[中房研協(xié)]戶籍改革加速樓市分化

??4月8日，國家發(fā)改委發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，在這份城市建設(shè)的年度重要文件中，“放寬落戶”、“城市群”、“都市圈”、“收縮型城市”等焦點詞匯引發(fā)公眾熱議，甚至引起資本市場相關(guān)行業(yè)的波動。輿論認(rèn)為這是二次城市化的開啟，又是對當(dāng)下真實城市化進(jìn)程的制度確認(rèn)。該政策對未來城市間的人口分布與引導(dǎo)，也引發(fā)了一些人對房地產(chǎn)市場波動的擔(dān)心，比如政策對房地產(chǎn)是利好還是利空？未來如何影響房地產(chǎn)市場？本期熱點聚焦作深入分析。

??各方觀點

??綠地集團(tuán)董事長張玉良認(rèn)為，城市群的推進(jìn)將打破原有一二三線城市傳統(tǒng)視角，受此影響，房地產(chǎn)市場成交回升不會一蹴而就。由于政策效應(yīng)具有滯后性，更具有活力的城市群市場全年前低后高，下半年好于上半年，將是大概率事件。另外，房地產(chǎn)行業(yè)中長期繼續(xù)保持發(fā)展態(tài)勢，并不意味著市場將無限擴(kuò)張、單邊上漲，相反未來的市場將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化的局面。特別是，城市群將對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響，將重新定義房地產(chǎn)的潛力市場。

??保利發(fā)展發(fā)布《房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》認(rèn)為，中國已開始了以核心城市向外圍擴(kuò)展的“二次城市化”，城市群和都市圈成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的核心引擎。二次城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)，必然與此前不同。增量市場規(guī)模見頂，房企必須挖掘存量，轉(zhuǎn)型運營，開發(fā)＋運營并進(jìn)。

??發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心馮奎認(rèn)為，從長期來看，允許人口完全自由流動是方向，但事實上中國在戶籍上一直采取的是漸進(jìn)式政策。戶籍制度改革是一個趨勢性政策，會引導(dǎo)人們更加理性地看待城鎮(zhèn)里的住房消費行為。有的人會買房，有的人會租房，有的人還會先租后買。隨著各類政策包括集體土地建設(shè)租賃房政策的實施，住房供給的壓力會降低。

??中泰證券研究所認(rèn)為，《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》可以解讀為一二線及部分三線城市限購政策的放寬，這一調(diào)整擴(kuò)大了重點城市滿足購房資格人群數(shù)量，推動潛在購房需求釋放。我們認(rèn)為在放寬落戶刺激下，結(jié)合當(dāng)前一二線城市市場部分回暖的現(xiàn)狀，核心城市的房地產(chǎn)市場韌性將進(jìn)一步鞏固。

??中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，人口將進(jìn)一步向三大城市群內(nèi)部核心城市流動，呈現(xiàn)“以人帶量”的特征。但“以人帶量”在不同城市之間也存在較大差異：對于重慶、成都、武漢等城市來說，人口增量帶動作用相對較大；而一線城市的人口增量帶動作用相對較小，需求沒有充分轉(zhuǎn)化。另外，當(dāng)前城市建成區(qū)擴(kuò)張過快、人口密度提升空間仍較大，未來城區(qū)三大開發(fā)主題將是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建設(shè)用地高質(zhì)量發(fā)展。

??恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長任澤平認(rèn)為，城市“搶人”將促進(jìn)中國人口向大城市及大都市區(qū)集聚進(jìn)程，在實踐中確立大都市圈戰(zhàn)略，提升效率、推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展。當(dāng)前“搶人”結(jié)果符合長期人口向大都市圈和區(qū)域中心城市流入的基本趨勢。人口集聚通過規(guī)模效應(yīng)、學(xué)習(xí)效應(yīng)、溢出效應(yīng)等，可以節(jié)省成本、提高勞動生產(chǎn)率，助力創(chuàng)新驅(qū)動。此外，“搶人”一定程度削弱房地產(chǎn)調(diào)控效果。部分城市對新入戶人員無繳納社保的要求，導(dǎo)致部分投機(jī)需求通過入戶方式達(dá)到購房目的，短期加劇房地產(chǎn)市場供需矛盾，推高房價。

??中信建投證券認(rèn)為，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應(yīng)將會最為顯著，都市圈和城市群人口在城鎮(zhèn)總?cè)丝谥械谋戎匾矊M(jìn)一步提升，這都將會對一二線城市房地產(chǎn)市場的需求端產(chǎn)生長期性的穩(wěn)定支撐。

??世聯(lián)行研究認(rèn)為，放寬落戶條件，并不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”的基調(diào)并不會因此發(fā)生改變。當(dāng)然，二線省會城市是人口流入的主要城市，房子需求會因此大增，房價會有上漲的動力，相反的是，缺少發(fā)展?jié)摿Φ膹V大三四線城市住房需求可能回落。

??深圳綜合開發(fā)研究院研究中心主任宋丁認(rèn)為，“收縮型城市”是世界城市化發(fā)展的規(guī)律。在城市化發(fā)展后期，會出現(xiàn)小的、偏的、經(jīng)濟(jì)技術(shù)弱的城市，人口大面積流出的現(xiàn)象，而收縮型城市的房地產(chǎn)市場也會萎縮，未來房價可能出現(xiàn)比較大的下跌。

??蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將告別長期以來以房地產(chǎn)市場和土地財政為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化模式，對于實現(xiàn)高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式具有重大意義。

??中房分析

??放寬落戶條件，并不必然導(dǎo)致市場回暖

??發(fā)改委發(fā)文提出大城市要全面放開放寬落戶條件，有利于人口導(dǎo)入，提升購房需求，帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期，一些評論認(rèn)為此次政策意味著樓市調(diào)控結(jié)束，冰凍樓市將重新火熱，房地產(chǎn)行業(yè)又將進(jìn)入到大發(fā)展的新時代。事實上，這種看法高估了戶籍制度改革對房地產(chǎn)的影響。首先，目前樓市政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭，不會允許市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，在近期上漲預(yù)期上升的環(huán)境下，4月中央政治局會議再次重申“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，住建部亦對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，這都進(jìn)一步佐證了樓市調(diào)控的基調(diào)沒有變，政策面上不允許房價過高，只會加強“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期“的引導(dǎo)。其次，房價和城鎮(zhèn)化率是相互制約的，一旦房價過高，反而增加了進(jìn)城人口的落戶成本，從而抑制城鎮(zhèn)化率的提升。因此，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，要謹(jǐn)慎處理好房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏，尤其是要防止房價過快增長。再次，戶籍制度改革是重大改革，且范圍廣，不是個別城市的福利，城市間的競爭在所難免，人口競爭壓力下，市場即便有波動，也是結(jié)構(gòu)性的，不會出現(xiàn)全局性的市場回暖。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)時代，這是人口規(guī)模，市場規(guī)模達(dá)到一定階段后的必然產(chǎn)物。

??部分二線及強三線城市市場將更具發(fā)展?jié)摿?/strong>

??城市城鎮(zhèn)化率的提升，無論是城市面積的擴(kuò)展，還是整體規(guī)模的擴(kuò)大，都會給房地產(chǎn)市場帶來新的需求，而放開落戶的政策，更多是人口的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，區(qū)域分化將更加明顯。具體來看，部分二線及強三線城市成為人們落戶的重要方向，因為主要是100萬到500萬人口規(guī)模的城市落戶的條件有明顯的放開。在超大特大城市人口規(guī)模有一定控制目標(biāo)的背景下，市場自由配置資源，農(nóng)村人口和競爭力較弱的中小城市人口會傾向流入高收入高效率的地域，綜合競爭力高的二三線城市可能會更受益。另外，因城市限制類調(diào)控政策到期而釋放的購房需求不斷增加，以及宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)好和新一輪政策微調(diào)意在穩(wěn)而非壓，部分二線及強三線樓市回暖可以預(yù)期，這些城市的未來房地產(chǎn)市場將更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??“收縮型城市”批量涌現(xiàn)，整體上平衡樓市量價

??此次政策在明確大城市全面放開落戶限制的同時，首次公開提及“收縮型城市”。當(dāng)大城市戶籍不再成為障礙時，中小城市面臨的人口爭奪戰(zhàn)更加激烈，城市收縮會呈現(xiàn)加劇態(tài)勢。這種背景下，人口流失、產(chǎn)業(yè)衰退、城市空間不斷閑置的城市未來發(fā)展將會受到諸多限制。土地指標(biāo)和財政補貼必然要隨之減少，人少而房多，大量房子只能空置，新增動力未明，房價自然難以維持，這也將成為拖累全國增速增長、整體市場的走暖不可持續(xù)的主要原因。

??總結(jié)：當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化正步入城市群都市圈時代，伴隨著戶籍全面放開，人口的結(jié)構(gòu)性自由調(diào)整，資源高度集中，城市的擴(kuò)張和萎縮同在，城市分化不可避免，房價也將呈現(xiàn)兩極分化，其中收縮性城市的房價下探可在一定程度上對沖以超大特大城市為核心的都市圈房價上漲，疊加房地產(chǎn)長效機(jī)制的加快構(gòu)建、“一城一策”的推行，房地產(chǎn)市場也會進(jìn)入總量平衡、總體價格趨穩(wěn)、區(qū)域分化的新發(fā)展階段。

??（本文來源：中房研協(xié) 測評研究中心）