公募REITs落地,租賃生意底層邏輯變了

金融李紅梅 2022-08-16 09:48:37 來源:中房報

掃描二維碼分享

??從傳統(tǒng)的公租房到保障性租賃住房(以下簡稱“保租房”),保障人群不再有收入的限制,新年青和新市民的住房問題得到前所未有的重視。新的住房需求也倒逼很多租賃企業(yè)從產(chǎn)品端發(fā)力。

??今年以來,隨著“十四五”期間,40個重點城市初步計劃新增650萬套(間)的籌集計劃和目標(biāo)不斷落地推進(jìn),住房租賃行業(yè)正迎來拐點性變革。8月初,華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲批,成為全國首只公租房領(lǐng)域公募REITs產(chǎn)品。而此前的紅土深圳安居、中金廈門安居兩單保障性租賃住房公募REITs已完成了詢價,即將上市。這些都是租賃行業(yè)發(fā)展變化的新信號。

??“供給增量的上涌與金融閉環(huán)的合攏,令行業(yè)焦點逐漸向租賃住房‘投-融-建-管-退’生命周期的后階段移動,租賃行業(yè)進(jìn)入到規(guī)?;瘷C(jī)構(gòu)化和金融化時代,要求我們要有品牌?!?月12日,ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然判斷,“租賃生意底層邏輯變了?!?/p>

??行業(yè)新階段:從風(fēng)口到暴雷 進(jìn)入穩(wěn)定運營期

??8月12日,ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合北京第二外國語學(xué)院旅游科學(xué)學(xué)院,在京發(fā)布《中國住房租賃品牌價值藍(lán)皮書》(以下簡稱“藍(lán)皮書”)。

??藍(lán)皮書將“品牌價值”作為提升資產(chǎn)管理水平的抓手,剖析60余個租賃品牌的運營細(xì)節(jié)和數(shù)據(jù),從規(guī)模、成長性、穩(wěn)定性、戰(zhàn)略定位、持續(xù)創(chuàng)收等5個維度評估住房租賃企業(yè)的基本面,為金融機(jī)構(gòu)在公募REITs領(lǐng)域及行業(yè)投資層面的決策提供參考。

??“我國住房租賃行業(yè)進(jìn)入了產(chǎn)品線豐富、穩(wěn)定發(fā)展的新階段?!壁w然在作報告解讀時說。

??ICCRA數(shù)據(jù)顯示,超過三分之一的租賃住房運營機(jī)構(gòu)選擇多產(chǎn)品線定位。44%的單體項目規(guī)模適中,在300~500套(間)或500~800套(間),而這樣的體量與多條產(chǎn)品線適配。另一方面,我國住房租賃行業(yè)經(jīng)過前些年從風(fēng)口到暴雷的劇烈波動,現(xiàn)已逐步邁入穩(wěn)定運營期。ICCRA監(jiān)測數(shù)據(jù)稱,目前租賃住房運營機(jī)構(gòu)的品牌存續(xù)時間超過3年以上的達(dá)到 92%,其中14%的品牌更是超過 10 年。

??對于近期華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲批,和即將上市紅土深圳安居、中金廈門安居兩單保障性租賃住房公募REITs,在趙然看來,意味著租賃住房“投-融-建-管-退”全鏈條打通。加之全國保障性租賃住房試點40城籌建如火如荼,市場上即將增加巨大供給,租賃企業(yè)到了必須重新思考這個微利行業(yè)底層邏輯的節(jié)點。

??“REITs對我們這個行業(yè)最大的影響是他讓行業(yè)的規(guī)模會不斷擴(kuò)大,因為它回收資金一定要再用于保租房建設(shè),迫使你周而復(fù)始,另外對于整個行業(yè)將來會形成大魚吃小魚的狀態(tài)。”趙然說。

??“首開地產(chǎn)這兩年開辟了城市更新的賽道,旗下長租公寓就在這個過程中的一個探索方向。”首開股份下屬和信興泰董事長童昕光介紹,該公司長租公寓是保利和首開共同合作的案例,2017年開始建設(shè)一個60萬平方米的大型社區(qū),70%自持,約20多萬平方米。“當(dāng)時其實是隨著中國租賃政策逐漸的完善,然后引導(dǎo)出現(xiàn)在我們做這個項目,然后我們堅定下來做長租社區(qū)?!?/p>

??底層新邏輯:全生命周期視角,聚焦“管”與“退”

??趙然介紹,租賃住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5 個階段。在增量時代,“投”“融”“建”是租賃企業(yè)的重心所在。當(dāng)供給達(dá)到一定規(guī)模,尤其是保障性租賃住房公募 REITs 打通金融閉環(huán)、提供了投資退出路徑之后,住房租賃企業(yè)的資產(chǎn)管理能力就顯得格外關(guān)鍵。

??“住房租賃的底層邏輯換軌成為了資產(chǎn)管理邏輯,這是住房租賃企業(yè)眼下要特別關(guān)注的。”趙然認(rèn)為,在資產(chǎn)管理的軌道上,企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視品牌運營,一個品牌如何切入市場、如何借助品牌策略達(dá)到4%甚至更高的收益率,就成了凸顯品牌力的最優(yōu)級指標(biāo)。

??在目前的公募REITs市場主體方面,無論是投資建設(shè)還是運營,基本上都是國企央企為主,對于民營企業(yè)來說,如何能分一杯羹?

??“現(xiàn)在涉房企業(yè)去發(fā)REITs是蠻敏感的,但是所有涉房企業(yè)都在籌備了,有的都已經(jīng)籌備得七七八八了,就是等著這個臨門一腳,我覺得這是大勢所趨?!壁w然認(rèn)為,當(dāng)下對于民營企業(yè)的難點有兩個,一是資產(chǎn)的合規(guī)性,二是收益率。一些民營企業(yè)從市場化角度來看,收益率能夠達(dá)標(biāo),但是不如國企資產(chǎn)合規(guī)性高?!懊駹I企業(yè)先把資產(chǎn)合規(guī)性做起來,另外對于非國有企業(yè)或者說小規(guī)模企業(yè),將來這些已經(jīng)上市的公募REITs在擴(kuò)募的時候?qū)λ麄兌际菣C(jī)會?!?/p>

??當(dāng)然,有規(guī)模才有品牌,對于沒有規(guī)模也沒辦法做規(guī)模的企業(yè)來說,公募REITs恰好給他們提供了一個“投融建管退”的平臺?!叭巳硕加型顺龅目赡苄浴!?/p>

??不過,作為持有型不動產(chǎn)的租賃住房,其品牌運營的含義要復(fù)雜得多。趙然分析:“與建好即出售(Build-to-Sell)的銷售型不動產(chǎn)不同,租賃不動產(chǎn)(Build-to-Rent)強(qiáng)調(diào)的是運營方持續(xù)收取租金、長期持有物業(yè)產(chǎn)生增值獲益的能力。如果說銷售驅(qū)動的品牌方法論,讓大家熟識的是LOGO、代言人等營銷工具,那持有型品牌方法論講的更多的則是冰山海面以下流程管理、產(chǎn)品定位、人員儲備等等運營能力?!?/p>

??趙然認(rèn)為,住房租賃是一個微利行業(yè),走機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;缆肥切袠I(yè)參與者“活下來”的必由之徑。接下來,隨著政策與金融紅利的釋放,住房租賃企業(yè)能否抓住機(jī)遇的關(guān)鍵就在于深深扎進(jìn)品牌運營的底部,科學(xué)制定資產(chǎn)布局、產(chǎn)品布局、人員儲備、供應(yīng)鏈管理等一系列緊耦合策略,“品牌崛起是住房租賃底層邏輯的轉(zhuǎn)換,以資產(chǎn)管理、長線運營的思路倒逼企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù),進(jìn)而以更多高品質(zhì)供給讓租賃住房真正成為新市民、青年人住房需求的壓艙石?!?/p>

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部