??2020年的最后一天，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限；近期“三條紅線”試點(diǎn)擴(kuò)圍的消息又頻頻傳來(lái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了融資需求端的監(jiān)控。種種跡象表明：2021年房企融資難度進(jìn)一步提升，這對(duì)于企業(yè)拿地勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生重大影響。

??新規(guī)出臺(tái)之后的首周，我們發(fā)現(xiàn)從土地市場(chǎng)熱度上來(lái)看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯走冷的現(xiàn)象，在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，杭州、徐州、寧波、金華均有超高溢價(jià)地塊成交，最高限價(jià)成交的地塊也不在少數(shù)。

??01

??行業(yè)去杠桿已成長(zhǎng)效機(jī)制

??房企融資能力分化進(jìn)一步加劇

??房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，對(duì)于資金的依賴度一直較高，在“房住不炒”之后，各項(xiàng)調(diào)控政策頻出，在金融端限制資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。早在2016年年底，廣州、南京等市便嚴(yán)審購(gòu)地資金來(lái)源，要求土地競(jìng)買資金必須使用自有資金。2019年5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)“23號(hào)文”，要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，嚴(yán)格限制信托資金池業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同年7月，發(fā)改委完善房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理，嚴(yán)令房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債券。

??2020年8月20日，住建部、央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”：依據(jù)“三道紅線”觸線情況，12家試點(diǎn)房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值。11月25日，多家信托公司收到來(lái)自監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)，要求嚴(yán)格壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模。按照年初規(guī)劃，2020年全行業(yè)壓降1萬(wàn)億具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務(wù)。

??此番新政再推房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

??在實(shí)際的執(zhí)行層面，分別設(shè)置2年、4年不等的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期，更利于引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)逐級(jí)壓降房地產(chǎn)相關(guān)信貸規(guī)模，避免因短期政策過(guò)度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求。2020年12月末，對(duì)于房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，在2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的調(diào)整過(guò)渡期為2年，在2個(gè)百分點(diǎn)及以上的調(diào)整過(guò)渡期則為4年。

??我們認(rèn)為決策層已從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，意即供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理，需求端房企則設(shè)置“三道紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

??可以期許的是，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并將上升為長(zhǎng)效機(jī)制。繼“三道紅線”之后，房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線只是新增了一道“緊箍咒”，并非預(yù)示著房地產(chǎn)信貸政策180度急轉(zhuǎn)彎，房貸新規(guī)后，融資端方面，房企間融資能力分化進(jìn)一步加劇，頭部房企影響有限。

??房地產(chǎn)信貸額度受限，銀行或?qū)⒏嗖A信用資質(zhì)更優(yōu)的頭部房企，“踩線”較多的中小房企或更依賴中小地方銀行的房企未來(lái)可能更難獲取開發(fā)貸融資?；乜疃朔矫?，由于前期部分銀行按揭投放增速過(guò)快，此次壓降按揭主要為抑制一二線局部存在的市場(chǎng)過(guò)熱、投機(jī)炒房等情況，因此新規(guī)對(duì)符合貸款要求的客群不會(huì)造成影響，與之相應(yīng)，或?qū)Ψ科蠡乜町a(chǎn)生擾動(dòng)，但對(duì)客群基礎(chǔ)較廣的頭部房企而言，影響處可控范圍內(nèi)。

??02

??新政落地一周市場(chǎng)并未明顯走冷

??杭州土拍表現(xiàn)尤為突出

??2021年首周恰逢房地產(chǎn)金融新政落地的首次拍地，從市場(chǎng)熱度上來(lái)看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯走冷的現(xiàn)象。反而在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，還出現(xiàn)一波土拍小高峰。

??從成交量上來(lái)看，斷供一月的杭州表現(xiàn)尤為突出，一周土地成交總建面達(dá)252萬(wàn)平方米，總成交金額高達(dá)289億元，占2020年全年總成交金額的12%，涉及拱墅、濱江、江干、西湖、蕭山、余杭、富陽(yáng)、臨安等多個(gè)區(qū)域；其次是上海、成都、九江等城市，成交建面均超100萬(wàn)平方米，上海除了黃浦豫園地塊以外，其余地塊多是租賃住房用地，并且多位于楊浦、閔行、嘉定、臨港等區(qū)域，均是底價(jià)成交。

??從市場(chǎng)熱度上來(lái)看，徐州表現(xiàn)最佳，盡管僅成交2宗地，但溢價(jià)率均在120%以上。除徐州外，杭州、嘉興、寧波、南寧、金華等市場(chǎng)熱度也保持較高水平，溢價(jià)率均在20%以上?？偟膩?lái)看，房企競(jìng)拍的主戰(zhàn)場(chǎng)依然集中在長(zhǎng)三角區(qū)域。

圖：2020年首周（1.4-1.8）典型城市成交量和溢價(jià)率（萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??就高熱度地塊數(shù)量來(lái)看（溢價(jià)率超過(guò)30%或達(dá)最高限價(jià)），有20宗之多，與11、12月周度平均水平相當(dāng)。從城市分布來(lái)看，杭州占比據(jù)五成，有10幅之多，其中8幅涉宅地均以最高限價(jià)+競(jìng)配建成交，溢價(jià)率均超29%，另外兩宗商辦地?zé)岫雀?，尤其是江干區(qū)景芳三堡單元商業(yè)地塊最熱，由濱江集團(tuán)溢價(jià)122.3%奪得，同位于江干區(qū)的彭埠?jiǎn)卧虡I(yè)地塊由杭州中豪置業(yè)溢價(jià)60.2%競(jìng)得，整體市場(chǎng)熱度維持在較高位。

??除杭州以外，去年市場(chǎng)表現(xiàn)比較突出的徐州、紹興、寧波、金華、湖州在新年首周表現(xiàn)也比較突出，均有高溢價(jià)地塊成交。值得注意的是，成都首周表現(xiàn)頗佳，主城區(qū)武侯、金牛、青牛、錦江四宗宅地均以最高限價(jià)+競(jìng)配建成交，綠城、建發(fā)、華發(fā)、城投均有落子。

圖：2020年首周（1.4-1.8）高熱地塊城市分布

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??當(dāng)然，并非所有地塊都是高溢價(jià)成交，部分商業(yè)占比較高的涉宅地也是底價(jià)成交。由此可見，競(jìng)拍熱度也是冷熱不均的，但區(qū)位優(yōu)越、素質(zhì)較好的地塊仍然備受房企青睞，企業(yè)競(jìng)拍熱情仍然高漲

??03

??大部分地價(jià)依然保持上漲

??優(yōu)質(zhì)地塊仍競(jìng)爭(zhēng)激烈

??為了進(jìn)一步探究這些高熱地塊價(jià)格變動(dòng)情況，我們挑選出成交的10宗典型高熱宅地，將其樓板價(jià)與周邊同類地塊樓板價(jià)對(duì)比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：除個(gè)別商住地塊因?yàn)樯虡I(yè)占比、配建比重存在較大差異，使得樓板價(jià)有所下滑外，絕大多數(shù)地塊成交之時(shí)都刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。

??其中漲幅最大的地塊為徐州經(jīng)開區(qū)陶樓山東側(cè)B地塊，經(jīng)過(guò)241輪報(bào)價(jià)，最終被弘陽(yáng)地產(chǎn)以總價(jià)5.04億元摘得，成交樓面價(jià)8719元/㎡，溢價(jià)率122.7%，而周邊最近成交的地塊為2019年11月金輝競(jìng)得的金輝信步蘭庭，當(dāng)時(shí)成交樓板價(jià)為6008元/平方米，相比之下，本次競(jìng)拍地塊樓板價(jià)漲幅高達(dá)45%，目前金輝項(xiàng)目平均售價(jià)為14800元/平方米。如果按照這一售價(jià)來(lái)銷售的話，地房比在58%左右，仍然存在一定的盈利空間。

??漲幅居于第二位的地塊為紹興上虞區(qū)崧廈街道[2020]J1號(hào)地塊，該地塊位于上虞區(qū)崧廈街道，經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)價(jià)，最終被華鴻嘉信+?？耸⒁陨舷迌r(jià)6.68億元競(jìng)得，樓面價(jià)4509元/㎡，溢價(jià)率35.0%，競(jìng)配建人才住房面積300㎡，近一年該地塊周邊無(wú)含涉宅地成交，可以追溯最近的成交宅地是2018年10月浙江遠(yuǎn)亞競(jìng)得的上虞區(qū)崧廈鎮(zhèn)[2013]J12號(hào)地塊，成交樓板價(jià)為3417元/㎡，比較下來(lái)，紹興這塊地的價(jià)格漲幅高達(dá)32%。按照周邊二手房銷售價(jià)格7500元/平方米測(cè)算，地房比為60%，盈利空間并不佳。

??漲幅居于第三位的為杭政儲(chǔ)出[2020]69號(hào)，該地塊位于拱墅區(qū)運(yùn)河新城板塊，性質(zhì)為純宅地，最終被萬(wàn)科以上限價(jià)40.6億元競(jìng)得，樓板價(jià)高達(dá)28674元/，溢價(jià)率29.7%，競(jìng)配自持面積比例為3%，較周邊同類地塊漲幅達(dá)22%。按照規(guī)定，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于34000元/平方米，按照這一標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的話，地房比高達(dá)87%，虧損是大概率事件。

??不僅如此，杭州成交的多宗地地房比均在75%以上，譬如濱江以49億元上限價(jià)摘得的蕭山宅地，還有榮盛同樣以最高限價(jià)43.9億元摘得的濱江浦樂單元宅地，三地毛坯銷售均價(jià)均限制在34000元/平方米，實(shí)現(xiàn)盈利均比較困難。相比之下，富陽(yáng)、臨安等遠(yuǎn)郊區(qū)域的宅地雖然也溢價(jià)成交，但是由于限價(jià)相對(duì)“寬松”，地房比多在50%左右，盈利保持在較高的水平。

表：典型高熱地塊價(jià)格變動(dòng)及盈利情況（元/平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??我們認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)金融新政會(huì)對(duì)房企的融資環(huán)境造成一定的壓力，但此次土拍恰逢2021年新年開始，受資金回籠、結(jié)算周期等影響，這時(shí)候房企資金較為充裕的時(shí)期，拍地積極性并未明顯回落。

??除了2020年末房地產(chǎn)金融新政新規(guī)的約束，近日房地產(chǎn)主管部門也是動(dòng)作不斷，種種跡象均透露出主管部門對(duì)房地產(chǎn)全行業(yè)的整改決心。

??整體來(lái)看，2021年房地產(chǎn)政策偏緊仍是大勢(shì)所趨，特別是房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境預(yù)計(jì)將長(zhǎng)期收緊，企業(yè)拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎，全年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上漲。當(dāng)然，熱點(diǎn)城市區(qū)位好、配套價(jià)的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，依然是房企關(guān)注的重點(diǎn)。