物管行業(yè)收并購(gòu)金額已超2020年全年,房企物管前途分化

市場(chǎng)克而瑞研究中心 2021-06-30 09:21:12 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??經(jīng)歷了2020年疫情考驗(yàn),物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑,并迎來(lái)上市潮,進(jìn)入2021年,各大物管公司仍然積極地遞交上市申請(qǐng),許多物管公司在成功上市后補(bǔ)充了企業(yè)的流動(dòng)資金,在行業(yè)內(nèi)部催生了更加激烈的收并購(gòu)。

??數(shù)據(jù)顯示,2021年以來(lái)物管行業(yè)的收并購(gòu)熱度高漲,中小型收購(gòu)事件持續(xù)不斷,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年至今物管行業(yè)的收并購(gòu)事件總交易金額就已經(jīng)接近133億元,超過(guò)2020年全年的100億元。

??整體來(lái)看,收并購(gòu)力度最大的物管企業(yè)基本是行業(yè)龍頭企業(yè),這些企業(yè)依靠其強(qiáng)大的資金實(shí)力通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模,也提高了行業(yè)集中度。與此同時(shí),在“大魚吃小魚”成為常態(tài)的過(guò)程中,中小物管企業(yè)的處境也變得越發(fā)艱難,物管企業(yè)開始分化。

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??物管行業(yè)收并購(gòu)總金額已近133億元

??2021年1月29日,恒大物業(yè)宣布以人民幣15億元總對(duì)價(jià),收購(gòu)寧波市雅太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)。通過(guò)本次收購(gòu),恒大物業(yè)在管面積將超過(guò)3.8億平方米。

??在當(dāng)時(shí),恒大物業(yè)表示,通過(guò)收購(gòu)事項(xiàng),可與集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)態(tài)類型及業(yè)務(wù)布局相互補(bǔ),鞏固既有優(yōu)勢(shì)地位,產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),加快公司全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈布局覆蓋,創(chuàng)造更大價(jià)值空間。

??之后一個(gè)月不到,2021年2月23日,在毫無(wú)征兆的情況下,碧桂園服務(wù)和藍(lán)光嘉寶服務(wù)雙雙發(fā)布短暫停牌公告,隨后,碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱,以交易總價(jià)暫估48.47億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份。

??一方是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)顯得特立獨(dú)行又風(fēng)頭正盛的碧桂園服務(wù),另一方是頭頂中國(guó)西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光環(huán)的藍(lán)光嘉寶服務(wù),這筆收購(gòu)案可以算是中國(guó)物業(yè)史上罕見案例,其暫估48.47億元的價(jià)格也創(chuàng)下當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)的收購(gòu)記錄。

??隨著以上兩起大型物業(yè)收購(gòu)案的出現(xiàn),一定程度上意味著物管行業(yè)的整合已經(jīng)開始由大中小物業(yè)并立的“春秋時(shí)代”進(jìn)入了大型物企、上市物企之間互相吞并的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”,從而將市場(chǎng)爭(zhēng)奪推向白熱化。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì),2021年至今不足半年的時(shí)間里,物管行業(yè)收并購(gòu)總金額已近133億元,超過(guò)了2020年全年的100億元。

??不僅如此,從各大并購(gòu)案的平均交易金額來(lái)看,2021年收并購(gòu)事件的平均交易金額達(dá)6.98億元,即使除去了碧桂園服務(wù)并購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)的48.47億元,平均交易金額仍達(dá)4.67億元,較2020年2.85億元有大幅提升。

??這在一定程度上也表明了2021年物業(yè)兼并事件中,被收購(gòu)方的平均規(guī)模比2020年更大。

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       具體來(lái)看,2020年以來(lái)收并購(gòu)總額排名前十的物管,分別為碧桂園、融創(chuàng)、恒大等,基本都是行業(yè)龍頭企業(yè)。其中,碧桂園自2020年以來(lái),先后收購(gòu)了合富輝煌、城市縱橫傳媒、滿國(guó)康潔、福建東飛以及藍(lán)光嘉寶的股份,總金額達(dá)到了97億元,是所有物管企業(yè)中收并購(gòu)最積極的,其收購(gòu)金額高出排第二位的融創(chuàng)服務(wù)一大截,遙遙領(lǐng)先。

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??企業(yè)招股書披露60%資金用于收并購(gòu)

??事實(shí)上,物管行業(yè)收并購(gòu)的加劇,一定程度上與龍頭物企完成了IPO導(dǎo)致的資金實(shí)力加強(qiáng)直接相關(guān)。

??2020年以來(lái),新登陸港交所的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到21家,當(dāng)中包括恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)以及華潤(rùn)萬(wàn)象生活等規(guī)模較大的物企,這些企業(yè)的IPO所得凈額都超過(guò)了60億港元,其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活更是超過(guò)了120億港元。

??在這些企業(yè)的招股書中披露的募集資金用途,基本上60%左右的資金會(huì)用于收并購(gòu),因此可以說(shuō)IPO的成功直接給龍頭物企的收并購(gòu)補(bǔ)充了大量“彈藥”。

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??除了新上市的物管企業(yè)通過(guò)IPO獲得了大量的資金之外,其他的物管企業(yè)也通過(guò)母公司的支持以及增發(fā)配股等方式補(bǔ)充了資金以把握收并購(gòu)機(jī)會(huì),比如綠城服務(wù)和永升生活服務(wù)都在2020年6月分別配股融資了27.14億港元和15.6億港元,碧桂園服務(wù)也在2020年底配股融資了77.85億港元。

??截至2020年底,已經(jīng)上市的物管企業(yè)中持有現(xiàn)金超過(guò)20億的就有24家,整體來(lái)看這些龍頭物企的持有現(xiàn)金較為充足,足以繼續(xù)支撐2021年的高強(qiáng)度收并購(gòu)行動(dòng)。而進(jìn)入2021年后碧桂園服務(wù)和雅生活又在5月份分別配股融資了104.88億港元和32.59億港元,進(jìn)一步補(bǔ)充了企業(yè)的資金,下一步可能會(huì)有更加積極的動(dòng)作。

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??融資監(jiān)管下部分房企出售物業(yè)回籠現(xiàn)金

??近年來(lái),隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂,相比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā),物管行業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,同時(shí)盈利能力也較為穩(wěn)定。從目前上市的物管企業(yè)2017-2020年的加權(quán)平均毛利率和凈利率來(lái)看,近年來(lái)物管行業(yè)的毛利率和凈利率都保持著穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí),據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),2020年典型上市房企的毛利率下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%,凈利率也已下降至10%。

??一方面是盈利能力不斷承壓的開發(fā)業(yè)務(wù),一方面是盈利能力穩(wěn)步上升的物管業(yè)務(wù),這也不難理解各大房企對(duì)物管行業(yè)積極布局。

??由于物企的營(yíng)收主要源于對(duì)已有項(xiàng)目收取的物業(yè)管理費(fèi)以及增值服務(wù)的收益,因而對(duì)物企而言擴(kuò)大其在管面積規(guī)模就等于增加營(yíng)收和利潤(rùn),這也成為了物管企業(yè)進(jìn)行收并購(gòu)的直接動(dòng)力。

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??此外,在“房住不炒”的總體政策基調(diào)和“三道紅線”的融資監(jiān)管之下,部分踩線房企在監(jiān)管壓力下開始選擇出售物業(yè)板塊以回籠現(xiàn)金,這也給物管行業(yè)的收并購(gòu)市場(chǎng)提供了更多的標(biāo)的資源,比如藍(lán)光發(fā)展將持有的藍(lán)光嘉寶股份出售給碧桂園服務(wù),這也是行業(yè)內(nèi)首次出現(xiàn)1億平方米以上的物管企業(yè)的整合。

??根據(jù)藍(lán)光發(fā)展的財(cái)報(bào)披露,截至2020年末,藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率為92.93%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.65%,現(xiàn)金短債比為1.13倍。對(duì)照“三道紅線”的要求,藍(lán)光發(fā)展觸碰一道紅線,即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率略高于70%。為了緩解償債壓力,藍(lán)光發(fā)展曾對(duì)股份進(jìn)行質(zhì)押。

??或許,藍(lán)光嘉寶服務(wù)自上市時(shí)就夾雜著較強(qiáng)的反哺地產(chǎn)的用心。上市以來(lái),藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)一直是藍(lán)光嘉寶服務(wù)的最大股東,其持股比例基本穩(wěn)定在65%以上。而藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)正是A股上市公司藍(lán)光發(fā)展的子公司。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資受限,隨著H股全流通改革的推進(jìn),藍(lán)光嘉寶服務(wù)成為第一家實(shí)現(xiàn)1.15億內(nèi)資股轉(zhuǎn)股全流通的物業(yè)公司。

??但是藍(lán)光嘉寶服務(wù)持續(xù)低迷的股價(jià),似乎與拓展融資渠道的初衷逐漸背離。因此,在合適的時(shí)機(jī)出售部分股權(quán),成為藍(lán)光發(fā)展快速回籠資金的選擇。

??除此之外,由于地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度也在提升,其下游物管企業(yè)通常也會(huì)在整合時(shí)被一并合并,比如在近期融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)彰泰集團(tuán)的事件中,融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)也同時(shí)開展了對(duì)彰泰服務(wù)的收購(gòu)。

??我們認(rèn)為,未來(lái)物管行業(yè)“大魚吃小魚”將成常態(tài),在這樣的環(huán)境下,由于中小型房企旗下的物管企業(yè)通常依賴于母公司的項(xiàng)目輸送,自身發(fā)展很大程度上也會(huì)受到關(guān)聯(lián)房企的規(guī)模限制,中小物管企業(yè)的處境越發(fā)艱難。

??同時(shí),由于龍頭物企近年來(lái)加快了第三方外拓步伐,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,中小物企很難在各類投招標(biāo)中勝出,進(jìn)一步限制了規(guī)模的擴(kuò)張。

??在中小物企受到越來(lái)越多的限制下,對(duì)于中小物企而言,如果能夠保持較高的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主口碑,或許能夠獲得更多投資者的青睞,從而獲取更大的發(fā)展空間。

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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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