[城市測(cè)量師行]上海樓市主要政策梳理（2010年~2019年）

??一．商品住宅市場(chǎng)政策

??自2003年首次實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以來，樓市在不同時(shí)期伴隨著不同的政策方針，行情走勢(shì)也呈現(xiàn)出了極大的差異性。我們通過對(duì)近十年樓市各類政策的分類盤點(diǎn)，可以從中發(fā)現(xiàn)，不同階段的樓市調(diào)控側(cè)重點(diǎn)以及政策基調(diào)都存在著較明顯的差異，主要與當(dāng)期所需達(dá)成的調(diào)控目標(biāo)與任務(wù)相關(guān)。根據(jù)各個(gè)階段的不同特征，大致可分為三大階段。

??（一）持續(xù)調(diào)控，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展2010年至2013年，中央層面出臺(tái)了一系列收緊樓市的限購(gòu)、限貸類政策。在房貸首付比例方面，2010年內(nèi)進(jìn)行了兩次調(diào)控升級(jí)并且提出了差異性貸款利率政策。此外，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)也被提及并同時(shí)推出問責(zé)機(jī)制，各地方政府也相應(yīng)為年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)立下“軍令狀”，種種手段皆是為了堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性的購(gòu)房需求。

??與限購(gòu)限貸政策配合的還有一些金融稅收的政策。從分類匯總的情況來看，2011年至2013年間，中央主要就房屋交易階段的稅費(fèi)、房屋持有階段的房產(chǎn)稅、商業(yè)銀行與公積金貸款的基準(zhǔn)利率，這幾大類會(huì)牽扯到房地產(chǎn)市場(chǎng)交投關(guān)鍵環(huán)節(jié)的因素進(jìn)行了調(diào)整，整體都朝著趨嚴(yán)的方向收緊。可見，在中央定下了調(diào)控主基調(diào)以后，具體落實(shí)層面的調(diào)控手段同樣重要，將會(huì)直接影響到市場(chǎng)的交投熱情與成交行情。

??在中央層面政策不斷的大背景下，2010至2013年上海本地也相應(yīng)出臺(tái)了一系列地方性執(zhí)行細(xì)則，內(nèi)容涵蓋了限購(gòu)限貸與貸款利率方面。

??在政策合力影響下，2011至2013年上海樓市整體交投水平相較前期明顯回落，尤其是成交均價(jià)方面、年度同比漲幅相較前期更是明顯萎縮，房?jī)r(jià)漲幅得到了有效的控制?？梢?，在力度較大的行政手段實(shí)施下，市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂是立竿見影，這一階段的高壓樓市調(diào)控也是達(dá)到了初步“治標(biāo)”的目的。

??（二）分類調(diào)控，精準(zhǔn)定位有保有壓經(jīng)歷了三年的樓市調(diào)控緊縮，整個(gè)樓市陷入了深度低迷，不過在接下去的2014至2016年初的階段，樓市微調(diào)政策不斷發(fā)布，從中央層面到地方層面都充分落實(shí)了樓市調(diào)控“有保有壓”的方針。中央層面微調(diào)的內(nèi)容主要涉及到貸款和金融稅收兩方面。從貸款方面的情況看，比如在貸款認(rèn)定方面，首套房貸采取了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二套房結(jié)清貸款后仍可按首套房執(zhí)行貸款標(biāo)準(zhǔn)。此外，商業(yè)貸款與公積金貸款的二套房首付比例相較上階段均明顯下滑，其中非限購(gòu)城市的貸款首付比例進(jìn)一步下調(diào)，種種政策微調(diào)都是旨在大力支持市場(chǎng)進(jìn)行貸款購(gòu)房、降低貸款的門檻。

??從金融稅收方面的情況看，這一階段的貸款利率出現(xiàn)多次下調(diào)，同時(shí)在房屋交易環(huán)節(jié)涉及的營(yíng)業(yè)稅與契稅方面，也都分別出臺(tái)了相應(yīng)的減免優(yōu)惠政策。可見，在這些配套政策的輔助下，樓市政策的松綁程度不可謂不大。

??在中央層面松綁微調(diào)的政策不斷釋出的背景下，上海也保持了與中央步調(diào)的高度一致。從貸款方面的政策內(nèi)容看，除了與中央保持一致的放開房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)外，還對(duì)個(gè)人與家庭公積金貸款的最高申請(qǐng)額度進(jìn)行了一定程度的增加。

??政策的微調(diào)帶來了上海樓市2014年至2016年行情的上揚(yáng)，交投活躍度和價(jià)格雙雙走出低迷的區(qū)間。

??（三）長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定2017年至2019年中央層面更多的是重申調(diào)控任務(wù)、重點(diǎn)指出落實(shí)差別化的調(diào)控政策、差別化的信貸政策、增加有效供應(yīng)、完善住房保障體系，更注重通過長(zhǎng)效機(jī)制來穩(wěn)定市場(chǎng)行情、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??上海層面樓市調(diào)控政策更加講究政策定力，保持了較為嚴(yán)格政策的持續(xù)性。除了限貸類的政策，在這一階段上海出臺(tái)更多的是各類輔助市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的調(diào)控細(xì)則與實(shí)施辦法。

??自2016年末以來，全國(guó)樓市調(diào)控相較前兩個(gè)階段顯得更為全面與成熟，從單一的行政化手段向多元化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制過渡，使得政策調(diào)節(jié)的效果從治標(biāo)延伸到治本，更適合于常態(tài)化的治理市場(chǎng)。

??二．保障房市場(chǎng)政策

??從2010年住房保障元年至今，上海住房保障發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，分別是開發(fā)建設(shè)、申請(qǐng)分配以及房源管理。針對(duì)于不同時(shí)期，上海出臺(tái)了相對(duì)應(yīng)的住房保障政策。上海保障性住房經(jīng)歷過集中開發(fā)建設(shè)、不斷擴(kuò)大覆蓋人群的分配制度調(diào)整逐步進(jìn)入保障房后期運(yùn)營(yíng)管理階段，應(yīng)該說上海保障房體系已經(jīng)完成了從“人等房”到“房等人”的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了保障房領(lǐng)域的“應(yīng)保盡?！薄?/p>

??三．租賃住房市場(chǎng)政策

??2015年以來，從中央到地方，出臺(tái)一系列推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的政策文件。整體來看，目前已經(jīng)形成了包括土地供給、金融融資、開發(fā)建設(shè)和前期管理在內(nèi)的較為完整的供給側(cè)政策體系。上海從2017年開始落實(shí)中央的政策要求，布置上海租賃住房發(fā)展的具體內(nèi)容，其政策密集出臺(tái)的時(shí)間主要是2017年，主要是從規(guī)劃方面對(duì)租賃住房的總量、分布、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及面對(duì)的群體提出了設(shè)想。

??租賃住房是現(xiàn)階段上海住房領(lǐng)域發(fā)展的重頭戲，與保障住房體系相比，租賃住房尚處在前期摸索階段，未來關(guān)于租賃住房的細(xì)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及申請(qǐng)人群要求等政策有望出臺(tái)。