[太平洋]央行頻繁對房地產(chǎn)表態(tài)，傳達了什么政策意圖

??報告摘要

??近期央行等中央部委表態(tài)頻繁，重申不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，科學穩(wěn)健把握逆周期調(diào)節(jié)力度，宏觀杠桿率不會再出現(xiàn)大幅上升，5年期LPR降幅也小于1年期品種，并強調(diào)LPR下行基本上不影響個人房貸利率。但與此同時，央行也強調(diào)不得不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。我們認為“紓困但不刺激”很可能是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的核心思路。

??央行等中央部委針對房地產(chǎn)金融的調(diào)控政策需要綜合考慮多重目標：房價不出現(xiàn)報復性反彈、房企和居民杠桿率不再大幅上升（防風險）、房企資金鏈不出現(xiàn)大規(guī)模斷裂、穩(wěn)增長穩(wěn)就業(yè)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、預期管理（一方面要管理居民房價上漲預期，另一方面要管理地產(chǎn)企業(yè)政策博弈預期）。

??從央行貨幣政策報告可以看出，央行認為新冠肺炎疫情對中國經(jīng)濟會造成一定影響，但持續(xù)時間和規(guī)模都有限。考慮到百強房企近三年一季度銷售額占全年的比例平均不到20%，1-2月占比更是只有11%，因此疫情本身對房企銷售回款的影響主要是短期的。疫情過去之后，一季度積攢的購房需求很可能在二季度集中釋放，此后市場將向常態(tài)回歸。因此調(diào)整首付比例、放開認房又認貸等需求側(cè)強力刺激政策的必要性較小。

??從房企債務壓力來看，銀行貸款和非標融資都可以相對靈活地通過展期、續(xù)貸解決，公開市場債券到期壓力大的房企由于債務的償還剛性更強，可能資金鏈壓力會更大一些。對于這些房企，我們認為不排除在保證不新增債務的前提下，有限放開定增等股權(quán)融資，化解短期資金鏈風險的同時有效降低杠桿率的可能性。具體分析可見我們之前的報告《不排除有限放開房企定增的可能性》。

??以下為近期央行等中央部委相關(guān)表態(tài)：

??2月22日央行副行長劉國強在接受金融時報專訪時表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導方向，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。在改革完善LPR形成機制過程中，要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。人民銀行將科學穩(wěn)健把握逆周期調(diào)節(jié)力度，堅持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，保持廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速基本匹配，在多重目標中尋求動態(tài)平衡，平衡好穩(wěn)增長和防風險的關(guān)系，中國的宏觀杠桿率不會再出現(xiàn)大幅上升的情況，將保持基本穩(wěn)定。

??2月21日央行召開2020年金融市場工作電視電話會議，會議強調(diào)“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”

??2月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新LPR報價，1年期品種報4.05%，下行10個基點；5年期以上品種報4.75%，下行5個基點。5年期品種降幅不及1年期品種。

??2月19日央行貨幣政策報告：新冠肺炎疫情對中國經(jīng)濟造成一定影響，但持續(xù)時間和規(guī)模都有限。發(fā)揮貨幣信貸政策促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用，更好地服務實體經(jīng)濟。堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，按照因城施策的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。當前宏觀杠桿率仍處在高位，宏觀杠桿率很難像2009年至2017年一樣年均上升超過10個百分點。

??2月17日晚間，央行辟謠調(diào)整MPA房地產(chǎn)信貸考核相關(guān)傳聞。央行有關(guān)負責人表示，市場有關(guān)央行擬調(diào)整宏觀審慎評估（MPA）中房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標的說法不屬實。該負責人同時稱，央行將繼續(xù)按照黨中央、國務院的要求，堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理調(diào)控機制，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(此前有外媒報道，中國央行擬調(diào)整MPA中的房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標，僅考核房地產(chǎn)廣義信貸，而不再細化考核按揭和開發(fā)貸等具體比例)。

??2月16日財政部長劉昆在求是雜志發(fā)文：堅持“房住不炒”的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，深入開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，推動完善基本住房保障體系。

??1月31日，央行等五部門聯(lián)合發(fā)文，要求金融機構(gòu)對受疫情影響較大的行業(yè)和企業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸。

??風險提示：政策收緊超預期，銷售下滑超預期