等;東莞嚴(yán)格新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo),同一批次不同幢(棟)申報(bào)均價(jià)相差幅度不超過(guò)10%,同一幢(棟)單價(jià)最高與單價(jià)最低的住宅單價(jià)相差幅度不超過(guò)25%,并嚴(yán)控在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅;合肥實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策,實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”政策,暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房等;寧波將限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大至寧波繞城高速所圍區(qū)域等。在公積金政策方面,典型代表有:貴陽(yáng)啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng),暫停受理異地個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng);合肥針對(duì)同一套住房頻繁交易提取(12個(gè)月內(nèi)兩次以上),不予公積金貸款支持;南通將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套住房公積金貸款額度由此前的40萬(wàn)元降至20萬(wàn)元等。在市場(chǎng)監(jiān)管方面,典型代表有:深圳開(kāi)展“學(xué)生位房”等虛假違法廣告整治行動(dòng);北京從新房銷(xiāo)售、存量房銷(xiāo)售、住房租賃和網(wǎng)絡(luò)房源信息發(fā)布等方面全面展開(kāi)檢查整治;廈門(mén)出臺(tái)二手房市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng),整治重點(diǎn)包括通過(guò)囤積房源、虛假?gòu)V告、“學(xué)區(qū)房”“拆遷房”等違規(guī)炒房行為。

調(diào)控寬松繼續(xù)依賴人口人才政策和戶籍制度改革。典型代表有:鎮(zhèn)江將人才分為A-F類(lèi),其中A類(lèi)人才在市區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)行“一人一策、一事一議”,B類(lèi)人才在市區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼為房屋價(jià)格份額80%、最高100萬(wàn)元,C類(lèi)人才在市區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼為房屋價(jià)格份額60%、最高60萬(wàn)元;南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)特區(qū)針對(duì)科技型人才給予購(gòu)房補(bǔ)貼,最高可達(dá)225萬(wàn)元;六安將引才人才分為A、B、C、D四類(lèi),在六安首次購(gòu)買(mǎi)商品住房的,按人才層次分別給予200萬(wàn)、140萬(wàn)、80萬(wàn)和20萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼;貴陽(yáng)市推出26條人才新政,為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)引進(jìn)的緊缺急需人才提供最高1.2萬(wàn)~6萬(wàn)元的安家費(fèi),每月發(fā)放800元~10000元的生活津貼,對(duì)首次在貴陽(yáng)貴安購(gòu)房的人才提供5萬(wàn)~100萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼等。

        四、4月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

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??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??4月30日,中共中央政治局會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議指出,要辯證看待一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),當(dāng)前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不均衡,基礎(chǔ)不穩(wěn)固。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào),精準(zhǔn)實(shí)施宏觀政策,保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性,不急轉(zhuǎn)彎。積極的財(cái)政政策要落實(shí)落細(xì),兜底基層“三?!钡拙€。穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕,強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)的支持等。由此來(lái)看,穩(wěn)基礎(chǔ)、穩(wěn)增長(zhǎng)將是二季度宏觀政策重點(diǎn),在保持流動(dòng)性合理充裕的前提下,經(jīng)濟(jì)政策或以結(jié)構(gòu)性收緊為主。

??在房地產(chǎn)方面,中央政治局會(huì)議重申堅(jiān)持“房住不炒”定位,立場(chǎng)堅(jiān)定。同時(shí),會(huì)議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”,表明中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控正進(jìn)一步走向精細(xì)化。加上近期住建部頻繁約談督導(dǎo)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控工作,體現(xiàn)了中央對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)注度明顯提升,房地產(chǎn)調(diào)控工作將更加注重精準(zhǔn)性、時(shí)效性。

??2.地方層面

??4月份,地方調(diào)控仍以緊縮性政策為主,且調(diào)控城市由一二線擴(kuò)展至三四線。從當(dāng)前房地產(chǎn)政策環(huán)境來(lái)看,短期內(nèi)熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控仍將持續(xù)加碼,加入調(diào)控行列的城市也將繼續(xù)增加。在調(diào)控方向上,結(jié)合近期住建部約談熱點(diǎn)城市的指導(dǎo)意見(jiàn)和中央政治局會(huì)議提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”等內(nèi)容來(lái)看,調(diào)控政策將進(jìn)一步走向精細(xì)化。其中,強(qiáng)化人口、土地和住房聯(lián)動(dòng),強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管,強(qiáng)化新房二手房交易管理,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓等將是調(diào)控重點(diǎn)。

從行業(yè)發(fā)展角度來(lái)看,新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)將繼續(xù)賦予房地產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展機(jī)遇。如4月27日,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議即明確提出,支持縣域商業(yè)設(shè)施建設(shè),完善對(duì)縣域商業(yè)設(shè)施建設(shè)的用地、金融等政策支持。租賃住房建設(shè)是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)重要內(nèi)容,在中央及地方不斷出臺(tái)完善相關(guān)政策下,住房租賃市場(chǎng)大有可為。此外,戶籍制度改革的不斷深入和人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的日趨激烈,也將持續(xù)賦予房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展活力。與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)分化也將由城市繼續(xù)下沉至區(qū)域。

專(zhuān) 題
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