市場呂穎雅 2024-12-23 10:05:19 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??曾躋身廣州“十大豪宅”行列的愛群薈景灣,近日再次流拍。這已經(jīng)是第三次流拍了。
??今年7月,愛群薈景灣50多套房源首次出現(xiàn)在京東法拍平臺,迅速引發(fā)市場關(guān)注。這些房源均為廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)資產(chǎn)包中的核心資產(chǎn),但是首輪拍賣最終未能吸引任何人出價,只得宣告流拍。
??9月中旬,再次啟動第二輪拍賣,最終,仍未能擺脫流拍的命運(yùn)。
??進(jìn)入12月,這批房源再次第三度掛拍,公寓單位的起拍價已降至約3萬元/平方米,住宅單位的起拍價為4.2萬元/平方米。盡管價格大幅下調(diào),可是目前已有超過一半的房源再次流拍,剩余房源將擇時再拍賣。
??隱藏成本過高
??近兩年,廣州大平層豪宅遍地開花,但早在2011年,愛群薈景灣便以全盤超過300平方米的產(chǎn)品亮相,此外更有720平方米大平層和1200平方米的頂層復(fù)式單位。項(xiàng)目內(nèi)還配備了高端會所、健身房、泳池等一流休閑設(shè)施。
??憑借這些設(shè)計(jì)和設(shè)施,樓盤的廣告語非常響亮——“獻(xiàn)給100位影響GDP的人”。當(dāng)時,住宅產(chǎn)品的售價大約6.5萬~7萬元/平方米,復(fù)式單位總價高達(dá)2億元。反觀如今的法拍價格,較當(dāng)初開盤價已打了6折。
??作為曾經(jīng)的廣州“十大豪宅”,愛群薈景灣為何屢屢折價,卻依然未能獲得市場的青睞?
??從事法拍房的業(yè)內(nèi)人士分析,盡管愛群薈景灣這批房源產(chǎn)權(quán)清晰,但流拍的原因在于稅費(fèi)過高。這些房源屬于公司物業(yè),相比于個人名下的法拍房,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)通常更重。例如,土地增值稅的征收比例較高,此外還涉及契稅、印花稅、增值稅、城建稅及教育附加稅等一系列費(fèi)用,全部由買家承擔(dān)。
??根據(jù)京東法拍平臺提供的稅費(fèi)測算表,愛群薈景灣一套341平方米的住宅,起拍價1500多萬元,稅費(fèi)總額超過500萬元,按照總成本計(jì)算,單價約5.9萬元/平方米。
??“如果將稅費(fèi)算在內(nèi),這些房源與市場上的二手房相比,優(yōu)勢并不明顯?!痹摌I(yè)內(nèi)人士表示,部分房產(chǎn)還存在欠繳管理費(fèi)和水電費(fèi)的情況。由于這些房源為豪宅,面積較大,管理費(fèi)相對較高。而且,法拍房可能已經(jīng)多年未得到妥善管理,房屋內(nèi)部可能存在損壞、裝修老化等問題,買家接盤后,可能需要投入大量資金進(jìn)行修繕和裝修。
??一位中介機(jī)構(gòu)資深經(jīng)紀(jì)人透露,愛群薈景灣的帶看量一直較低,成交量也寥寥無幾。該項(xiàng)目的戶型以大面積為主,總價高昂,主要吸引的客戶群體是廣州一德路海味市場、萬菱精品批發(fā)市場和十三行服裝批發(fā)市場的老板,需求小眾,成交也受限。
??跑輸大市
??根據(jù)貝殼APP數(shù)據(jù)顯示,愛群匯景灣目前在售5套房源,掛牌價5.3萬~7.6萬元/平方米。但是,項(xiàng)目已超過一年未見成交,最后一宗成交發(fā)生在2023年8月,一套341平方米的房源成交價為2000萬元,折合單價約5.85萬元/平方米,已跌破2011年首開時的價格。
??與之形成鮮明對比的是,珠江新城的豪宅市場在過去十多年中卻經(jīng)歷了價格的飛躍。例如,標(biāo)桿項(xiàng)目凱旋新世界的廣粵尊府組團(tuán),2011年時售價不足6萬元/平方米,經(jīng)過13年的市場沉淀,目前其二手房成交價已突破20萬元/平方米,漲幅超過三倍。
??上述中介經(jīng)紀(jì)人分析,愛群匯景灣位于越秀區(qū)沿江西路與長堤大馬路交會處,盡管擁有一線江景,但由于位于歷史悠久的老城區(qū),周邊城市面貌變化有限。與此同時,廣州城市的發(fā)展逐漸向東遷移,珠江新城CBD已經(jīng)成為豪宅的集中地,琶洲、金融城等新興CBD也在不斷崛起,昔日的老城區(qū)豪宅逐步失去吸引力。因此,愛群匯景灣的客群主要仍以地緣客戶為主,市場拓展空間受限,未能吸引更多外區(qū)高端購房需求。
??不過,市場上并沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。
??“已有部分房源經(jīng)歷了三輪流拍,如果第四輪拍賣繼續(xù)流拍,價格已經(jīng)接近甚至低于市場估值,屆時成交的可能性將增加?!睆氖路ㄅ姆康臉I(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道。
??豪宅法拍市場有所回暖
??隨著房地產(chǎn)市場的回升,深圳、上海等城市的豪宅法拍市場逐漸回暖。11月,深圳福田香蜜湖水榭花都一處臨湖別墅以約2922萬元起拍,吸引了13人報名,經(jīng)過250輪激烈競價,最終以6954萬元成交,折合單價約27萬元/平方米。
??除此之外,11月全國成交總價最高的標(biāo)的是上海徐匯區(qū)長樂路661號全幢不動產(chǎn),該標(biāo)的物建筑面積527.4平方米,評估價1.5億元,經(jīng)過41輪競價,最終以1.27億元成交,成交價約24.1萬元/平方米。
??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,豪宅法拍市場活躍的原因在于法拍房交易的透明度提升,且價格相對具有吸引力。同時,優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的稀缺性吸引了部分有改善需求的購房者。隨著普通住宅與非普通住宅劃分的取消,核心區(qū)的大型戶型愈發(fā)受到買家青睞,進(jìn)一步推動了市場需求的增長。
??根據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫監(jiān)測,截至11月底,2024年全國法拍住宅掛拍數(shù)量為28.9萬套,同比下降7.2%。累計(jì)成交約10.4萬套,總成交金額1471.9億元,成交量較2023年增長6.1%,但成交金額較去年同期減少31.6億元。
??但是,廣州愛群薈景灣還沒有出現(xiàn)在回暖的行列。
- 主動變革,轉(zhuǎn)型發(fā)展。
- 在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中,契稅4631億元,同比下降13%;房產(chǎn)稅4254億元,同比增長18%。
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2024-12-11新房成交創(chuàng)年內(nèi)新高,二手房表現(xiàn)繼續(xù)升溫。
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《預(yù)應(yīng)力裝配式混凝土框架結(jié)構(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》被批準(zhǔn)為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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