??在“滬九條”推動(dòng)下，上海樓市正在迎來一些積極變化。

??6月新房成交面積環(huán)比上漲64%，成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

??相較于新房，二手房率先完成筑底反彈。6月二手住宅成交面積約為197.4萬平方米，同比增長(zhǎng)89%，成交規(guī)模創(chuàng)近三年單月新高。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)也可以看出，至5月上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連漲24個(gè)月，同比則連漲67個(gè)月。

??上海仍然是全國(guó)樓市的典型，“滬九條”發(fā)布后，限購(gòu)政策放松、首付比例及利率的下調(diào)刺激一波購(gòu)買力進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。

??上海，是四大一線城市中，率先響應(yīng)并落實(shí)央行5月17日信貸政策的城市。

??5月27日“滬九條”大幅放松限購(gòu)，包括但不限于外地戶口購(gòu)房社保年限“5變3”、單身也能買外環(huán)內(nèi)二手房、二孩及以上多子女家庭可增購(gòu)1套等。

??上海政策調(diào)整范圍和力度遠(yuǎn)超北京及深圳。過去因?yàn)橄拶?gòu)而積累的潛在客戶需求被釋放，從而推動(dòng)成交量明顯增長(zhǎng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月上海新建商品住宅共成交80萬平方米，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)64%。不過，新房成交仍不及去年同期，同比仍減少21.4%。成交均價(jià)約77417元/平方米，環(huán)比下降5.4%。

??整體來看，上海新房成交量?jī)r(jià)正在回歸常態(tài)。

??從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，2024年1-6月上海商品住宅成交面積320.66萬平方米，同比下降38%。

??從項(xiàng)目開盤和認(rèn)購(gòu)情況來看，6月以來全市已超20個(gè)樓盤完成認(rèn)購(gòu)，平均認(rèn)購(gòu)率在80%以上。

??值得注意的是，“滬九條”落地后，七批次房源有3個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，且開盤“日光”。在此之前已連續(xù)兩批次無新盤觸發(fā)積分。

??具體來看，中海領(lǐng)邸認(rèn)購(gòu)率272%、觸發(fā)積分50分，新楊思上園二期認(rèn)購(gòu)率212%、觸發(fā)積分40.04分，招商時(shí)代潮派認(rèn)購(gòu)率132%，觸發(fā)積分37.6分。

??上海市場(chǎng)需求向大戶型改善遷移。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月上海主力成交戶型面積為90-140平方米，占比達(dá)到58.9%，接近六成，相較于5月份占比微降10.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從上半年成交結(jié)構(gòu)來看，200平方米以上面積段成交占比明顯增加，1-6月占比達(dá)到了15.5%，而去年同期僅為3.5%。

??今年上半年，上海新房“越貴越好賣”。

??6月，上海新房成交主力總價(jià)段為500-800萬元，占比達(dá)到27.4%。此外，總價(jià)2000萬元以上高端商品住宅成交面積占比達(dá)到了16.9%。

??今年3月以來，上海豪宅熱銷的消息不斷。

??3月28日，中?！ろ槻晾镤N售額達(dá)到196.53億元，創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄；4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤，212套房源當(dāng)天全部售罄，攬金70.27億元；4月21日融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開盤，當(dāng)日售罄，銷售額達(dá)99.97億元，成為今年內(nèi)上海單盤銷售額TOP2的項(xiàng)目。進(jìn)入6月，均價(jià)14.6萬元/平方米的中海領(lǐng)邸·玖序認(rèn)購(gòu)率達(dá)到272%，實(shí)現(xiàn)2小時(shí)內(nèi)清盤。

??上半年豪宅供應(yīng)量增加，推動(dòng)成交量進(jìn)一步上升。

??據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年上海累計(jì)供應(yīng)23個(gè)單價(jià)均價(jià)超10萬元/平方米的高端盤，其中20盤開盤首日去化率超7成。

??從成交層面來看，6月上?？們r(jià)3000萬元以上高端住宅共成交209套，同比增長(zhǎng)294%。

??上半年，上?？們r(jià)3000萬元以上高端住宅成交了1544套，成交規(guī)模是近10年來最高，是同期北京、廣州和深圳該總價(jià)段成交之和的2.6倍。

??上海豪宅市場(chǎng)之所以走出獨(dú)立行情，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)規(guī)模增加，推動(dòng)成交進(jìn)一步增長(zhǎng)，另一方面，前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購(gòu)房者持幣等待多年，這部分壓抑的需求集中釋放，此外，部分豪宅項(xiàng)目倒掛依然存在，這也進(jìn)一步推升交易活躍度。

??相較于新房，二手房率先完成筑底反彈。

??據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，6月二手房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到2.6萬套（統(tǒng)計(jì)口徑包括住宅、商業(yè)、寫字樓、車位等），環(huán)比5月上漲39%。

??從近兩個(gè)月日度成交數(shù)據(jù)來看，以“滬九條”出臺(tái)的5月27日為節(jié)點(diǎn)來看，上海二手房的成交在短期內(nèi)大幅上漲，5月27日至6月30日，上海二手房日均成交整體上了一個(gè)臺(tái)階，日均達(dá)到871套，遠(yuǎn)高于5月1日至26日期間的日均561套。

??從二手住宅成交情況來看，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月上海二手住宅成交面積197.4萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)38%，同比增長(zhǎng)89%，成交規(guī)模創(chuàng)2021年7月以來新高。

??前6月二手住宅累計(jì)成交813.4萬平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)2%。

??基于一二手通盤考慮，二手房市場(chǎng)成交回暖在一定程度上有望打通底部置換鏈條，將熱度逐步傳導(dǎo)至新房，通常這個(gè)傳導(dǎo)周期會(huì)在一個(gè)月左右。

??作為首個(gè)跟進(jìn)“517新政”的一線城市，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回歸常態(tài)。新房、二手房市場(chǎng)熱度有所上升，二手房成交方面表現(xiàn)更為突出，新房市場(chǎng)中高端豪宅成交走出獨(dú)立行情。

??目前，上海政策組合拳幾乎“應(yīng)出盡出”，短期內(nèi)政策底已至，接下來存量購(gòu)房需求有待持續(xù)釋放，隨著二手房成交率先筑底，部分潛在置換需求被激發(fā)，有望帶動(dòng)新房成交回穩(wěn)。